Koliko god najam stana izgleda jednostavno, bez pravilno sastavljenog i ovjerenog ugovora često završavate s glavoboljom umjesto mirnog spavanja. Kroz godine rada u nekretninama vidio sam nebrojeno situacija gdje su se i stanodavci i najmoprimci našli u nezgodnoj poziciji zbog loše pripremljenih ugovora.
Ugovor o najmu stana mora sadržavati sve ključne podatke o nekretnini, strankama i uvjetima najma, a ovjera kod javnog bilježnika ili suda osigurava njegovu pravnu valjanost i izvršnost u slučaju sporova.
Pogotovo kad se radi o dužem najmu ili većim iznosima, ovjera nije samo formalnost – to je vaša sigurnosna mreža koja može uštedjeti tisuće kuna i mjesece nervoze.
Što je Ugovor o Najmu Stana i Zašto je Važan
Ugovor o najmu stana predstavlja temelj pravnog odnosa između stanodavca i najmoprimca. To nije samo komad papira – to je dokument koji definira prava, obveze i odgovornosti obiju strana kroz cijelo vrijeme trajanja najma.
Za razliku od usmenih dogovora koji često dovode do nesporazuma, pisani ugovor jasno određuje što se može, a što ne smije. Stanodavac dobiva sigurnost da će redovito primati najamninu i da će se nekretnina koristiti prema dogovoru, dok najmoprimac stječe zaštićeno pravo na korištenje stana uz jasno definirane uvjete.
Osim toga, ugovor o najmu služi kao dokaz u slučaju sporova pred sudovima, olakšava postupke kod komunalnih službi i poreznih tijela, te omogućava najmoprimcu da prijavi prebivalište ili boravište na adresi najma.
Bez pravilno sastavljenog ugovora, obje strane riskiraju značajne probleme – od nemogućnosti naplate dugovanja do problema s prijavom boravišta ili čak kaznenih postupaka zbog neprijavljivanja prihoda od najma.
Obvezni Elementi Ugovora o Najmu Stana
Podaci o Ugovornim Stranama
Svaki ugovor mora počinjati s potpunim podacima o strankama. Za stanodavca to uključuje ime, prezime, OIB, adresu prebivališta i podatak o vlasništvu nekretnine. Ako je stanodavac pravna osoba, potrebni su naziv, sjedište, OIB i podatci o ovlaštenoj osobi.
Najmoprimac mora biti identificiran imenom, prezimenom, OIB-om i adresom prebivališta. Kada ugovor potpisuje više osoba kao najmoprimci, potrebno je navesti sve sudionike s njihovim podacima.
Opis Nekretnine i Uvjeti Najma
Nekretnina se mora opisati precizno – adresa, kat, broj stana, površina, broj soba i opremljenost. Dobra praksa je priložiti inventar opreme i namještaja koji se daje u najam, s opisom stanja pojedinačnih predmeta.
Trajanje najma mora biti jasno definirano. Za određeno vrijeme navodi se točan datum početka i kraja, dok se za neodređeno vrijeme specificira uvjeti otkazivanja. Također treba definirati svrhu najma (stanovanje, privremeni boravak) i ograničenja korištenja.
Financijski Uvjeti i Obveze
Visina najamnine mora biti točno navedena, kao i datum dospijeća (obično do određenog dana u mjesecu). Važno je specificirati način plaćanja – gotovina, bankovni transfer ili virman.
Pologa (jamstvo) se uobičajeno kreće od jedne do tri mjesečne najamnine. Ugovorom se mora definirati uvjeti vraćanja pologa i mogući odbici za štete ili dugovanja.
Režijski troškovi zahtijevaju pažljivo definiranje – tko plaća što od komunalnih usluga, održavanja zgrade, osiguranja i slično. Nejasnoće oko režija su najčešći izvor sporova između strana.
Kada je Potrebna Ovjera Ugovora o Najmu
Zakon o obveznim odnosima ne zahtijeva obaveznu ovjeru svih ugovora o najmu, ali postoje situacije gdje je ovjera nužna ili jako preporučljiva.
Obavezna ovjera potrebna je kada se ugovor sklapa na rok duži od jedne godine, ako se ugovaraju posebni uvjeti koji utječu na prava trećih osoba, ili kada jedna od strana to izričito zahtijeva radi pravne sigurnosti.
Za najmove kraće od godine dana, ovjera nije obavezna ali je vrlo korisna jer ovjereni ugovor postaje izvršna isprava. To znači da u slučaju neplaćanja najamnine ili drugih povrijedila ugovora, oštećena strana može izravno pokrenuti ovrhu bez dugotrajnog sudskog postupka.
Stanodavci često biraju ovjeru jer im omogućava brže naplata dugovanja, dok najmoprimci time dobivaju dodatnu pravnu sigurnost i dokaz o legalnom najmu što im olakšava različite administrativne postupke.
Osim toga, ovjereni ugovor olakšava postupke kod banaka (za kreditiranje), osiguravajućih društava i drugih institucija koje traže dokaz o mjestu stanovanja ili pravnom temelju korištenja nekretnine.
Postupak Ovjere Ugovora Kod Javnog Bilježnika
Priprema Potrebne Dokumentacije
Prije odlaska kod javnog bilježnika, stanodavac mora pripremiti sve potrebne dokumente. Osnovni je izvadak iz zemljišnih knjiga ne stariji od 30 dana koji dokazuje vlasništvo, zatim osobnu iskaznicu ili putovnicu za identifikaciju.
Najmoprimac donosi osobnu iskaznicu ili putovnicu, a ako je strani državljanin, potrebna je i potvrda o odobrenju boravka u Hrvatskoj.
