Kupnja stana ili kuće u Hrvatskoj često predstavlja najveću investiciju u životu, a onda se susrećete s pojmom “djubni ugovor” – terminom koji može zvučati pomalo staromodno, ali je zapravo temelj svakog najamnog odnosa.
Djubni ugovor je pravni dokument kojim se uređuje najamni odnos nekretnine između najmodavca i najmoprimca, definiraju se prava i obveze obje strane, te se utvrđuju uvjeti korištenja nekretnine.
Kroz godine rada s nekretninama, vidjeli smo nebrojene situacije gdje je nedostatak kvalitetnog ugovora doveo do pravnih problema koji su se mogli jednostavno izbjeći – a upravo tu priču ćemo vam ispričati kroz konkretne primjere koji će vam pomoći da napravite sve kako treba.
Što je Djubni Ugovor i Zašto je Potreban
Djubni ugovor nije samo još jedan birokratski dokument – to je vaš pravni štit koji štiti interese i najmodavca i najmoprimca. U Hrvatskoj se ovaj ugovor temelji na Zakonu o obveznim odnosima i regulira sve aspekte najamnog odnosa.
Najvažnija funkcija djubnog ugovora je stvaranje jasnih granica odgovornosti. Bez njega, vi ste praktički bez zaštite ako se nešto pošlo po zlu. Recimo, najmodavac ne može samo tako ući u vašu nekretninu kad mu se prohtije, a vi kao najmoprimac ne možete jednostavno prestati plaćati najamninu bez posljedica.
U praksi, djubni ugovor služi kao:
- Pravni dokaz najamnog odnosa pred sudovima
- Definicija prava svake strane u sporu
- Osnova za ovrhu u slučaju neispunjenja obveza
- Dokument za porezne svrhe i prijavu boravišta
Bez ovakve pisane suglasnosti, nalazite se u pravnoj sivoj zoni gdje “tko kaže što” postaje glavno pitanje u sporovima.
Pravni Okvir za Djubni Ugovor u Hrvatskoj
Hrvatski pravni sustav regulira najamne odnose primarno kroz Zakon o obveznim odnosima (NN 35/05, 41/08, 125/11, 78/15, 29/18), koji postavlja temelje za sve vrste ugovornih odnosa, uključujući i najam nekretnina.
Temeljna Prava i Obveze
Prava najmodavca:
- Pravo na redovito plaćanje najamnine
- Pravo na povrat nekretnine u istom stanju
- Pravo na otkaz ugovora u zakonskim slučajevima
- Pravo na naknadu štete nastale nepropisnim korištenjem
Obveze najmodavca:
- Predati nekretninu u stanju podobnom za dogovorenu upotrebu
- Održavati nekretninu u funkcionalnom stanju
- Ne ometati mirno uživanje nekretnine
- Poštovati privatnost najmoprimca
Prava najmoprimca:
- Pravo na mirno korištenje nekretnine
- Pravo na održavanje nekretnine od strane najmodavca
- Pravo na pravovremenu obavijest o otkazu
- Zaštita od proizvoljnog povećanja najamnine
Obveze najmoprimca:
- Plaćanje najamnine u dogovorenim rokovima
- Čuvanje nekretnine s pažnjom dobrog domaćina
- Omogućavanje održavanja i pregleda nekretnine
- Vraćanje nekretnine u prvobitnom stanju
Zakon također propisuje minimalne rokove otkazivanja (30 dana za ugovore na neodređeno vrijeme) i maksimalne visine kaucije (obično do tri mjesečne najamnine).
Obavezni Elementi Djubnog Ugovora
Svaki djubni ugovor mora sadržavati određene elemente da bi bio pravno valjan i provodljiv. Nedostatak bilo kojeg od ključnih elemenata može dovesti ugovor u pitanje.
Podaci o Ugovornim Stranama
Za najmodavca:
- Puno ime i prezime (ili naziv pravne osobe)
- OIB i adresa prebivališta/sjedišta
- Broj osobne iskaznice ili putovnice
- Kontakt podaci (telefon, e-mail)
- Dokaz vlasništva nekretnine
Za najmoprimca:
- Puno ime i prezime svih osoba koje će koristiti nekretninu
- OIB i adresa prijašnjeg prebivališta
- Broj osobne iskaznice
- Kontakt podaci
- Podaci o jamcu (ako postoji)
Opis Nekretnine i Uvjeti Najma
Precizan opis nekretnine je ključan za izbjegavanje sporova:
- Točna adresa s kućnim brojem i katom
- Katastarska oznaka parcele i objekta
- Površina korisnog prostora u m²
- Broj soba i detaljni opis prostorija
- Inventar koji se predaje s nekretninom
- Parking mjesto (ako je uključeno)
- Zajedničke površine koje najmoprimac može koristiti
Uvjeti korištenja trebaju specificirati:
- Je li dozvoljena registracija prebivališta
- Mogu li se držati kućni ljubimci
- Je li dozvoljeno pušenje
- Postoje li ograničenja za goste
- Pravila korištenja zajedničkih prostora
Financijski Uvjeti i Plaćanje
Najamnina:
- Mjesečni iznos u kunama/eurima
- Datum dospijeća (obično do 5. u mjesecu)
- Način plaćanja (gotovina, virman, bankovni račun)
- Klauzula o usklađivanju s inflacijom (po potrebi)
Kaucija:
- Iznos kaucije (maksimalno 3 mjesečne najamnine)
- Uvjeti vraćanja kaucije
- Rokovi za povrat nakon prestanka najma
- Način obračuna eventualne štete
Dodatni troškovi:
- Tko snosi komunalne usluge (struja, plin, voda)
- Održavanje zajedničkih dijelova
- Internet i TV pretplata
- Osiguranje nekretnine
Korak po Korak: Izrada Djubnog Ugovora
Proces izrade djubnog ugovora nije kompliciran, ali zahtijeva pažnju na detalje i dobru pripremu obje strane.
