Znate onaj osjećaj kad vam dođe ideja za malu nadstrešnicu u dvorištu, ali vas odmah uhvati panika od birokracije? Ili kad susjed preko noći podigne nešto što izgleda kao garaža, a vi se pitate – smije li to uopće bez dozvole?
Dobra vijest je da u Hrvatskoj zaista postoje građevine koje možete graditi bez građevinske dozvole. Loša vijest? Pravila nisu baš najjednostavnija za navigaciju. Od pomoćnih zgrada do 50 kvadrata pa sve do mobilnih kućica koje (možda) nisu građevine – propisi su puni iznimki, uvjeta i sitnih slova.
Kroz ovaj vodič provest ćemo vas kroz sve što trebate znati o građenju bez dozvole prema trenutno važećem Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima. Nećemo samo nabrajati članke zakona – objasnit ćemo što to znači u stvarnom životu, s konkretnim primjerima koje možete primijeniti već sutra.
Pomoćna zgrada do 50 m²: uvjeti da ide bez dozvole (ali s GP)
Pomoćna zgrada do 50 kvadrata vjerojatno je najpoznatija kategorija građevine koja ne zahtijeva građevinsku dozvolu. Ali pazite – ne znači to da možete graditi kako vam padne na pamet.
Prvo i osnovno: što uopće spada pod “pomoćnu zgradu”? Tu govorimo o garažama, spremištima, radionicama, drvarnicama… U biti, svemu što nije za stanovanje već služi kao dodatni prostor uz vašu glavnu kuću. Jedan moj poznanik iz Varaždina nedavno je sagradio predivnu radionicu od točno 49,5 kvadrata (čovjek nije htio riskirati.) i cijeli proces prošao je glatko.
Ključni uvjeti koje morate ispuniti:
- Zgrada mora biti prizemna (bez kata ili potkrovlja)
- Maksimalna visina sljemena je 3 metra
- Mora biti na građevinskoj čestici gdje već imate glavnu zgradu
- Trebate glavni projekt (GP) koji izrađuje ovlašteni arhitekt ili građevinski inženjer
- Morate prijaviti početak građenja nadležnom upravnom tijelu
Ovo s glavnim projektom često zbunjuje ljude. “Čekaj, trebam projekt ali ne trebam dozvolu?” – da, točno tako. Projekt osigurava da je sve sigurno i po propisima, samo preskačete birokratski maraton ishođenja dozvole.
Praktični savjet: Prije nego što krenete, provjerite prostorni plan vašeg grada ili općine. Neki lokaliteti imaju dodatna ograničenja – recimo, u zaštićenim područjima ili blizu kulturnih spomenika pravila mogu biti stroža.
Još nešto što mnogi zaborave: udaljenost od međe. Iako ne trebate građevinsku dozvolu, i dalje morate poštovati minimalne udaljenosti od susjedove parcele (obično 3 metra, ali ovisi o lokalnim propisima). Susjed iz Splita nedavno mi je ispričao kako je morao rušiti dio svoje nove garaže jer je bio prekršio baš to pravilo – skupo ga je koštalo što nije provjerio prije.
Nadstrešnica do 20 m² i terasa u razini terena do 20 m²
Nadstrešnice i terase su vjerojatno najčešći dodatci hrvatskim kućama. Tko ne bi htio lijepu natkrivenu terasu za ljetne večeri uz roštilj?
Za nadstrešnicu do 20 kvadrata vrijede prilično jednostavna pravila. Može biti otvorena s najmanje tri strane (znači, jedan zid je OK), ali pazite – čim je zatvorite s više strana, prelazi u kategoriju pomoćne zgrade i onda vrijede ona pravila o 50 kvadrata koje smo već spomenuli.
Najčešća greška? Ljudi postave nadstrešnicu, pa je kroz godinu-dvije “nadograde” sa stranicama od PVC-a ili stakla. Tehnički, to više nije nadstrešnica već zatvoreni prostor, i tu već ulazite u sivu zonu zakonitosti.
Terasa u razini terena također može ići do 20 m² bez dozvole. Ali što znači “u razini terena”? To znači da terasa ne smije biti podignuta više od 50 cm od prirodnog terena. Čim idete više, to postaje “građevina” u punom smislu riječi.
