Mnogi iznajmodavci u Hrvatskoj ne znaju da im se mogu naplatiti ozbiljne kazne zbog neplaćanja poreza na prihode od najma – a pogrešno misle da će ostati neprimijećeni.
Kazne za neplaćanje poreza na iznajmljivanje stanova u Hrvatskoj kreću se od 1.000 do 200.000 kuna, ovisno o visini neprijavljenih prihoda, a porezna uprava sve češće koristi digitalne sustave za otkrivanje neprijavljenih najmova.
Zašto bih vam ovo pisao da se nisam sam jednom našao u situaciji gdje je susjed dobio kaznu od 15.000 kuna jer je “mislio da nitko neće saznati” za njegov studio apartman koji je iznajmljivao turistima?
Obveze Iznajmodavaca Prema Poreznom Zakonu
Svaki iznajmodavac u Hrvatskoj ima jasno definirane porezne obveze, bez obzira na to iznajmljuje li stan turistima, studentima ili dugoročnim najmodavcima. Porezna uprava ne pravi iznimke – svatko tko prima prihod od najma mora ga prijaviti.
Vrste Poreza na Dohodak od Iznajmljivanja
Postoje dva glavna načina oporezivanja prihoda od najma, ovisno o tome što iznajmljujete:
Paušalni porez za kratkoročni najam – ako iznajmljujete stan turistima (do 30 dana), plaćate paušalni porez od 150 kuna po krevetu mjesečno tijekom sezone (travanj-listopad) i 75 kuna izvan sezone. Jednostavno kao što zvuči.
Porez na dohodak za dugoročni najam – za iznajmljivanje preko 30 dana, plaćate 12% poreza na dohodak plus 20% za mirovinsko osiguranje. Dakle, ukupno 32% od bruto prihoda.
Postoji i treći put – normirani porez, gdje se porez računa na osnovu procijenjene vrijednosti nekretnine, ali to koristi manje od 5% iznajmodavaca jer često nije najisplativiji.
Rokovi za Prijavu i Plaćanje Poreza
Ovdje stvari postaju… kako da kažem… ozbiljnije. Propustite li rok, kazne su neizbježne:
- Paušalni porez – prijavljuje se i plaća do 15. u mjesecu za prethodni mjesec
- Porez na dohodak – godišnja prijava do 31. ožujka za prethodnu godinu
- Mjesečne obaveze – ako imate veće prihode, možda ćete morati plaćati akontaciju mjesečno
Jedan moj prijatelj je mislio da može “platiti sve odjednom na kraju godine” – dobio je kaznu od 8.000 kuna jer je propustio mjesečne rokove. Lesson learned.
Kazne za Neprijavljene Prihode od Najma
Ovdje dolazimo do srži problema – što vas čeka ako ne prijavite prihode. Spoiler alert: nije ništa lijepo.
Visina Novčanih Kazni
Kazne su strukturirane tako da “bole” dovoljno da se ne isplati riskirati:
Za fizičke osobe:
- Minimalna kazna: 1.000 kuna
- Za prihode do 50.000 kuna: kazna od 1.000 do 10.000 kuna
- Za prihode od 50.000 do 200.000 kuna: kazna od 5.000 do 50.000 kuna
- Za prihode veće od 200.000 kuna: kazna može dosegnuti i 200.000 kuna
Ali to nije sve – ako porezna uprava utvrdi da ste “sustavno” izbjegavali porez (što znači više od dvije godine), kazne se mogu udvostručiti.
Primjer iz stvarnog života: poznanica je iznajmljivala dva apartmana u Splitu preko Airbnb-a tri godine, nikad nije prijavila prihod. Kada ju je uhvatila kontrola, platila je kaznu od 35.000 kuna plus sve neplaćene poreze s kamatama. Ukupno? Preko 60.000 kuna.
Dodatne Penale i Zatezne Kamate
Kao da osnovne kazne nisu dovoljne, porezna uprava “začini” situaciju dodatnim troškovima:
- Zatezne kamate – trenutno oko 8% godišnje na neplaćeni porez
- Troškovi postupka – mogu biti i do 2.000 kuna
- Kamata na kamatu – ako ne platite ni zateznu kamatu na vrijeme
Ova kombinacija znači da ako zanemarite porez dvije-tri godine, na kraju možete platiti duplo više nego što ste trebali originally. Matematika je nemilosrdna.
Postupak Otkrivanja Neplaćenih Poreza
Možda se pitate: “Kako me uopće mogu uhvatiti?” Ah, tu je stvar postala puno kompliciranija nego što je bila prije pet godina.
Porezna Kontrola i Inspekcije
Porezni inspektori nisu više oni tipovi s mapama koji kucaju na vrata (iako to još uvijek rade). Danas imaju pristup podacima koje ni ne slutite:
- Evidencija komunalnih računa – ako vam račun za vodu/struju naglo skoči, to može pokrenuti istragu
- Bankovni izvodi – redoviti prilozi na račun iz nepoznatih izvora
- Dojave građana – nažalost, susjedi znaju biti… “kooperativni”
Jednom su me kontaktirali jer je netko prijavio da iznajmljujem stan (što nisam), samo zato što sam imao dvije adrese prijave u sustavu. Trebao sam tri tjedna da to razriješim.
