Nema ništa gore od onog trenutka kad shvatiš da ti ugovor o najmu nije vrijedio ni za šta jer nije solemniziran. Svake godine tisuće najmodavaca i najmoprimaca u Hrvatskoj završi u nepotrebnim pravnim zapletovima samo zato što su mislili da je rukopis dovoljno dobar kao neki potpis na salveti.
Solemnizacija ugovora o najmu stoji između 150 i 500 kuna, ovisno o načinu provedbe i lokaciji, ali taj relativno mali trošak štiti te od bezbroj glavobolja koje mogu koštati tisućama kuna kasnije.
Prošle godine sam pomagala prijateljici koja je mislila da može preskočiti ovaj korak… pa je završila s najmoprimcem koji je mjesecima odbijao platiti najamninu, a pravnik joj je rekao da nema baš puno opcija jer ugovor nije bio solemniziran. Vjerojatno se pitate kako točno funkcionira ovaj postupak i koliko će vas koštati, pa hajde da vam pokažem sve što trebate znati.
Što Je Solemnizacija Ugovora o Najmu i Zašto Je Potrebna
Solemnizacija je pravni postupak kojim se ugovor o najmu čini ovršnim, što u prijevodu znači da možete direktno pokrenuti izvršni postupak protiv neurednog najmoprimca, bez dugotrajnog parničnog postupka.
Zamislite ovo kao razliku između pokušavanja istjerivanja duga s običnim ugovorom (što može potrajati godinama) i one situacije gdje možete odmah ići na sud i zatražiti brzu akciju. Solemnizacija vam daje tu moć.
Kad ugovor nije solemniziran, u slučaju problema morate:
- Pokretati parnični postupak
- Čekati mjesecima na rješenje
- Platiti odvjetnika i sudske troškove
- Nadati se da ćete dobiti spor
S druge strane, solemniziran ugovor omogućuje vam da:
- Odmah pokrenete izvršni postupak
- Brže dođete do svojeg novca
- Uštedite na pravnim troškovima
- Imate jaču pregovaračku poziciju
Naš zakon o obveznim odnosima jasno kaže da ugovor o najmu mora biti solemniziran ako se sklapa na duže od godinu dana ili ako najamnina premašuje određenu svotu. Ali čak i kad zakon ne nalaže solemnizaciju, pametno je napraviti je, kao što je pametno imati osiguranje auta čak i kad ne mislite da ćete imati nesreću.
Koliko Košta Solemnizacija Ugovora o Najmu u 2025. Godini
Troškovi Javnog Bilježnika
Javni bilježnici naplaćują solemnizaciju prema službenom tarifisku, koji se temelji na vrijednosti ugovora. Za standardni ugovor o najmu stana, troškovi se kreću ovako:
- Do 50.000 kuna godišnje najamnine: oko 200-250 kuna
- 50.000-100.000 kuna godišnje najamnine: 250-350 kuna
- Preko 100.000 kuna godišnje najamnine: 350-500 kuna
Evo konkretnog primjera: ako imate stan koji iznajmljujete za 3.000 kuna mjesečno (36.000 kuna godišnje), solemnizacija će vas koštati približno 220 kuna kod javnog bilježnika.
Moja susjeda je prošli tjedan solemnizirala ugovor za stan od 2.500 kuna mjesečno i platila je točno 205 kuna. Rekla mi je da je bilo vrije nego što je očekivala, procedura je trajala samo 20 minuta.
Dodatni Troškovi i Naknade
Osim osnovne naknade, možete računati s dodatnim troškovima:
Preslika ugovora: 10-20 kuna po stranici (obično trebate 2-3 preslike)
Ovjerena kopija: 30 kuna po dokumentu
Poštarina (ako šaljete dokumentacija): 25-40 kuna
Parkiranje u centru grada: 10-30 kuna (ako idete u ured javnog bilježnika)
Realno, možete računati da će vas cijeli postupak koštati između 270 i 600 kuna, ovisno o složenosti ugovora i dodatnim uslugama koje trebate.
Svojedobno sam se žalila na te troškove sve dok nisam vidjela koliko košta parnični postupak. Odvjetnik za jednosdružavan postupak naplaćuje minimum 5.000 kuna, plus sudski troškovi… pa računajte sami što se više isplati.
Gdje Solemnizirati Ugovor o Najmu – Javni Bilježnici vs. Općinski Sud
Prednosti Javnog Bilježnika
Javni bilježnici su obično najbolji izbor za solemnizaciju iz nekoliko razloga. Prvo, brži su, kod njih možete dobiti termin za tjedan-dva, dok na sudu često čekate mjesecima.
Druga velika prednost: javni bilježnici rade i popodne. Moj frend je prošli mjesec uzeo termin u 16:30 jer nije mogao otići s posla ranije. Na općinskom sudu takve fleksibilnosti jednostavno nema.
