Sklapanje ugovora o najmu tek je početak – a što kada se okolnosti promijene? Povećanje najamnine, produljenje roka ili dodatne obaveze za najmoprimca mogu zahtijevati izmjene originalnog ugovora. Tu na scenu stupa aneks ugovora o najmu.
Aneks ugovora o najmu je pravni dokument koji mijenja ili dopunjuje postojeći ugovor o najmu, omogućujući strankama da prilagode uvjete prema novim potrebama bez sklapanja potpuno novog ugovora.
Bez obzira na to jeste li vlasnik nekretnine koji želi prilagoditi uvjete najma ili najmoprimac koji traži produljenje, razumijevanje aneksa može vam uštedjeti vrijeme, novac i pravne komplikacije.
Što Je Aneks Ugovora o Najmu i Kada Se Koristi
Aneks ugovora o najmu predstavlja dodatan dokument koji mijenja, dopunjuje ili proširuje postojeći ugovor o najmu nekretnine. Umjesto da strane potpuno prekidaju postojeći odnos i sklapaju novi ugovor, aneks omogućuje fleksibilnost prilagođavanja uvjeta tijekom trajanja najma.
Ova praksa posebno je korisna kada osnovni ugovor ostaje valjan, a potrebne su samo specifične izmjene. Na primjer, ako je najam sklopljen na godinu dana, a obje strane žele produljiti razdoblje uz istu najamninu, aneks je daleko praktičniji od ponovnog početka cijelog procesa.
Pravni Okvir za Anekse u Hrvatskoj
U hrvatskom pravnom sustavu, aneksi ugovora o najmu regulirani su Zakonom o obveznim odnosima i Zakonom o najmu stanova. Ključni princip je da aneks mora poštovati sve uvjete koji vrijede za osnovni ugovor – uključujući pisanu formu ako je originalni ugovor bio pisan.
Važno je napomenuti da aneks mora biti obostruko prihvaćen – obje strane moraju se suglasiti s promjenama. Jedan od uobičajenih propusta je kad jedna strana jednostrano pošalje “aneks” bez prethodne suglasnosti druge strane, što nema pravnu važnost.
Hrvatski sudovi prepoznaju anekse kao valjane pravne dokumente pod uvjetom da ispunjavaju osnovne uvjete: jasnoću sadržaja, identificiranje originalnog ugovora i precizno navođenje izmjena.
Najčešći Razlozi za Sklapanje Aneksa
Iskustvo pokazuje da se većina aneksa sklapa iz tri glavna razloga. Razumijevanje ovih scenarija pomaže u pripremi odgovarajućeg dokumenta.
Promjena Visine Najamnine
Inflacija, povećanje troškova održavanja ili poboljšanja nekretnine česti su razlozi za prilagođavanje najamnine. U Hrvatskoj, najmodavac može predložiti povećanje najamnine, ali mora poštovati ograničenja iz Zakona o najmu stanova.
Primjer iz prakse: Vlasnik stana u Zagrebu sklopio je ugovor o najmu 2022. godine s najamninom od 450 eura mjesečno. Zbog povećanja režijskih troškova i inflacije, 2024. godine predložio je povećanje na 480 eura. Umjesto novog ugovora, strane su sklopile aneks koji je definirao novo razdoblje s prilagođenom najamninom.
Produljenje Roka Najma
Kada se postojeći ugovor približava isteku, a obje strane žele nastaviti suradnju, aneks za produljenje je najjednostavnije rješenje. Ovo je posebno čest slučaj kod uspješnih najamnih odnosa.
Realan scenarij: Student je unajmio stan na jednu akademsku godinu (rujan 2023. – srpanj 2024.). Budući da planira nastaviti studij, a vlasnik je zadovoljan, aneksom produžuju ugovor do srpnja 2025. bez mijenjanja drugih uvjeta.
Promjena Uvjeta Korištenia Nekretnine
Ponekad se tijekom najma pojave potrebe za prilagođavanjem načina korištenja prostora. To može uključivati dozvolu za kućne ljubimce, promjene u broju stanara ili dodatne obveze održavanja.
