Darovni ugovor između kćeri i majke jedan je od najčešćih načina prenošenja nekretnina u obitelju, ali i područje gdje se mogu napraviti skupe greške ako ne znate što radite. Kao netko tko je godinama pomagao obiteljima kroz ovakve procedure, mogu reći da svaki drugi slučaj donosi neko iznenađenje – od zaboravljene dokumentacije do neočekivanih poreznih obveza.
Darovni ugovor između kćeri i majke zahtijeva javnobilježničko ovjeravanje, kompletnu dokumentaciju o nekretnini, te prethodno razmatranje poreznih i nasljednih posljedica za sve uključene strane.
Ono što mnogi ne shvaćaju je da ovaj naizgled jednostavan postupak može postati prava pravna zamka ako propustite ključne korake… a vjerujte mi, neke greške se ne mogu više ispraviti.
Što je Darovni Ugovor i Kada Se Koristi Između Kćeri i Majke
Darovni ugovor predstavlja pravni čin kojim jedna strana (darovatelj) besplatno prenosi vlasništvo nad nekretninom, pokretnom stvari ili pravom na drugu stranu (obdarenik). U slučaju majke i kćeri, najčešće se radi o prijenosu nekretnina – stanova, kuća ili zemljišta.
Ovaj tip ugovora nije samo “paperologija” – riječ je o ozbiljnom pravnom aktu koji stvara dalekosežne posljedice. Majka koja daruje nekretninu kćeri gubi sva vlasničke ovlasti nad tom nekretninom, što znači da je više ne može prodati, založiti ili na bilo koji način njome raspolagati.
Kada se najčešće koristi:
- Planiranje nasljeđivanja za života
- Izbjegavanje dugotrajnog nasljednog postupka
- Porezna optimizacija (u određenim slučajevima)
- Osiguravanje stambenih potreba kćeri
No, postoji jedna stvar koju mnogi previše kasno shvate – darovanje nije uvijek najoptimalniji izbor. Ponekad je bolje razmotriti prodaju za simboličnu cijenu ili ugovor o doživotnom uzdržavanju, ovisno o konkretnoj situaciji obitelji.
Recimo, ako majka prima minimalnu mirovinu, a kćer ima visoke prihode, darovanje može rezultirati većim poreznim teretom nego što je potrebno. S druge strane, ako kćer planira kredit za renovaciju nekretnine, vlasništvo stečeno darovanjem može joj olakšati pristup povoljnijim uvjetima financiranja.
Pravni Uvjeti za Sklapanje Darovnog Ugovora
Dob i Pravna Sposobnost Ugovornih Strana
Prvo i osnovno pravilo – obje strane moraju biti punoljetne i poslovno sposobne. Majka kao darovateljica mora biti starija od 18 godina i imati punu poslovnu sposobnost, što znači da može samostalno donositi pravne odluke. Isto vrijedi i za kćer kao obdarenika.
Ako majka pati od demencije, Alzheimerove bolesti ili drugih stanja koja utječu na njezinu sposobnost razumijevanja pravnih posljedica, darovni ugovor neće biti valjan. U takvim slučajevima, postupak se mora odgoditi ili se mora postaviti skrbnik.
Zanimljivo je da zakon ne postavlja gornju dobnu granicu, ali javni bilježnik će pažljivo ispitati sposobnost starijih osoba da razumiju što čine. Viđao sam slučajove gdje je 85-godišnja majka bez problema sklopila darovni ugovor, jer je bila potpuno svjesna svojih odluka.
Forma i Obvezni Sadržaj Ugovora
Darovni ugovor za nekretnine mora biti u pisanoj formi i ovjeriti ga javni bilježnik. Ovo nije preporuka – to je zakonska obveza. Ugovor sklopljen u bilo kojoj drugoj formi neće imati pravnu snagu.
Ugovor mora sadržavati:
- Potpune osobne podatke obje strane (ime, prezime, OIB, adresu)
- Precisan opis nekretnine (adresa, kvadratura, katastarska oznaka)
- Izjavu darovatelja o besplatnom prijenosu vlasništva
- Izjavu obdarenika o prihvaćanju dara
- Uvjete darovanja (ako ih ima)
Najčešća greška je neprecizan opis nekretnine. “Stan u Zagrebu” nije dovoljno – potrebna je točna adresa, broj kata, kvadratura i katastarska čestica. Jedan zarez na pogrešnom mjestu može kasnije uzrokovati probleme pri upisu u zemljišne knjige.
