Koliko Traje Razvrgavanje Suvlasništva u Hrvatskoj – Kompletni Vodič Za 2025. Godinu

Suvlasništvo nekretnine može biti kao partnerstvo koje je nekad funkcioniralo odlično, a sad… pa, jednostavno ne funkcionira više. Bilo da se radi o nasljeđenoj obiteljskoj kući, zajedničkom stanu ili poslovnom prostoru, ponekad je najbolje riješenje otići svatko svojim putem. Ali koliko vremena stvarno treba da se taj “rastanak” završi?

Razvrgavanje suvlasništva u Hrvatskoj može potrajati od 6 mjeseci do 3 godine, ovisno o vrsti postupka (sporazumni ili sudski), složenosti imovine, broju suvlasnika i njihovoj suglasnosti oko rješavanja.

Kroz godina rada u nekretninama, vidjela sam situacije gdje se stvari riješile za pola godine, ali i one gdje je sudski postupak vukao skoro tri godine jer se nitko nije mogao dogovoriti oko osnovnih stvari – a svatko je bio uvjeren da je u pravu.

Što Je Razvrgavanje Suvlasništva i Kada Se Primjenjuje

Razvrgnuće suvlasništva je postupak kojim se ukida zajedničko vlasništvo između dvije ili više osoba nad određenom nekretninom. Drugim riječima, prestaje situacija gdje se netko “dijeli” sa drugim osobama u vlasništvu nad istom nekretninom.

Najčešće se razvrgavanje događa u ovim situacijama:

• Nasljeđivanje – kada braća i sestre naslijede obiteljsku kuću ili stan

• Razvod braka – podjela zajedničke imovine supružnika

• Poslovni razlazi – kada se poslovni partneri žele razići

• Financijske potrebe – jedan suvlasnik treba novac i želi “unovčiti” svoj dio

• Neslaganja oko korištenja – kad se suvlasnici ne mogu dogovoriti kako koristiti nekretninu

Recimo, imali smo slučaj gdje su tri brata nasljedila kuću u centru Zagreba. Jedan je htio prodati (trebao je novac za vlastiti stan), drugi je htio iznajmljivati (pasivni prihod), a treći je htio tu živjeti. Pokušali su se dogovoriti godinu dana, ali… ni blizu. Na kraju je bio potreban sudski postupak.

Važno je znati da svaki suvlasnik ima pravo zahtijevati razvrgnuće – to nije nešto što zahtijeva suglasnost svih. Ako netko želi izaći iz suvlasništva, može to učiniti i protiv volje drugih suvlasnika.

Vrste Postupka Razvrgnuća Suvlasništva

Postoje dva glavna načina kako se može riješiti suvlasništvo – sporazumni i sudski. Razlika između njih je ogromna, posebno kad je riječ o vremenu i troškovima.

Sporazumno Razvrgavanje Suvlasništva

Ovo je “idealan scenarij” gdje se svi suvlasnici dogovore kako će podijeliti ili prodati nekretninu. Postupak ide ovako:

• Suvlasnici potpišu sporazum o razvrgnuću

• Idu k javnom bilježniku koji provjerava i ovjerava sporazum

• Predaju zahtjev u zemljišnu knjigu za upis promjene

• Gotovo – nova vlasništva su upisana.

Ključni uvjet: svi se moraju složiti. I to ne samo da žele razvrgnuće, već i oko načina kako će se imovina podijeliti ili prodati.

Na primjer, ako tri suvlasnika stana odluči da će jedan kupiti ostale po tržišnoj cijeni koju je odredio procjenitelj – to može biti gotovo za mjesec dana.

Sudsko Razvrgavanje Suvlasništva

Kada se suvlasnici ne mogu dogovoriti, jedini izlaz je sud. Postupak je složeniji:

1. Podnošenje tužbe za razvrgnuće suvlasništva
2. Odgovor na tužbu od strane drugih suvlasnika
3. Vještačenje nekretnine (procjena vrijednosti)
4. Glavni pretres i rasprava o načinu razvrgnuća
5. Presuda koja određuje kako će se vlasništvo podijeliti
6. Izvršavanje presude (prodaja, podjela, isplata)

Sudski postupak je značajno duži jer uključuje formalne procedure, rokove za odgovore, potrebu za vještačenjem, i mogućnost žalbe. Plus, sud mora paziti na prava svih strana – ne može samo reći “riješite se između sebe”.