Osim toga, javni bilježnici su specijalizirani za ovakve postupke. Znaju na što paziti, pomažu vam ako nešto fali u dokumentaciji, i generalno čini se da im je u interesu da sve prođe glatko.
Jedina mana: cijena je malo viša nego na sudu. Ali razlika od 50-100 kuna se isplati zbog brzine i kvalitete usluge.
Kada Ići na Općinski Sud
Opcinski sudovi mogu provesti solemnizaciju, i njihove naknade su nešto niže, obično između 100-300 kuna. Ali tu postoje neki “ali”.
Termini se dobivaju sporije, procedura može biti zakomplicirana, i možete naletjeti na nepravilno radno vrijeme ili štrajkove.
Moja frendica je prošle godine čekala tri mjeseca na termin na općinskom sudu u Zagrebu. Kad je konačno došla, rečeno joj je da joj fali jedan papir i mora doći ponovno. Na kraju je otišla kod javnog bilježnika i riješila sve u tjednu dana.
Genalno, općinski sud ima smisla ako:
- Niste u žurbi
- Budžet vam je vrlo ograničen
- Lokalni općinski sud ima dobru reputaciju za brzinu
- Ugovor je vrlo jednostavan
Korak po Korak: Postupak Solemnizacije Ugovora
Priprema Dokumentacije
Prije nego što se upustite u solemnizaciju, morate pripremiti sve potrebne dokumente. Ovo je kao priprema za važni sastanak, bolje je da imate previše nego premalo.
Prvo trebate ugovor o najmu u barem tri primjerka. Jedan ostaje kod javnog bilježnika, jedan ide najmodavcu, jedan najmoprimcu. Ugovor mora biti pisan, ne može biti usmeni.
Osobni dokument svih strana, domovnica ili putovnica. Ako jedna strana ne može doći, možete donijeti ovlaštenje, ali onda trebate i ovjerenu copy njihove osobne iskaznice.
Dokaze o vlasništvu nekretnine, zemljišno-knjižni izvadak nije stariji od 30 dana. Ovo možete napraviti online preko sustava eGrađani za 7 kuna.
Zadnji tjedan sam pomagala frendu pripremiti dokumentaciju i skoro smo zaboravili na izvadak iz zemljišne knjige. Sreća pa je stigao na vrijeme nabaviti preko interneta.
Zakazivanje Termina i Dolazak na Solemnizaciju
Naručivanje termina obično funkcionira telefonski ili putem elektroničke pošte. Kod većine javnih bilježnika možete dobiti termin za 7-14 dana.
Kad dođete na solemnizaciju, sve strane moraju biti nazočne osobno (ili imati ovlaštenje). Javni bilježnik će:
- Prověriti identitete svih prisutnih
- Pregledati dokumentaciju i provjeriti ispravnost ugovora
- Pročitati ugovor naglas i objasniti sve obveze
- Upozoriti na pravne posledice solemnizacije
- Zatražiti potvrdu da se sve strane slažu s uvjetima
- Overiti potpise i pečatirati dokument
Cijela procedure traje obično 15-30 minuta. Moja prijateljica kaže da je bilo kao na vjenčanju, malo svečano, malo napeti, ali na kraju svi sretni što je gotovo.
Važna napomena: donijte gotovinu za plaćanje. Mnogi javni bilježnici ne primaju kartice, što je malo zastarjelo, ali takva je praksa.
Što Ponositi na Solemnizaciju – Potrebni Dokumenti
Evo detaljne checklist svih dokumenata koji su vam potrebni, jer nema ništa goreg nego doći na termin i shvatiti da ste zaboravili nešto važno:
Za najmodavca:
- Osobna iskaznica ili putovnica (original)
- Zemljišno-knjižni izvadak (ne stariji od 30 dana)
- Ugovor o najmu (3 primjerka)
- Dokaz o plaćenoj naknadda za solemnizaciju (ako je unaprijed plaćena)
Za najmoprimca:
- Osobna iskaznica ili putovnica (original)
- Ugovor o najmu (potreban je i njegov primjerak)
Dodatno, ako je potrebno:
- Ovlaštenje s ovjerenim potpisom (ako jedna strana ne može doći)
- Prevoditeljska ovjerenja (za strane državljane)
- Izvod iz sudskog registra (ako je najmodavac firma)
Jedan praktičan savjet: napravite kopije svih dokumenata i stavite ih u mapu. Moj brat je prošli mjesec otišao na solemnizaciju s originalima u džepu jakne i skoro ih je izgubio.