Interesantan primjer: poznanica iz Rijeke htjela je terasu na kosini. Pošto je teren bio u nagibu, s jedne strane terasa bi bila u razini terena, a s druge podignuta metar i pol. Morala je tražiti dozvolu, jer se gleda najniža točka terena.
Pro tip: Možete kombinirati. Recimo, 20 m² nadstrešnice + 20 m² terase = 40 m² dodatnog prostora bez dozvole. Samo pazite da budu fizički odvojeni objekti, ne jedan kontinuirani.
Bazen ukopan do 100 m²: papiri i granice
Bazeni su posebna priča. Ukopani bazen do 100 kvadrata površine vodenog lica (ne računajte rubove.) može se graditi bez građevinske dozvole, ali – i to je veliko ali – trebate glavnu projektnu dokumentaciju.
Zašto je projekt obavezan? Jer bazen nije samo rupa s vodom. Tu su instalacije, filtracija, možda grijanje, sigurnosni aspekti… Projekt osigurava da sve bude izvedeno sigurno i funkcionalno.
Što sve morate znati:
- Površina od 100 m² odnosi se na vodeno lice (sam bazen, ne okolni plato)
- Dubina nije ograničena pravilnikom
- Montažni bazeni koji se samo postavljaju na tlo ne spadaju u ovu kategoriju
- Trebate prijaviti radove prije početka gradnje
Iz iskustva: susjed je prošle godine ugradio bazen od 95 kvadrata. Sve je prošlo glatko, ali inspekcija je došla provjeriti jesu li mjere točne. Srećom, bio je oprezan i ostao ispod granice.
Važno za one na moru: U priobalnom pojasu (300 metara od mora) često vrijede dodatna ograničenja. Neki gradovi potpuno zabranjuju bazene u toj zoni, drugi ih dozvoljavaju uz posebne uvjete. Provjerite lokalne propise.
Troškovi? Računajte da će vam samo projekt koštati između 5.000 i 15.000 kuna (ovisno o složenosti), plus naravno sama izgradnja. Ali u odnosu na proceduru za građevinsku dozvolu koja može trajati mjesecima, ovo je i dalje brži put.
Vrtna sjenica: bez numeričkog m² u Pravilniku
Vrtne sjenice su zanimljiva kategorija jer Pravilnik ne specificira točnu kvadraturu. Jednostavno kaže “vrtna sjenica” i to je to. Ali što to znači u praksi?
Prema tumačenju većine gradova i općina, vrtna sjenica je lagana, otvorena konstrukcija namijenjena odmoru u vrtu. Obično je to nešto do 15-20 kvadrata, ali neki gradovi toleriraju i veće. Zagrepčanka mi je nedavno ispričala kako je postavila prekrasnu drvenu sjenicu od 25 kvadrata i nitko nije imao primjedbi.
Karakteristike tipične vrtne sjenice:
- Otvorena konstrukcija (može imati krov, ali ne zidove)
- Lagani materijali (drvo, metal, tkanina)
- Nije temeljena betonom (obično samo ankerirana)
- Namijenjena sezonskoj uporabi
Gdje je granica? Čim sjenica postane “ozbiljnija” – betonski temelji, čvrsti krov od crijepa, zatvorene strane – to više nije sjenica već pomoćna zgrada.
Praktični primjer: Prijatelj iz Osijeka postavio je metalnu sjenicu s platnenim krovom, 4×4 metra. Nikakvi papiri, nikakve prijave. Ali kada je htio dodati bočne stranice od stakla, komunalni redar ga je upozorio da to mijenja kategoriju objekta.
Savjet? Držite se jednostavnosti. Sjenica je za hlad i ugođaj, ne za cjelogodišnje korištenje. Ako trebate nešto ozbiljnije, bolje idite na varijantu pomoćne zgrade do 50 kvadrata s projektom.
Ograde, ogradni i potporni zidovi: visine odlučuju
Ograde i zidovi – tema koja izaziva više susjedskih svađa nego išta drugo u hrvatskim kvartovima. Dobra vijest je da većinu ograda možete postaviti bez dozvole, ali visina je ključna.
