Postoji li lakši način za ušteđivanje novca na porezima pri iznajmljivanju apartmana? Odgovor je jednostavan – paušalni obrt. Dok mnogi vlasnici nekretnina misle da je otvaranje obrta komplikovan proces pun birokratskih zamki, istina je da se sve može riješiti u nekoliko koraka uz pravu strategiju.
Paušalni obrt omogućava vlasnicima apartmana plaćanje fiksnog paušalnog poreza umjesto složenih poreznih obračuna, što može rezultovati uštedama do 40% u odnosu na redovito oporezivanje prihoda od iznajmljivanja.
Kroz godina rada s klijentima koji iznajmljuju apartmane, vidio sam kako jedan dobro postavljen paušalni obrt može transformirati cijeli pristup poslovanju – od drastičnog smanjenja papirologije do značajnih financijskih prednosti koje se osjećaju već prvog mjeseca.
Što je Paušalni Obrt i Zašto je Idealan za Iznajmljivanje Apartmana
Paušalni obrt predstavlja poseban oblik oporezivanja gdje umjesto složenih poreznih obračuna plaćate fiksnu mjesečnu svotu. Za vlasnike apartmana, ovo je često najisplativiji put – osobito ako zarađujete između 120.000 i 400.000 kuna godišnje.
Mislim da je najbolje objasniti na konkretnom primjeru. Ana iz Splita ima dva apartmana koja iznajmljuje turistima. Prije otvaranja paušalnog obrta, plaćala je porez na dohodak od 25% na sve prihode iznad osnovnog osobnog odbitka. S paušalnim obrtom, sada plaća fiksnih 1.330 kuna mjesečno bez obzira na to koliko je zaradila (dok ne premaši limite).
Prednosti Paušalnog Obrta
Predvidljivost troškova – znate točno koliko ćete platiti svaki mjesec, nema iznenađenja na kraju godine. To vam pomaže u planiranju budžeta i investicija u apartmane.
Manje papirologije – zaboravite na vođenje složenih evidencija. Dovoljno je voditi jednostavnu knjigu primitaka i izdataka. Nema potrebe za račuvodstvom ili složenim poreznim prijavama.
Brža naplata PDV-a – možete tražiti povrat pretporeza za sve što kupujete za apartman (opremu, renoviranje, čišćenje).
Fleksibilnost pri prihodima – ako imate slabu sezonu, i dalje plaćate istu svotu. Ali ako imate odličnu godinu, vaš porezni teret se ne povećava proporciono.
Ograničenja i Uvjeti za Paušalni Obrt
Ne mogu svi ući u paušalni sustav. Postoji nekoliko ključnih uvjeta:
- Godišnji prihod ne smije premašiti 400.000 kuna (oko 53.000 eura)
- Nema zaposlenih – možete raditi samo sami ili s članovima obitelji
- Određene djelatnosti su isključene (ali iznajmljivanje apartmana nije među njima)
Također, morate paziti na ‘cooling off’ period – ako izađete iz paušalnog sustava, ne možete se vratiti sljedeće dvije godine. To znači da trebate pažljivo planirati svoj rast.
Korak 1: Provjera Uvjeta i Priprema Dokumentacije
Prije nego što krenete s registracijom, važno je provjeriti da li ispunjavate sve uvjete. Jedan moj klijent je prošao cijeli postupak registracije pa tek na kraju saznao da mu lokacijska dozvola ne pokriva komercijalnu djelatnost – kostalo ga je dodatnih mjesec dana i 2.000 kuna.
Potrebni Dokumenti
Osnovni dokumenti:
- Osobna iskaznica ili putovnica
- OIB (ako ga nemate, možete ga dobiti istovremeno)
- Potvrda o prebivalištu (ne starija od 30 dana)
Dokumenti vezani za nekretninu:
- Izvadak iz zemljišnih knjiga
- Uporabna dozvola za objekt
- Potvrda o vlasništvu ili ugovor o najmu (ako niste vlasnik)
Specifični dokumenti za turističko iznajmljivanje:
- Lokacijska dozvola (mora dopuštati turističku djelatnost)
- Potvrda o kategorizaciji smještaja
- Plan evakuacije i sigurnosne mjere
Savjet: Pripremite sve dokumente u digitalnom obliku. HITRO sustav vam omogućava upload dokumenata, što značajno ubrzava proces.