Digitalni Sustavi Praćenja
Ovdje postaje stvarno… futuristično:
Algoritmi za otkrivanje anomalija – sustav automatski uspoređuje vaše prijavljene prihode s potrošnjom, životnim standardom, nekretninama u vlasništvu. Ako nešto ne štima, red flag.
Integracija s booking platformama – Airbnb, Booking.com i slične platforme sve više surađuju s poreznim upravama. Mogu zatražiti podatke o vašim prihodima.
Satelitski snimci – ozbiljno, koriste se za praćenje turističkih zona i usporedbu s prijavljenim smještajnim kapacitetima.
Analiza društvenih mreža – objavljujete slike “svojeg novog apartmana za turiste” na Instagramu? Ups.
Motovun je 2023. godine dovršio projekt gdje su skenirali sve kuće putem dronova i usporedili s prijavljenim turističkim objektima. Rezultat? Otkriveno je 40% više objekata nego što je bilo prijavljeno.
Kako Ispraviti Situaciju Nakon Propusta
OK, recimo da se već nalazite u problemu. Možda vam je stigao poziv za kontrolu ili ste jednostavno shvatili da niste bili u pravu. Postoji put van… ali treba ga proći pametno.
Dobrovoljno Ispravka Pogreške
Najbolja opcija je dobrovoljno ispraviti grešku prije nego što vas uhvate. Zove se “samoinicijativno prijavljivanje” i stvarno može spasiti situaciju:
- 50% manja kazna – umjesto pune kazne, platit ćete polovinu
- Bez kaznenog postupka – nema sudskog procesa
- Mogućnost dogovaranja obroka – možete se nagoditi za plaćanje u ratama
Ali pozor – ovo funkcionira samo ako se prijavite prije nego što pokrenete postupak protiv vas. Čim dođe poziv na kontrolu, kasno je.
Postupak Prijave Prihoda Unatrag
Možete ispraviti prijavu za zadnje tri godine unazad (u iznimnim slučajevima i pet godina). Postupak je prilično jednostavan:
- Prikupite dokumentaciju – ugovore o najmu, račune, bankovne izvode
- Izračunajte dugovanje – porez + zatezne kamate
- Podnesite izmjenu porezne prijave – možete online ili u poreznoj
- Platite dug – jednokratno ili u ratama
Smanjenje Kazni i Penala
Postoje legalni načini da smanjite kaznu:
Dokažite da niste znali – ako možete uvjerljivo objasniti zašto niste znali za obvezu (npr. prvi put iznajmljujete), kazna se može smanjiti na minimum.
Teška financijska situacija – ako imate dokaze o teškoj situaciji (bolest, gubitak posla), možete zatražiti odgodu ili smanjenje.
Suradnja s upravom – što više surađujete i što transparentniji ste, to su veće šanse za blaži tretman.
Primjer: frend je naslijedio stan od bake, iznajmljuje ga dvije godine studentima, nikad nije prijavio. Kada se sam javio u poreznu, objasnio situaciju i pokazao da je “tek učio kako to funkcionira”, dobio je minimalnu kaznu od 1.500 kuna umjesto mogućih 8.000.
Prevencija – Kako Izbjeći Probleme s Porezom
Najbolja strategija? Ne dospijeti u probleme uopće. Zvuči banalno, ali 80% problema s porezom kod iznajmljivanja nastaje iz obične neorganiziranosti.
Vođenje Evidencije Prihoda
Excel isn’t your enemy – napravite jednostavnu tablicu s datumima, prihodima i troškovima. Pet minuta mjesečno može vam uštedjeti hiljade kuna kazni.
Stvorite sustav koji stvarno ćete koristiti:
- Zasebni bankovni račun za prihode od najma
- Mjesečna Excel tablica ili aplikacija za praćenje
- Digitalne kopije svih ugovora i računa
- Fotografije fizičkih računa odmah kad ih dobijete
ProTip: Koristite aplikacije poput Renta ili slične za automatsko praćenje. Neki od mojih kolega koriste i obične banking aplikacije koje kategoriziraju transakcije.
Korištenje Usluga Poreznog Savjetnika
Da, košta novac (obično 1.000-3.000 kuna godišnje), ali isplati se ako:
- Imate više nekretnina
- Kombinirate kratkoročni i dugoročni najam
- Niste sigurni koji je porez najisplativiji
- Jednostavno ne želite riskirati
Dobar porezni savjetnik ne samo što će vam srediti papire, već i optimizirati porezno opterećenje. Često uštedi više nego što košta.
Moja sestra koristi savjetnicu već tri godine – platila je 2.500 kuna godišnje, a savjetnica joj je pokazala kako legalno uštedjeti 8.000 kuna poreza kroz odbitke za renoviranje.