Ograde bez dozvole:
- Transparentne ograde (žica, mreža) do 2,2 metra visine
- Pune ograde do 1,8 metara visine
- Kombinacija: puni dio do 0,9 m + transparentni dio do ukupno 2,2 m
Ali pazite – “visina” se mjeri od niže kote terena. Znači, ako je vaš teren viši od susjedovog, visina se mjeri od njegove strane. Ovo je čest razlog nesuglasica.
Potporni zidovi su druga priča. Do visine od 1 metar ne trebate dozvolu, ali:
- Mora biti na vašoj parceli
- Mora biti statički stabilan
- Preporučuje se konzultacija sa stručnjakom
Primjer iz života: Prijatelj u Istri ima parcelu na kosini. Htio je potporni zid od 1,5 metra. Morao je tražiti dozvolu? Da. Ali, pametan kako jest, napravio je dva zida od 90 cm s razmakom između njih – tehnički, dva zasebna zida koja ne prelaze granicu.
Ogradni zidovi uz cestu imaju posebna pravila. Obično moraju biti niži (do 0,9 m) zbog preglednosti prometa. U Zagrebu, recimo, na križanjima morate ostaviti “trokut preglednosti” – nikakve ograde više od 70 cm.
Još jedan detalj: električne ograde za životinje (pastiri) ne spadaju u građevine, ali morate ih označiti upozorenjima. Susjed držo ovce, postavio pastira bez oznaka – platil kaznu od 5.000 kuna kada se poštarka užasnula.
Poljoprivredne “simple” građevine i plastenici
Za sve vas koji se bavite poljoprivredom (makar i hobi varijantom), imam dobre vijesti. Pravilnik je prilično velikodušan prema poljoprivrednim objektima.
Plastenici su najjednostavniji – praktički neograničene površine bez ikakve dozvole. Ali mora biti riječ o pravom plasteniku:
- Lagana konstrukcija (metal, plastika)
- Prekrivena folijom ili drugim laganim materijalom
- Bez betonskih temelja (samo ankerirana u tlo)
- Isključivo za uzgoj bilja
Čim počnete betonirati ili stavljati čvrste materijale, to više nije plastenik. Poznanik iz Slavonije napravio je “plastenik” s metalnom konstrukcijom i polikarbonatom – inspekcija ga je tretirala kao građevinu jer polikarbonat nije “folija”.
Poljoprivredne spremnice također mogu bez dozvole:
- Za strojeve i alate
- Za smještaj poljoprivrednih proizvoda
- Staje za stoku (do određenog broja grla)
- Silosi, kačare, sušare…
Ali pozor – mora biti na poljoprivrednom zemljištu. Ne možete staviti “poljoprivrednu spremnicu” u stambeno naselje i tvrditi da je za traktor kojeg nemate.
Konkretni primjer: Prijateljica iz Podravine ima OPG, sagradila je spremnicu od 80 kvadrata za jabuke. Bez dozvole, samo prijavila općini. Ključno? Imala je dokaz o poljoprivrednoj djelatnosti (OPG registracija).
Za staklenike vrijede nešto stroža pravila – obično do 200 m² bez dozvole, ali ovisi o lokalnim propisima. Neki gradovi traže dozvolu za sve staklenike zbog vizualnog utjecaja na okoliš.
Savjet: Ako planirate ozbiljniju poljoprivrednu proizvodnju, raspitajte se o mogućnostima EU fondova. Često pokrivaju i troškove dokumentacije.
Privremene građevine do 90 dana (sajmovi, manifestacije)
Organizirate festival, sajam, koncert? Ili možda samo veliko vjenčanje u dvorištu? Dobra vijest – možete postaviti privremene objekte bez građevinske dozvole.
Što spada pod privremene građevine:
- Šatori za manifestacije
- Pozornice i tribine
- Montažni paviljoni
- Sanitarni kontejneri
- Prodajni štandovi
Glavno pravilo: maksimalno 90 dana na istoj lokaciji tijekom jedne kalendarske godine. Nakon toga se mora ukloniti ili… tražiti dozvolu za stalni objekt.
Iz prakse: Organizator food festivala u Puli postavio je 15 štandova i veliku pozornicu. Sve legalno bez dozvole, ali morao je:
- Prijaviti postavljanje općini (7 dana prije)
- Priložiti statički proračun za pozornicu
- Osigurati sanitarne uvjete
- Garantirati uklanjanje nakon festivala
Najčešća greška? “Zaboraviti” ukloniti objekte. Poznajem slučaj gdje je wedding planner ostavio šator “samo još tjedan dana” nakon vjenčanja… završilo s kaznom od 10.000 kuna nakon 4 mjeseca.