Provjera Zoniranja i Lokacijskih Dozvola
Ovo je najčešće podcjenjeni dio procesa. Mnoge lokacijske dozvole stare su i ne pokrivaju turističko iznajmljivanje. Provjerite u svojoj općini ili gradu ima li ograničenja za kratkoročni najam u vašoj zoni.
U nekim dijelovima Dubrovnika, na primjer, nova ograničenja zabranjuju otvaranje novih apartmana u povijesnoj jezgri. Ako već imate registriran objekt, ovo vas ne utječe, ali za nove registracije može biti problem.
Korak 2: Registracija Obrta u HITRO-u
HITRO (Hrvatska Integrirana Trgovačko Obrtna komora) sustav je vaš najbolji prijatelj kad se radi o registraciji. Online postupak je brž, jeftin i relativno jednostavan – ako znate što radite.
Online Postupak Registracije
Korak 1: Idite na hitro.hr i kliknite ‘Registracija obrta’
Korak 2: Odaberite ‘Paušalni obrt’ kao vrstu oporezivanja
Korak 3: Unesite osnovne podatke (ime, adresu, OIB)
Korak 4: Uploadajte potrebne dokumente
Korak 5: Platite pristojbu (oko 200 kuna)
Cijeli proces traje 15-20 minuta ako ste dobro pripremljeni. Jedini problem s kojim se ljudi često susreću jest izbor djelatnosti – tu treba biti precizan.
Odabir Djelatnosti i Paušalnog Razreda
Glavna djelatnost za apartmane je:
- 55.20 – Ostali kratkoročni smještaj
Ali pažnja – možete dodati i dopunske djelatnosti:
- 96.04 – Djelatnosti za održavanje fizičke kondicije (ako imate gym/saunu)
- 68.20 – Iznajmljivanje vlastitih nekretnina (za dugoročni najam)
- 81.21 – Opće čišćenje zgrada (ako sami čistite apartmane)
Paušalni razred se automatski određuje na temelju procijenjenih prihoda:
- Do 120.000 kn = 1. razred (667 kn/mjesečno)
- 120.001-200.000 kn = 2. razred (1.000 kn/mjesečno)
- 200.001-400.000 kn = 3. razred (1.330 kn/mjesečno)
Moj savjet: Budite realni s procjenom prihoda. Ako podcjenjujete, a kasnije premašite limit, morat ćete platiti razliku retroaktivno plus kamate.
Korak 3: Registracija u Turističkoj Zajednici i Dobivanje OIB-a Objekta
Nakon što ste registrirali obrt, trebate se registrirati kao pružatelj turističkih usluga. Ovo je obavezno – bez toga ne možete legalno iznajmljivati apartmane turistima.
Gdje se registrirati:
- Lokalna turistička zajednica (za objekte do 20 kreveta)
- Hrvatska turistička zajednica (za veće objekte)
Potrebni dokumenti:
- Potvrda o registraciji obrta
- Dokaz o vlasništvu objekta
- Potvrda o kategorizaciji
- Plan objekta s označenim smještajnim jedinicama
Troškovi: Turistička pristojba varira ovisno o lokaciji (od 500 do 2.000 kuna godišnje).
Jedan klijent iz Pule mi je rekao da je ovaj korak najgori jer svaka općina ima svoje specifične zahtjeve. U Puli traže dodatnu potvrdu o parkirnim mjestima, u Dubrovniku potvrdu o pristupačnosti, u Splitu plan za upravljanje otpadom.
Postupak Kategorizacije Smještaja
Kategorizacija određuje koliko ‘zvjezdica’ ima vaš apartman (1-5). Viša kategorija = veće cijene, ali i stroži zahtjevi.