Ako ugovor potpisuje punomoćnik, potrebna je ovjerena punomoć s jasno navedenim ovlastima za sklapanje ugovora o najmu. Tekst ugovora može biti pripremljen unaprijed ili se može koristiti standard javnog bilježnika.
Koraci Ovjere i Troškovi
Postupak ovjere počinje zakazivanjem termina kod javnog bilježnika. Obje strane moraju biti prisutne osim ako nemaju ovjerene punomoći. Javni bilježnik provjerava identitete strana, čita ugovor i objašnjava pravne posljedice.
Nakon što strane potvrde da razumiju sadržaj i pristaju na uvjete, potpisuje se ugovor u prisutnosti bilježnika koji zatim stavlja ovjernik i pečat.
Troškovi ovjere ovise o vrijednosti predmeta ugovora – za najamninu do 10.000 kuna godišnje, trošak je oko 300-500 kuna. Za veće iznose najamnine, troškovi se proporcionalno povećavaju. Dodatno se naplaćuje izrada preslike ugovora (oko 50 kuna po stranici).
Cijeli postupak obično traje 30-60 minuta, a strane dobivaju ovjerene primjerke ugovora odmah nakon završetka postupka.
Alternativni Načini Ovjere Ugovora
Ovjera Kod Općinskog Suda
Općinski sudovi također mogu ovjeravati potpise na ugovorima o najmu, što je često jeftinija opcija od javnog bilježnika. Postupak je sličan – potrebno je zakazati termin i doći s kompletnom dokumentacijom.
Sud provjerava identitete potpisnika i potvrđuje da su potpisi stavljeni u njegovoj prisutnosti. Međutim, za razliku od javnog bilježnika, sud ne daje pravne savjete niti objašnjava sadržaj ugovora.
Trošak sudske ovjere je fiksna sudska pristojba od oko 100 kuna, što ju čini atraktivnijom za manje vrijedne ugovore. Nedostatak je što termini mogu biti dulji, a postupak manje fleksibilan od bilježničke ovjere.
Ovjera u Upravnim Tijelima
Određena upravna tijela, poput općinskih i gradskih upravnih odjela, također mogu ovjeravati potpise pod određenim uvjetima. Ova opcija je najjeftinija jer se troškovi kreću oko 30-50 kuna.
Međutim, ovakva ovjera ima ograničenu pravnu snagu i ne čini ugovor izvršnom ispravom. Stoga se preporučuje samo u slučajevima gdje je cilj samo formalna potvrda potpisa, a ne stvaranje izvršne isprave.
Najvažnije je provjeriti jesu li određena upravna tijela ovlaštena za ovjeru takvih dokumenata, jer se ovlasti razlikuju ovisno o lokalnoj regulativi.
Najčešće Greške Prilikom Sastavljanja i Ovjere Ugovora
Jedna od najčešćih grešaka je nepotpun opis nekretnine. Pisanje samo “stan u Zagrebu” nije dovoljno – potrebna je točna adresa, kat, broj stana i površina. Viđao sam slučajeve gdje je zbog nejasnog opisa došlo do zabune oko toga koji se točno stan daje u najam.
Fnancijski uvjeti često su nejasno definirani. Stanodavci zaboravljaju navesti što se događa s polagom, kako se računa kamata na zakašnjele plaćanja, ili tko snosi troškove održavanja. Ove nejasnoće kasnije uzrokuju sporove koji mogu potrajati mjesecima.
Kod ovjere, česta je greška što strane ne donose sve potrebne dokumente pa moraju ponovno dolaziti. Također, mnogi misle da mogu poslati punomoćnika bez ovjerene punomoći, što bilježnik neće prihvatiti.
Neki stanodavci pokušavaju uštedjeti pa koriste stare obrasce ugovora koji ne odgovaraju trenutnom zakonu. To može dovesti do nevaljanosti pojedinih klauzula ili čak cijelog ugovora.
Druga česta greška je potpisivanje ugovora prije nego što se tekst pažljivo pročita. U žurbi, strane često propuste važne detalje koji im kasnije mogu stvarati probleme. Javni bilježnik će objasniti sadržaj, ali odgovornost za razumijevanje i pristajanje ipak je na strankama.
Pravne Posljedice Neovjerenog Ugovora
Ugovor o najmu ostaje pravno valjan i bez ovjere, ali gubi određene prednosti koje ovjera donosi. Najveći problem nastaje kod naplate dugovanja – stanodavac mora pokrenuti redoviti sudski postupak koji može potrajati godinama.
Bez ovjerenog ugovora, stanodavac ne može koristiti ubrzane postupke ovrhe. To znači da u slučaju neplaćanja najamnine mora prvo dobiti sudsku presudu, a zatim pokrenuti ovrhu. Cijeli proces može potrajati 2-3 godine, a troškovi često premašuju iznos duga.
Najmoprimac također može imati probleme – banke i druge institucije često traže ovjereni ugovor kao dokaz legalnog najma. Bez toga može imati poteškoća s kreditiranjem ili osiguravanjem.
Porezno gledano, neovjereni ugovori često dovode do problema s Poreznom upravom. Stanodavci mogu biti optuženji za utaju poreza ako ne prijavljuju prihode od najma, a nedostajak ovjerenog ugovora otežava dokazivanje stvarnih uvjeta najma.
U slučaju sporova, neovjereni ugovor može biti osporen s obzirom na autentičnost potpisa ili sadržaj. Ovjereni ugovor ima veću dokaznu snagu jer je potpisan u prisutnosti ovlaštene osobe koja može posvjedočiti o identitetu potpisnika i njihovoj volji.