Priprema Dokumentacije
Najmodavac treba pripremiti:
- Izvadak iz zemljišnih knjiga (ne stariji od 30 dana)
- Uporabnu dozvolu za objekt
- Energetski certifikat (obavezan za iznajmljivanje)
- Katastarski plan nekretnine
- Dokaz o plaćenim poreznim obvezama
- Policu osiguranja objekta
Najmoprimac priprema:
- Potvrdu o prihodima ili jamstvo
- Preporuke od prethodnih najmodavaca
- Kopiju osobne iskaznice
- Dokaz o zapošljavanju ili studentskom statusu
Pro tip: Napravite detaljne fotografije nekretnine prije useljenja. To će vam pomoći kod vraćanja kaucije jer ćete imati dokaz početnog stanja.
Pregovaranje Uvjeta
Ovdje se određuje “tko, što, kako i kad”. Najčešći predmet pregovaranja:
Visina najamnine – istražite tržišne cijene u vašoj okolini. Previsoka cijena će odvratiti kvalitetne najmoprimce, preniska može signalizirati probleme s nekretninom.
Trajanje ugovora – kraći ugovori daju fleksibilnost, duži pružaju stabilnost. Goldilocks zona je obično 12 mjeseci za stambene nekretnine.
Uvjeti otkaza – definirajte jasno u kojim slučajevima svaka strana može raskinuti ugovor i s kojim rokovima obavještavanja.
Dopuštenja i zabrane – budite konkretni oko kućnih ljubimaca, pušenja, buke, gostiju koji ostaju preko noći.
Potpis i Ovjeravanje
Ugovor postaje pravno obvezujući čim ga obje strane potpišu. Međutim, ovjeravanje kod javnog bilježnika ili općinske službe može biti pametno iz nekoliko razloga:
- Jaća pravna snaga u slučaju spora
- Olakšano izvršavanje sudskih odluka
- Vjerodostojnost dokumenta se ne može osporavati
Troškovi ovjeravanja su obično između 50-150 kuna i dijele ih obje strane. Mali trošak za veliku sigurnost.
Nakon potpisa, obje strane trebaju zadržati originale ugovora. Preporučuje se i registracija ugovora u Poreznoj upravi u roku od 30 dana.
Praktičan Primjer Djubnog Ugovora
Ništa ne zamjenjuje konkretan primjer koji možete koristiti kao predložak za vlastite potrebe.
Predložak s Objašnjenjima
UGOVOR O NAJMU STANA
Članak 1. – Ugovorne strane
Najmodavac: Marija Horvat, OIB: 12345678901
Adresa: Ilica 10, 10000 Zagreb
Telefon: 098/123-4567
Najmoprimac: Petar Novak, OIB: 10987654321
Adresa: Savska cesta 25, 10000 Zagreb
Telefon: 099/765-4321
Članak 2. – Predmet najma
Predmet najma je dvosobni stan površine 65 m² na adresi Frankopanska 15, stan 23, 10000 Zagreb, katastarska čestici br. 1234/5 k.o. Zagreb.
Stan se sastoji od: dnevnog boravka, kuhinje, dvije spavaće sobe, kupaonice, WC-a i balkona.
[Napomena: Budite precizni s opisom – to sprječava nesporazume kasnije]
Članak 3. – Trajanje najma
Ugovor se sklapa na određeno vrijeme od 12 mjeseci, počevši od 01.01.2024. do 31.12.2024.
[Savjet: Za prve najmoprimce bolje je krenuti s kraćim razdobljem]
Članak 4. – Najamnina i način plaćanja
Mjesečna najamnina iznosi 4.500,00 kuna i dospijeva za plaćanje do 5. u mjesecu za tekući mjesec na žiro-račun najmodavca IBAN: HR1234567890123456789.
[Važno: Navedite točan IBAN i datum dospijeća]
Članak 5. – Kaucija
Najmoprimac je dužan platiti kauciju u iznosu od 9.000,00 kuna (dvije mjesečne najamnine) prije useljenja. Kaucija će biti vraćena u roku od 30 dana nakon prestanka najma, umanjena za eventualnu štetu.