Osnove za sve kategorije:
- Minimum 16 m² po sobi
- Vlastita kupaonica
- Kuhinja ili čajni kutak
- Wi-Fi
Za višu kategoriju dodaju se:
- Klimatizacija
- TV s kablovskim/satelitskim programom
- Terasa ili balkon
- Kvalitetniji namještaj i oprema
Kategorizaciju radi ovlašteni stručnjak (košta oko 1.000-1.500 kuna). Moj savjet: investirajte u barem 3 zvjezdice – razlika u cijeni je značajna, a troškovi unapređenja se brzo povrate.
Korak 4: Otvaranje Poslovnog Računa i Postavljanje Financijskog Sustava
Čim se obrt registrira, trebate otvoriti poslovni račun. Ne možete koristiti privatni račun za poslovanje – to je najbrži put do problema s poreznom.
Odabir Banke i Vrste Računa
Najbolje opcije za paušalni obrt:
Zagrebačka banka – ‘Start paket’ za 45 kn/mjesečno
- Uključuje online bankarstvo
- 10 besplatnih transakcija
- Besplatna debitna kartica
Erste banka – ‘Business Start’ za 40 kn/mjesečno
- George Business aplikacija (izvrsna.)
- Integracija s računovodstvenim sustavima
- 15 besplatnih transakcija
PBZ – ‘Mikro’ paket za 50 kn/mjesečno
- M-banking optimiziran za mala poduzeća
- Besplatno povezivanje s FINA sustavom
Moj favorit je Erste zbog George Business aplikacije – možete pratiti sve transakcije u real-time i automatski kategorizirati troškove.
Postavljanje Sustava za Praćenje Prihoda
Za paušalni obrt trebate voditi jednostavnu evidenciju:
Obvezne evidencije:
- Knjiga primitaka (svi prihodi)
- Knjiga izdataka (svi troškovi)
- Evidencija osnovnih sredstava (oprema vrijedna >3.500 kn)
Praktični savjeti:
- Koristite Excel tablicu ili jednostavan bookkeeping software
- Fotografirajte sve račune odmah
- Odvojite privatne od poslovnih troškova
Aplikacije koje preporučujem:
- MojObrt (hrvatska, 99 kn/mjesečno)
- Simple Books (besplatna do 5 klijenata)
- Excel template (možete skinuti s FINA stranice)
Najvažnije: Ne miješajte privatne i poslovne troškove. Račun za renoviranje apartmana je poslovni. Račun za renoviranje vaše spavaće sobe nije.
Korak 5: Ispunjavanje Obveza i Vođenje Evidencije
Ovo je dio gdje mnogi ‘poskoče’ – misle da s paušalnim obrtom nema obveza. Ima ih, samo su puno jednostavnije od redovnog oporezivanja.
Mjesečne i Godišnje Obveze
Mjesečno (do 15. u mjesecu):
- Platiti paušalni porez
- Predati izvještaj o prometu (ako ste u PDV sustavu)
- Platiti doprinose za mirovinsko i zdravstveno osiguranje
Godišnje (do 31. ožujka):
- Predati godišnji izvještaj o poslovanju
- Priložiti računovodstvene isprave
- Ažurirati kategorizaciju apartmana (ako je potrebno)
Praktični savjet: Postavite automatske naloge za plaćanje. Paušalni porez, doprinosi i ostale redovne obveze mogu se platiti automatski. Tako ne možete zaboraviti i izbjeći ćete kamate za kašnjenje.
Vođenje Knjige Primitaka
Knjiga primitaka mora sadržavati:
- Datum primitka
- Iznos
- Opis (npr. ‘najam apartmana br. 1, 15.-22.7.’)
- Ime i adresu iznajmljivača
Primjer unosa:
Datum: 15.07.2025.
Iznos: 4.200,00 kn
Opis: Najam apartmana A1, obitelj Schmidt
Najmodavac: Hans Schmidt, München, Njemačka
Mnogi zaboravljaju upisati podatke o gostima – to može biti problem ako porezna inspekcija traži provjeru.
Pro tip: Koristite Airbnb/Booking izvještaje kao podlogu. Oni već sadrže sve potrebne podatke, samo ih prepišite u svoju evidenciju.