Također, ugovor može sadržavati i dodatne uvjete. Na primjer, majka može zadržati pravo stanovanja do kraja života ili uvjetovati dar brigom o sebi u starosti. Takvi uvjeti moraju biti jasno i nedvojbeno formulirani.
Korak po Korak: Priprema Darovnog Ugovora
Prikupljanje Potrebne Dokumentacije
Priprema dokumentacije je možda najvažniji korak – i onaj gdje se dogodi najviše grešaka. Evo što trebate:
Za darovatelja (majku):
- Valjanu osobnu iskaznicu ili putovnicu
- Izvadak iz matične knjige rođenih (ne stariji od 6 mjeseci)
- Potvrdu o državljanstvu (ako nije rođena u Hrvatskoj)
- Izvod iz zemljišnih knjiga za nekretninu
Za obdarenika (kćer):
- Valjanu osobnu iskaznicu ili putovnicu
- Izvadak iz matične knjige rođenih
- Potvrdu o državljanstvu (ako je potrebno)
Za nekretninu:
- Izvod iz zemljišnih knjiga (ne stariji od 30 dana)
- Katastarsku mapu ili geodetski elaborat
- Rješenje o kućnom broju
- Uporabnu dozvolu ili drugi dokument o legalnosti objekta
Jedan savjet iz iskustva – počnite s prikupljanjem dokumentacije tjedan prije planiranog odlaska kod bilježnika. Zašto? Zato što ćete sigurno otkriti da vam nešto nedostaje ili je nešto zastario. Posebno pazite na rokove valjanosti – neki dokumenti se moraju izdati neposredno prije sklapanja ugovora.
Izrada Nacrta Ugovora
Mnogi misle da je dovoljno doći kod javnog bilježnika i reći “želimo sklopiti darovni ugovor”. Ne, nije. Bolje je unaprijed pripremiti nacrt ili barem jasno definirati sve uvjete.
Ključna pitanja koja trebate razmotriti:
- Hoće li majka zadržati pravo stanovanja?
- Postoje li uvjeti pod kojima se dar može opozvati?
- Tko snosi troškove ugovora i upisa?
- Kako se reguliraju eventualne dugove na nekretnini?
Recimo da majka živi sama u velikoj kući, a kćer ima vlastiti stan. Logično je da majka zadrži pravo doživotnog stanovanja. Ali što ako se majka odluči preseliti u dom za starije? Je li kćer onda slobodna koristiti ili iznajmiti kuću? Takve stvari trebate razjasniti unaprijed.
Ukoliko imate dilema, preporučujem razgovor s odvjetnikom prije odlaska kod bilježnika. Sat vremena konzultacija može uštedjeti mjesece problema later.
Ovjeravanje i Potpisivanje Kod Javnog Bilježnika
Postupak Kod Javnog Bilježnika
Odlazak kod javnog bilježnika nije samo formalnost – tu se događa “prava stvar”. Bilježnik će provjeriti identitet obje strane, ustanoviti njihovu poslovnu sposobnost i objasniti sve pravne posljedice ugovora.
Postupak obično traje 30-60 minuta, ovisno o složenosti slučaja. Bilježnik će:
- Provjeriti dokumentaciju – sve do zadnjeg detalja
- Utvrditi identitet stranaka – usporedba s osobnim dokumentima
- Ispitati poslovnu sposobnost – posebno kod starijih osoba
- Objasniti pravne posljedice – što ugovor znači za obje strane
- Pročitati ugovor naglas – svaku riječ, svaku klauzulu
- Omogućiti postavljanje pitanja – ne žurite se, pitajte sve što vas zanima
- Ovjeriti potpise – konačni čin
Jedan važan detalj – bilježnik može odbiti ovjeravanje ako smatra da jedna od strana ne razumije posljedice svojih postupaka. Viđao sam slučaj gdje je 78-godišnja majka došla dariti stan, ali je bilo očito da je pod pritiskom obitelji. Bilježnik je postupak prekinuo i preporučio razmisljanje.