Članak 6. – Prava i obveze
Najmodavac se obvezuje:
- Predati stan u ispravnom i čistom stanju
- Ne ometati mirno korištenje stana
- Održavati instalacije u ispravnom stanju
Najmoprimac se obvezuje:
- Plaćati najamninu redovito
- Koristiti stan s pažnjom dobrog domaćina
- Ne mijenjati namjenu stana bez odobrenja
- Ne davati stan u podnajam
Članak 7. – Otkaz
Svaka strana može otkazati ugovor s otkaznim rokom od 30 dana dostavljanjem pisane obavijesti.
Članak 8. – Završne odredbe
Ugovor stupa na snagu danom potpisa. Eventualni sporovi rješavaju se pred nadležnim sudom u Zagrebu.
U Zagrebu, 15.12.2023.
Potpis najmodavca: _______________
Potpis najmoprimca: _______________
[Pro tip: Dodajte klauzulu o tome što se događa s poštom i paketima za bivšeg stanara]
Česti Problemi i Kako ih Riješiti
U praksi se uvijek pojave situacije koje ugovor nije predvidio. Evo najčešćih problema i kako ih elegantno riješiti.
Sporovi oko Otkaza
Problem: Najmodavac želi otkazati ugovor prije isteka, a najmoprimac ne želi ići.
Rješenje: Ugovor može predvidjeti specifične slučajjeve kada je prijevremeni otkaz dozvoljen:
- Neplaćanje najamnine duže od 30 dana
- Narušavanje kućnog reda unatoč upozorenju
- Oštećivanje nekretnine
- Korištenje nekretnine suprotno ugovoru
Problem: Najmoprimac želi otići prije vremena zbog nepredviđenih okolnosti.
Rješenje: Ugovorite “break clause” – mogućnost prekida uz određenu penalizaciju (obično jedan mjesec najamnine) nakon minimalno 6 mjeseci najma.
Problemi s Kaucijom
Najčešći razlog spora: nejasno je što se smatra “normalnim trošenjem” a što štetom.
Prevencija:
- Detaljno fotografirajte stan prije useljenja
- Napravite pismenu inventuru s opisom stanja
- Definirajte što najmoprimac mora obnoviti prije odlaska
- Ugovorite nezavisnu procjenu štete kod spora
Praktičan savjet: Kaucija nije “zadnji mjesec najamnine”. To su dvije potpuno različite stvari i miješanje može dovesti do problema.
Red flag situacije koje zahtijevaju pažnju:
- Najmodavac traži kauciju u gotovini bez priznanice
- Nejasne su stavke za koje se može zadržati kaucija
- Najmodavac odbija pokazati stan prije sklapanja ugovora
- Cijena je značajno ispod tržišne (moguća je prevara)
- Najmodavac žuri s potpisom bez mogućnosti čitanja ugovora
Savjeti za Uspješan Najam
Dobar najamni odnos nije slučajnost – rezultat je promišljenih odluka i jasne komunikacije između obje strane.
Za Najmodavce
Prije oglašavanja:
- Istražite tržišne cijene u vašoj okolici (Njuškalo, Index oglasi, lokalne agencije)
- Uložite u osnovne popravke – procurjavanja, nefunkcionalne brave, pokvareni bojler
- Očistite i uredite prostor – prva dojam je ključan
- Pripremite sve potrebne dokumente unaprijed
Odabir najmoprimca:
- Tražite potvrde o prihodima (plaća barem 3 puta veća od najamnine)
- Kontaktirajte prethodne najmodavce za preporuke
- Organizirajte osobni susret – osjećaj je važan
- Provjeriti kreditnu sposobnost kroz HROK (Croatia Credit Bureau)
Tijekom najma:
- Redovito (kvartalno) provjerite stanje nekretnine
- Budite dostupni za hitne popravke
- Poštujte privatnost najmoprimca – najavite posjete
- Vodite evidenciju svih troškova za porezne svrhe
Za Najmoprimce
Prije potpisivanja:
- Detaljno pregledajte nekretninu po danu (electrical outlets, water pressure, heating)
- Testirajte sve uređaje i instalacije
- Provjerite kakvi su susjedi – pitajte ih direktno
- Izmjerite internet brzinu ako radite od kuće
- Promijenite brave ili zatražite nova ključanja
Financijsko planiranje:
- Računajte dodatnih 20-30% troškova na najamninu (režije, internet, osiguranje)
- Pripremite novac za kauciju + prvi mjesec unaprijed
- Postavite automatska plaćanja da ne zaboravite najamninu
- Snimite stanje brojila na dan useljenja
Održavanje odnosa:
- Platite najamninu redovito – to je vaš najvažniji kredibilitet
- Prijavite probleme odmah, ne čekajte da se pogoršaju
- Poštujte kućni red i susjede
- Ostavite nekretninu u istom stanju kakvu ste zatekli
Insider savjet: Ako planirate dugoročni najam, predložite najmodavcu godišnji popust za plaćanje unaprijed. Win-win situacija – vi uštedjujete, on ima sigurnost.