Ako ste zaboravili zemljišno-knjižni izvadak, ne panicirajte. Možete ga nabaviti preko eGrađani sustava za deset minuta (ako imate pristup internetu). Čak i javni bilježnik možda može pomoći, mnogi od njih imaju pristup sustavu.
Pro tip: Fotografirajte sve dokumente telefonom prije odlaska. Ako se nešto dogodi s originalima, barem imate backup dokaze da posjedujete sve što treba.
Također, provjerite da li ugovor sadrži sve obavezne elemente, podatke o stranama, opis nekretnine, visinu najamnine, trajanje najma, itd. Javni bilježnik neće solemnizirati nepotpun ugovor.
Kako Uštedjeti na Troškovima Solemnizacije
Evo nekoliko mudrih načina kako možete smanjiti troškove solemnizacije, bez da žrtvujete kvalitetu usluge:
Negociranje s javnim bilježnicima: Da, mogu popustiti. Posebno ako solemnilizirate više ugovora odjednom ili ste stalna mušterija. Moja prijateljica koja ima nekoliko stanova uvijek traži popust za “package deal” i obično dobiva 10-15% manje.
Grupiranje solemnizacija: Ako imate više ugovora za solemnizaciju, napravite ih odjednom. Mnogi javni bilježnici će dati popust na drugu i treću solemnizaciju istog dana.
Izbjegavanje peak sezone: Rujan i listopad su najzgusnutiji mjeseci za najam stanova (zbog studenata), pa možete zatu termin u srpnju ili ožujku kad je manje žurno.
DIY priprema dokumenata: Ne plaćajte javnom bilježniku da vam priprema ugovor. Sami napišite osnovni ugovor koristeći dostupne template online, ili najsite odvjetnika da vam sastavi ugovor za jednokratnu naknadu.
Izbor lokacije: Javni bilježnici u manjim gradovima često imaju niže naknade nego oni u Zagrebu ili Splitu. Ako možete otići u susjedni grad, možda uštedite 50-100 kuna.
Online usluge za zemljišno-knjižni izvadak: Umjesto odlaska na katastar, koristite eGrađani, 7 kuna umjesto 20-30 kuna i puno brže.
Jedna važna napomena: ne škrtzite na kvaliteti ugovora. Bolje platiti dodatnih 500 kuna za dobro napisani ugovor nego uštedjeti sada pa platiti tisućama kuna kasnije kad se pojave problemi.
Moja susjeda je jednom uštedjela 100 kuna odlaskom u malo mjesto 40 km dalje. Kad se udoži troškovi benzina i vremena, shvatila je da nije baš bila pametna… ali ako ionako putujete tamo ili mislite da ćete nacravi turisticnu posjetu, može biti win-win situacija.
Najčešće Greške i Kako ih Izbjeći
Kroz godine sam vidjela (i sama napravila) gomilu grešaka povezanih sa solemnizacijom ugovora. Evo top lista promašaja i kako ih izvnuti:
Greška #1: Zaboravljanje na rokove
Mnogi misle da mogu solemnizirati ugovor kad god požele. Međutim, ako najam već traje, solemnizacija mora biti napravljena u određenom roku da bi bila valjana za buduće sporove. Ne čekajte mjesecima.
Greška #2: Nepotpuni ugovori
Javni bilježnik neće solemnizirati ugovor koji nema sve obavezne elemente. Najčeše se zaboravlja precizni opis nekretnine ili uvjeti raskida ugovora. Čitajte ugovor pažljivo prije odlaska.
Greška #3: Došli su pogrešne osobe
Ako je najmodavac firma, mora doći ovojašten predstavnik s ovjerom. Ako je vlasnik u braku, možda trebaoba supruga/suprugu. Provjerite tko sve mora biti prisutan.
Greška #4: Assuming da će sve biti gotovo u prvom posjetu
Ponekad javni bilježnik uoči grešku u ugovoru ili fali neki dokument. Budite spremni na mogućnost da će te morati doći ponovno. (Meni se to dogodilo kad sam zaboravila najnoviji zemljišno-knjižni izvadak.)
Greška #5: Ne čytanje fine print
Solemnizacija znači da prihvaćate sve što piše u ugovoru. Ako ima klauzula s kojom se ne slažete, bolje ih promijeniti prije solemnizacije nego se žaliti afterwards.
Greška #6: Zaboravljanje na kopije
Donijite dodatne kopije svih dokumenata. Murphy’s zakon kaže da ćete točno onu kopiju koju nemate trebati.
Kako izbneži ove greške:
- Pročitajte ugovor dvaput prije odlaska
- Nazovite javnog bilježnika i konkretno upitajte što trebate donijeti
- Pripremite sve dokumente tjedan dana unaprijed
- Fotografirajte sve dokumenta kao backup
- Ne žurite s terminom, bolje malo pristupiti nego napraviti grešku