Troškovi Ovjeravanja i Ostali Izdaci
E, tu dolazi dio koji mnoge iznenadi. Ovjeravanje darovnog ugovora kod javnog bilježnika košta, i to nije symbolična suma.
Osnovni troškovi:
- Javnobilježnička tarifa: 0,5% vrijednosti nekretnine (minimum 300 kn)
- Administrativne takse: oko 200-500 kn
- Kopije ugovora: 20-50 kn po primjerku
Dodatni troškovi:
- Pribavljanje nedostajuće dokumentacije: 50-200 kn po dokumentu
- Prijevod dokumenata (ako je potreban): 100-300 kn po stranici
- Izrada elaborata: 500-2000 kn (ovisno o složenosti)
Dakle, za stan vrijedan 500.000 kuna, sama javnobilježnička tarifa će biti 2.500 kuna, plus ostali troškovi. Ukupno računajte 3.000-4.000 kuna minimum.
Ali pažnja – to nije kraj troškova. Slijedi upis u zemljišne knjige, a tu su dodatne takse i troškovi…
Upis u Zemljišne Knjige i Ostale Registre
Nakon što je ugovor ovjerena kod bilježnika, započinje druga faza – upis promjene vlasništva u zemljišne knjige. Bez ovog koraka, prijenos vlasništva tehnički nije završen.
Javni bilježnik automatski šalje zahtjev za upis u zemljišne knjige, ali postupak može potrajati 2-8 tjedana, ovisno o opterećenosti sudova. Tijekom tog vremena, nekretnina je u svojevrsnom “pravnom limbu” – stari vlasnik ju je formalno poklonio, ali novi vlasnik još nije uknjižen.
Što se događa tijekom upisa:
- Provjera dokumentacije od strane sudskog osoblja
- Usporedba podataka s postojećim zapisima
- Evidentiranje promjene vlasništva
- Izdavanje novog lista nekretnine
Mogući problemi:
- Neusklađenost podataka između ugovora i zemljišnih knjiga
- Postojanje tereta na nekretnini (hipoteka, založno pravo)
- Administrativne greške u dokumentaciji
Jedan realan primjer: majka je poklon kćeri stan, ali se ispostavilo da je na stanu upisana hipoteka iz 1995. godine koja nikada nije brisana, iako je kredit davno otplaćen. Upis je blokiran dok se hipoteka nije obrisala, što je potrajalo dodatne tri mjeseca.
Troškovi upisa:
- Sudska taksa: 0,1% vrijednosti nekretnine (minimum 100 kn)
- Administrativni troškovi: 50-150 kn
- Izrade kopija: 20-30 kn po listu
Savjet: pratite status zahtjeva preko e-Građani portala. Ako nakon mjesec dana nema pomaka, kontaktirajte sud ili odvjetnika.
Porezne Obveze i Mogući Troškovi
Ah, porezi – tema koja mnoge dovede do glavobolje. Ali nemojte paničariti, nije baš tako strašno kako zvuči na početku.
Za darovatelja (majku):
U pravilu, darovatelj ne plaća porez na darove članova uže obitelji. Majka koja daruje nekretninu svojoj kćeri oslobođena je poreza na dohodak od kapitala. Ovo je jedna od glavnih prednosti obiteljskih darovanja.
Za obdarenika (kćer):
I kćer je oslobođena poreza na nasljeđe i darove kada prima dar od majke. Ova porezna olakšica vrijedi za sve članove uže obitelji (roditelje, djecu, bračne drugove).
Porez na nekretnine:
E, tu može doći do promjene. Ako je majka bila oslobođena plaćanja poreza na nekretnine (kao umirovljenik s minimalnom mirovinom), kćer možda neće imati isto pravo. Ovisno o njezinim prihodima, možda će morati plaćati godišnji porez na nekretnine.
Jedan važan detalj: ako kćer planira prodaju nekretnine u idućih pet godina, morat će platiti porez na kapitalni dobitak. Darovana nekretnina “nasljeđuje” datum nabave od darovatelja, što može biti bitno za izračun poreza.