Praktičan slučaj: Obitelj je unajmila kuću bez dozvole za psa. Nakon šest mjeseci, djeca su uvjerila roditelje da žele kućnog ljubimca. Najmodavac je pristao uz uvjet dodatnog pologa, što je uređeno aneksom koji specificira nova pravila i odgovornosti.
Ključni Elementi Koji Moraju Biti Uključeni u Aneks
Pravilno sastavljanje aneksa zahtijeva uključivanje svih ključnih elemenata koji ga čine pravno valjanim dokumentom. Propust bilo kojeg bitnog dijela može ugroziti njegovu provedbu.
Osnovni Podaci o Strankama i Originalnom Ugovoru
Aneks mora jasno identificirati:
- Puna imena i adrese svih strana (najmodavac i najmoprimac)
- Datum sklapanja originalnog ugovora
- Registarski broj ako je ugovor evidentiran
- Opis nekretnine (adresa, površina, namjena)
Ova identifikacija osigurava da nema zabune o tome koji ugovor se mijenja i tko su strane u procesu.
Jasno Navođenje Promjena
Srce svakog aneksa je precizno definiranje što se mijenja. Koristite jasne formulacije poput:
- “Članak 3. originalnog ugovora mijenja se i glasi…”
- “U ugovor se dodaje novi članak 7a koji glasi…”
- “Briše se članak 5. originalnog ugovora”
Izbjegavajte dvosmislene formulacije kao što su “najamnina se prilagođava” – umjesto toga navedite točnu brojčanu vrijednost i valutu.
Datum Stupanja na Snagu
Aneks mora specificirati:
- Kad stupaju na snagu promjene
- Ima li retroaktivni učinak
- Postoje li prijelazni uvjeti
Primjer formulacije: “Ovaj aneks stupa na snagu 1. siječnja 2025. godine, a promjena najamnine primjenjuje se počevši s računom za siječanj 2025.”
Dodatno, aneks treba sadržavati:
- Potpise svih strana s datumom potpisa
- Broj primjeraka (obično po jedan za svaku stranu)
- Kontakt podatke za buduću komunikaciju
- Klauzulu o važenju ostatka ugovora koji se ne mijenja
Korak po Korak: Kako Napisati Aneks Ugovora o Najmu
Pisanje aneksa nije previše složeno ako slijedite sistemski pristup. Evo detaljnog vodiča kroz proces.
Priprema i Pregovaranje s Drugom Stranom
Korak 1: Inicijalizacija razgovora
Komunikaciju započnite pisano – pošaljite email ili poruku u kojoj objašnjavate potrebu za aneksom. Na primjer: “Poštovani, budući da nam se ugovor o najmu istječe 30. lipnja, htio bih razmotriti mogućnost produljenja uz prilagođavanje najamnine.”
Korak 2: Definiranje specifičnih promjena
Pripremite listu točno onoga što želite mijenjati:
- Koja je nova najamnina?
- Do kad se produljuje ugovor?
- Mijenjaju li se neki drugi uvjeti?
Korak 3: Pronalaženje kompromisa
Budite otvoreni za pregovaranje. Možda nećete dobiti sve što tražite, ali dobra komunikacija često dovodi do rješenja koje zadovoljava obje strane.
Sastavljanje Teksta Aneksa
Naslov dokumenta: “ANEKS UGOVORA O NAJMU BR. [broj originalnog ugovora]”
Uvodni dio:
“Dana [datum], između [imena strana], sklopljen je Aneks br. 1 uz Ugovor o najmu sklopljen dana [datum originalnog ugovora] za nekretninu [adresa].”
Glavni sadržaj: Ovdje navodite sve promjene koristeći jasnu numeraciju članaka.
Završni dio: “Ostale odredbe Ugovora o najmu ostaju nepromijenjene. Ovaj Aneks je sastavni dio Ugovora o najmu.”
Potpis i Ovjeravanje
Aneks mora biti potpisan od strane svih ugovornih strana. U Hrvatskoj ovjeravanje kod javnog bilježnika nije obavezno za anekse ugovora o najmu, osim ako originalni ugovor nije bio ovjeravajan.