Česti Problemi i Kako ih Riješiti
Kroz godine rada vidio sam iste greške koje se ponavljaju. Evo najčešćih problema i kako ih izbjeći:
Problem 1: Premašivanje paušalnog limita
Marko iz Zadra je imao odličnu sezonu i zaradio 450.000 kuna. Problem? Limit za paušalni obrt je 400.000 kuna. Morao je platiti razliku u porezu retroaktivno.
Rješenje: Pratite prihode mjesečno. Kad se približite limitu, prestanite s new bookings ili prebacite dio prihoda na sljedeću godinu.
Problem 2: Miješanje privatnih i poslovnih troškova
Najla iz Rijeke je kupila novo auto ‘za potrebe apartmana’ ali ga koristi i privatno. Porezna je odbacila 60% troška.
Rješenje: Budite pošteni. Ako auto koristite 70% za posao, unesite 70% troška kao poslovni.
Problem 3: Nedostaju dokumenti za kategorizaciju
Toni iz Šibenika je registrirao obrt, ali mu je zatim uskraćena kategorizacija jer nema vatrodozvolu za objekt iz 1960-ih.
Rješenje: Provjerite sve zahtjeve PRIJE registracije. Bolje investirati 500 kuna u konsultacije nego 5.000 kuna u naknadne dozvole.
Problem 4: ‘Zaboravljen’ PDV
Ako ste u PDV sustavu (prihod >300.000 kn), morate naplaćivati PDV od stranih gostiju. Mnogi to zaborave.
Rješenje: Postavite cijene koje uključuju PDV. Lakše je objasniti gostima nego objašnjavati poreznoj.
Problem 5: Neusklađenost s lokalnim propisima
Svaki grad ima svoje dodatne zahtjeve. U Dubrovniku morate prijaviti svakog gosta u roku od 24 sata. U Zagrebu morate imati oznaku na zgradi.
Rješenje: Kontaktirajte lokalnu turističku zajednicu i pitajte za sve specifičnosti. Bolje upitati nego biti kažnjen.
Savjeti za Uspješno Vođenje Paušalnog Obrta
Nakon što sve postavite, ključ je u održavanju dobrih navika. Evo što razlikuje uspješne od onih koji se muče:
Organizirajte se od početka
Pripremite folder s podfoldovima:
- Registracija i dozvole
- Mjesečne obveze
- Računi i troškovi
- Gosti i rezervacije
Digitalno je bolje od papira, ali imajte backup u cloudu.
Koristite tehnologiju
CamScanner app za fotografiranje računa – prepoznaje tekst i organizira po datumu.
FINA mBanking za plaćanje obveza dok ste na plaži.
Google Calendar s podsjetniciima za sve rokove.
Investirajte u odnose
- Računovođa koji razumije turizam (300-500 kn/mjesečno za osnovne savjete)
- Dobar čistac koji može raditi brzo između gostiju
- Majstor koji može hitno riješiti probleme
Jedan moj klijent kaže: ‘Bolje platiti 500 kuna mjesečno računovođi nego 5.000 kuna kazni.’
Pratite konkurenciju i trendove
- Airbnb i Booking cijene u vašoj zoni
- Sezonske varijacije u potražnji
- Nova tehnologija (keyless entry, smart home)
Reinvestirajte dobit pametno
Ne trošite sve na luksuz. Prioritet:
- Bolja oprema (klima, Wi-Fi, madraci)
- Marketing (profesionalne fotografije, SEO)
- Proširenje (novi apartman ili renovacija)
Vodite računa o reputaciji
Jedan loš review može koštati tisuće kuna u izgubljenim rezervacijama. Odgovarajte na sve komentare, riješite probleme brzo, tražite povratne informacije proaktivno.
Planirajte izlaznu strategiju
Paušalni obrt je odličan za start, ali možda nećete ostati u njemu zauvijek. Kad dostignete 400.000 kuna prihoda, trebat ćete se prebaciti na j.d.o.o. ili redovno oporezivanje. Pripremite se na vrijeme.