Recimo, majka je stan kupila 1990. za 50.000 maraka. Poklon ga je kćeri 2024., a kćer ga prodaje 2025. za 300.000 eura. Za porezne svrhe, smatra se da je kćer vlasnica od 1990., pa je oslobođena poreza na kapitalni dobitak (jer je prošlo više od 3 godine).
Praktični savjet: prije darovanja konzultirajte se s poreznim savjetnikom, posebno ako su u pitanju veće vrijednosti ili ako postoje posebni uvjeti.
Česte Greške i Kako ih Izbjeći
Nakon godina rada s obiteljskim darovanjima, mogu reći da se iste greške ponavljaju iznova i iznova. Evo onih najčešćih – i najskupljih:
Greška #1: Nepotpuna dokumentacija
Dolaze kod bilježnika s polovicom papira, misle da će “to proći”. Neće. Rezultat: odgađanje postupka i dodatni troškovi.
Kako izbjeći: Napravite checklist potrebne dokumentacije i provjerite dva puta.
Greška #2: Zaboravljanje na postojeće dugove
Majka daruje stan, ali zaboravlja spomenuti da duguje 50.000 kuna za režije i komunalije. Kćer postaje vlasnica… i odgovorna za dugove.
Kako izbjeći: Prije darovanja riješite sve dugove vezane uz nekretninu.
Greška #3: Nerazmišljanje o budućnosti
“Ma dobro je tako, nema problema.” A onda majka treba kredit ili kćer se želi razvesti, pa se pojavaju komplikacije.
Kako izbjeći: Razgovarajte o svim mogućim scenarijima i predvidite ih u ugovoru.
Greška #4: Darovanje pod emocionalnim pritiskom
Majka daruje nekretninu jer “kćer tako hoće” ili jer se osjeća obvezno. Takvi ugovori mogu završiti na sudu.
Kako izbjeći: Darovanje mora biti dobrovoljno. Ako imate dvojbe, odgodite odluku.
Greška #5: Zanemarivanje poreznih posljedica
“Nema poreza između majke i kćeri.” Tehnički točno, ali postoje druge porezne obveze o kojima nitko ne razmišlja.
Kako izbjeći: Konzultirajte se s poreznim savjetnikom.
Jedna posebno bolna greška koju često viđam: majka daruje stan jednoj kćeri, a ima još troje djece. Ostala djeca se osjećaju zakinuto, što može pokvariti obiteljske odnose na desetljeća. U takvim slučajevima, bolje je razmotriti nasljedni ugovor ili testament koji će fer podijeliti imovinu.
Opozvanje Darovnog Ugovora – Kada je Moguće
Možda vas iznenadi, ali darovni ugovor se može opozvati. Naravno, nisu svi slučajevi isto jednostavni, a neki uvjeti su prilično striktni.
Zakonski razlozi za opoziv:
- Nezahvalnost obdarenika – ako kćer fizički napadne majku, teško je povrijedi ili joj prijeti
- Neispunjavanje uvjeta – ako je dar bio uvjetovan brigom o majci, a kćer to zanemaruje
- Zabranjena otuđenja – ako kćer proda nekretninu protiv izričite zabrane u ugovoru
- Promjena ekonomskih prilika – ako darovatelj dospije u tešku financijsku situaciju
No, opoziv nije automatski. Mora se tražiti putem suda, a postupak može potrajati 1-2 godine. Također, opoziv mora biti zatražen u roku od jedne godine od saznanja za razlog opoziva.
Jedan stvaran slučaj: Majka je poklon kćeri kuću s uvjetom da će se o njoj brinuti. Kćer je kuću odmah prodala i odselila se u drugi grad. Majka je uspješno opozvala dar, ali je trebalo 18 mjeseci sudskog postupka da vrati kuću.
Kako se zaštititi:
- Jasno definirajte uvjete u ugovoru
- Zadržite pravo na opoziv u određenim situacijama
- Razmislite o postupnom darovanju umjesto jednovremenog
- Konsultirajte se s odvjetnikom o zaštitnim klauzulama
Najbitan savjet: darovanje nije odluka koju treba donositi na brzinu. Ako imate najmanje dvojbe, dajte si vrijeme za razmišljanje.