Međutim, ovjeravanje može biti korisno za:
- Dodatnu pravnu sigurnost
- Lakše dokazivanje u slučaju spora
- Jasnoću datuma sklapanja
Pro tip: Napravite dvije kopije aneksa prije potpisa, pa svaka strana može zadržati originalno potpisanu verziju.
Primjer Aneksa za Povećanje Najamnine
Evo praktičnog primjera aneksa koji regulira povećanje najamnine s obzirom na aktualne uvjete na tržištu:
ANEKS UGOVORA O NAJMU BR. 1
Dana 15. prosinca 2024. godine u Zagrebu, između:
NAJMODAVAC: Ana Marić, OIB: 12345678901, adresa: Ilica 10, Zagreb
NAJMOPRIMAC: Marko Kovač, OIB: 10987654321, adresa: Vlaška 25, Zagreb
sklopljen je Aneks br. 1 uz Ugovor o najmu sklopljen dana 1. siječnja 2024. godine za stan površine 45 m² na adresi Vlaška 25, Zagreb.
ČLANAK 1.
Članak 4. originalnog Ugovora o najmu, koji se odnosi na visinu najamnine, mijenja se i glasi:
“Mjesečna najamnina iznosi 520,00 EUR (petsto dvadeset eura). Najamnina se plaća do 5. u mjesecu za tekući mjesec na IBAN račun najmodavca HR123456789.”
ČLANAK 2.
Ova promjena najamnine stupa na snagu 1. veljače 2025. godine.
ČLANAK 3.
Ostale odredbe Ugovora o najmu ostaju nepromijenjene. Ovaj Aneks je sastavni dio Ugovora o najmu.
U Zagrebu, 15. prosinca 2024.
Ana Marić (potpis) Marko Kovač (potpis)
Najmodavac Najmoprimac
Objašnjenje ključnih elemenata:
- Jasna identifikacija strana i nekretnine
- Precizno navođenje nove najamnine s valutom
- Specificiran datum početka primjene
- Potvrda da ostali uvjeti ostaju nepromijenjeni
- Mjesto i datum potpisa
Primjer Aneksa za Produljenje Ugovora
Drugi čest scenarij je produljenje postojećeg ugovora o najmu. Evo kako to izgleda u praksi:
ANEKS UGOVORA O NAJMU BR. 1
Dana 20. svibnja 2025. godine u Splitu, između:
NAJMODAVAC: Petra Novak, OIB: 55544433322, adresa: Marmontova 15, Split
NAJMOPRIMAC: Stefan Jovanović, OIB: 77788899900, adresa: Bačvice 8, Split
sklopljen je Aneks br. 1 uz Ugovor o najmu sklopljen dana 1. lipnja 2024. godine za apartman površine 35 m² na adresi Bačvice 8, Split.
ČLANAK 1.
Članak 2. originalnog Ugovora o najmu, koji se odnosi na rok trajanja najma, mijenja se i glasi:
“Ugovor o najmu sklopljen je na određeno vrijeme od 1. lipnja 2024. do 31. svibnja 2026. godine.”
ČLANAK 2.
U ugovor se dodaje novi članak 8a koji glasi:
“Najmoprimac se obvezuje obavijestiti najmodavca o namjeri daljnjeg produljenja najma najkasnije 60 dana prije isteka ovog aneksa.”
ČLANAK 3.
Svi ostali uvjeti Ugovora o najmu, uključujući visinu najamnine od 400,00 EUR mjesečno, ostaju nepromijenjeni.
ČLANAK 4.
Ovaj Aneks stupa na snagu danom potpisa i vrijedi do isteka produženog roka najma.
U Splitu, 20. svibnja 2025.