Za trgovce: Božićni štandovi, uskrsni sajmovi, ljetne tržnice – sve to spada ovdje. Ali pazite, svaki grad ima svoje lokacije gdje to dopušta. Ne možete samo postaviti štand gdje hoćete.
Pro tip: Ako imate recurring događaje (npr. mjesečni sajam), bolje tražite godišnju dozvolu za više termina odjednom. Manje papirologije i sigurniji ste od inspekcije.
Mobilne kućice i kontejneri: kada postaju “građevina”
Ah, mobilne kućice – moderna dilema hrvatskog prava. Kad je kućica samo kućica, a kad postaje građevina koja treba dozvolu?
Ključni kriterij: mobilnost i priključci
Mobilna kućica (ili kontejner) nije građevina ako:
- Ima vlastite kotače ili se može lako premjestiti
- Nije trajno spojena s tlom (bez temelja)
- Nema fiksne priključke na infrastrukturu
- Koristi se privremeno ili sezonski
Čim je spojite na struju, vodu, kanalizaciju trajnim priključcima – e, to je već građevina.
Primjer iz Istre: Vlasnik kampa postavio je 10 mobilnih kućica. Prve godine sve OK – kućice na kotačima, privremeni priključci. Sljedeće godine napravio betonske podloge i ukopao instalacije… inspekcija tretirala kao nelegalne građevine, morao tražiti legalizaciju za sve.
Kontejneri su posebna priča. Pomorski kontejner kao skladište? Tehnički nije građevina ako ga samo postavite. Ali čim napravite temelj ili gafiksirate – postaje građevina.
Zanimljiv slučaj: IT firma u Zagrebu koristila je kontejnere kao urede. Tvrdili su da su “privremeni” jer su samo postavljeni na parking. Inspekcija se nije složila – imali su klimu, struju, internet… očito “trajno” korištenje.
Za turizam: Ako nudite smještaj u mobilnim kućicama, provjerite lokalne propise. Neki gradovi ih tretiraju kao kampove (lakše), drugi kao apartmane (teže).
Savjet: Dokumentirajte mobilnost. Slikajte proces postavljanja/micanja, čuvajte račune o najmu dizalice… Ako inspekcija dođe, imat ćete dokaz da je zaista mobilno.
Robinzonski turizam i kućice na drvetu: posebna pravila
Robinzonski turizam je hit zadnjih godina, a Hrvatska je prepoznala potencijal. Pravilnik ima posebne odredbe za ove objekte, i dobre su vijesti za avanturiste.
Kućice na drvetu mogu se graditi bez građevinske dozvole ako:
- Površina do 15 m²
- Visina poda maksimalno 3 metra od tla
- Lagana konstrukcija (drvo, metal)
- Ne oštećuje drvo (važno.)
Ali… mora biti u sklopu registriranog robinzonskog turizma. Ne možete samo tak staviti kućicu na stablo i rentati preko Airbnb-a.
Vlasnik robinzonskog naselja kod Plitvica ima 5 kućica na drveću. Kaže: “Najteži dio nije bila gradnja, nego papiri za registraciju turizma. Ali kad to riješite, kućice su mačji kašalj.”
Druge robinzonske smještajne jedinice:
- Glamping šatori do 25 m²
- Pastirski stanovi (rekonstrukcija postojećih)
- Podignute platforme s šatorima
- Mali bungalovi do 20 m²
Sve bez dozvole, ali morate imati:
- Registriranu turističku djelatnost
- Suglasnost za robinzonski turizam
- Riješene sanitarne uvjete (eko WC, septička…)
- Maksimalno 10 jedinica po lokaciji
Realnost: Jedan par iz Zagreba htio je kućicu na drvetu u svom vrtu “za djecu”. Tehnički, to nije robinzonski turizam, pa bi trebali dozvolu za svaku građevinu iznad 3 metra visine. Riješili su problem – napravili platformu na 2,9 metra.
Financijski aspekt: Robinzonske kućice se rentaju 100-200€ po noći. Uz 50% popunjenosti, ROI može biti 2-3 godine. Ali lokacija je sve – mora biti posebna.