Petra Novak (potpis) Stefan Jovanović (potpis)
Najmodavac Najmoprimac
Specifičnosti ovog aneksa:
- Produljuje se period trajanja za dodatnu godinu
- Dodaje se nova obveza obavještavanja o daljnjem produljenju
- Eksplicitno se potvrđuje da najamnina ostaje ista
- Aneks stupa na snagu odmah, što je čest slučaj kod produljenja
Česte Greške Koje Treba Izbjeći
Tijekom godina rada s ugovorima o najmu, identificirao sam nekoliko grešaka koje se ponavljaju. Izbjegavanje ovih problema može uštedjeti značajne glavobolje.
Nedefiniranje Jasnih Uvjeta
Greška: Korištenje nejasnih formulacija poput “najamnina će se prilagoditi tržišnim uvjetima” ili “rok najma se može produljiti”.
Zašto je problem: Ovakve formulacije ostavljaju prostor za različita tumačenja i mogu dovesti do sporova.
Rješenje: Uvijek koristite precizne brojke, datume i uvjete. Umjesto “prilagođavanje tržištu” napišite “povećanje najamnine s 450 EUR na 480 EUR”.
Realan primjer: Jedan najmodavac napisao je u aneksu da se “najamnina povećava za razumnu količinu”. Kada je došlo do spora, sud nije mogao odrediti što znači “razumna količina”, pa je aneks proglašen nevaljanim.
Zanemarivanje Rokova i Procedura
Greška 1: Mijenjanje uvjeta bez prethodnog obavještavanja
Hrvatski zakon zahtijeva da najmodavac pošalje pisano obavještenje o namjeri mijenjanja uvjeta najmanje 30 dana prije predložene promjene.
Greška 2: Jednostrano slanje “aneksa”
Aneks mora biti obostruko prihvaćen. Slanje dokumenta s naslovom “Aneks” ne znači da je automatski prihvaćen.
Greška 3: Ignoriranje pravila o povećanju najamnine
U Hrvatskoj postoje ograničenja o tome koliko i kada se može povećati najamnina. Aneks koji krši ova pravila može biti ništavan.
Kako izbjeći:
- Uvijek pošaljite pisani zahtjev prije sastavljanja aneksa
- Čekajte pisnu suglasnost druge strane
- Proverite zakonska ograničenja za vašu situaciju
- Dokumentirajte svu komunikaciju oko aneksa
Savjeti za Uspješno Sklapanje Aneksa
Iskustvo rada s najamnim ugovorima naučilo me nekoliko vrijednih lekcija koje mogu značajno olakšati proces sklapanja aneksa.
Vremenska organizacija
Započnite razgovore o aneksu barem dva mjeseca prije nego što promjene trebaju stupiti na snagu. To daje dovoljno vremena za pregovaranje, pripremu dokumenta i rješavanje eventualnih problema.
Komunikacijska strategija
Budite transparentni o razlozima promjene. Ako tražite povećanje najamnine, objasnite razloge: povećanje troškova komunalija, inflacija, poboljšanja nekretnine. Ljudi bolje prihvaćaju promjene kada razumiju kontekst.
Dokumentiranje procesa
Vodite pisane zapise svih razgovora i dogovora. Ovo pomaže u slučaju nesporazuma i osigurava da se ništa važno ne zaboravi.
Fleksibilnost u pregovaranju
Nemojte inzistirati na “sve ili ništa” pristupu. Možda nećete dobiti točno ono što tražite, ali kompromis često dovodi do rješenja koje zadovoljava obje strane.
Pravna provjera
Ako je aneks složen ili uključuje značajne promjene, razmislite o konzultaciji s prawnim stručnjakom. Troškovi pravne provjere često su manji od troškova rješavanja sporova.
Čuvanje dokumentacije
Napravite nekoliko kopija aneksa i čuvajte ih na sigurnom mjestu. U digitalnom dobu, preporučam i skeniranje dokumenata za sigurnosne kopije.
Redovita komunikacija
Nakon sklapanja aneksa, održavajte redovnu komunikaciju s drugom stranom. To pomaže u ranom otkrivanju problema i održavanju dobrih odnosa.
Planiranje unaprijed
Ako znate da će određene promjene biti potrebne (npr. godišnje prilagođavanje najamnine), uključite tu mogućnost već u osnovni ugovor. Time se izbjegava potreba za čestim aneksima.