Faktori Koji Utječu na Trajanje Postupka

Ne sve situacije su iste. Neki postupci razvrgnuća prolaze glatko kao po loju, dok drugi… pa, mogu postati pravi maratons. Evo glavnih faktora koji utječu na brzinu:

Složenost Imovine i Broj Suvlasnika

Jednostavan slučaj: Dva brata dijele stan u zgradi, jasno je tko koliko ima, nema dugova na nekretnini.
Složen slučaj: Petero nasljednika dijeli kuću s dodatnim objektima, garažom, voćnjakom, plus je na sve to upisan kredit koji još se otplaćuje.

Broj suvlasnika eksponencijalno usložava stvari. Dvoje ljudi se može dogovoriti za kavu, ali petero… to je već mala konferencija gdje svatko ima svoje mišljenje.

Jedan moj kolega je radio na slučaju gdje je 12 nasljednika dijelilo obiteljsku kuću. Trebalo je 18 mjeseci samo da se svi pojave na sudu – netko je bio u Njemačkoj, netko u Irskoj, jedna baka se bojala letjeti…

Suglasnost Stranaka

Ovo je ključni faktor. Kad se svi slože – postupak leti. Kad se svađaju oko svake sitnice – postupak se vuče.

Primjer brzog postupka: “Marija, ja ću ti kupiti tvoj dio stana za 150.000 eura.” – “U redu, Petar.” – Gotovo za mjesec dana.

Primjer sporog postupka: “Ne pristajem na tu cijenu.” – “Pa tržišna je.” – “Nije, stan vrijedi više.” – “Neće, pogledaj oglase.” – “Ti oglasi su stari.” – Rezultat: sudsko vještačenje, žalbe na vještačenje, nova procjena… godina dana samo za cijenu.

Potreba Za Vještačenjem

Kad se suvlasnici ne slože oko vrijednosti nekretnine, sud mora angažirati vještaka. I tu stvari mogu stati.

Vještaci imaju svoje obveze, ponekad moraju čekati pristup nekretnini, analizirati tržište, napisati detaljjan izvještaj… To može potrajati 2-6 mjeseci. A ako se netko žali na vještačenje, onda ide novo vještačenje, što znači još 2-6 mjeseci.

Najgora situacija koju pamtim: vještak je procijenio kuću na 800.000 kuna, jedan suvlasnik se žalio da je premalo, drugi da je previše. Novo vještačenje je reklo 780.000 kuna. Opet žalbe. Treće vještačenje: 790.000 kuna. Ukupno 14 mjeseci samo za utvrđivanje cijene kuće.

Koliko Vremena Traje Sporazumno Razvrgnuće

Sporazumno razvrgnuće je najbrži put do cilja. Kad se svi suvlasnici slože, postupak može biti gotov relativno brzo.

Optimalan scenarij: 3-6 mjeseci

• Dogovor između suvlasnika: 2-4 tjedna

• Izrada sporazuma kod javnog bilježnika: 1-2 tjedna

• Prikupljanje potrebnih dokumenata: 2-4 tjedna

• Upis u zemljišnu knjigu: 4-8 tjedana

• Rješavanje poreznih pitanja: 2-4 tjedna

Recimo da Ana i Marko naslijede stan od bake. Ana živi u Njemačkoj i ne treba stan, Marko živi u Hrvatskoj i želi zadržati stan. Dogovore se da će Marko isplatiti Ani njezin dio prema tržišnoj cijeni.

Ako imaju procjenu vrijednosti (bilo od ovlaštenog procjenitelja ili se slože na cijenu na temelju oglasa), kod javnog bilježnika mogu riješiti sve za 2-3 tjedna. Upis u zemljišnu knjigu traje još mjesec dana. Ukupno: oko 2 mjeseca.

Realniji scenarij: 6-12 mjeseci

Počesto ni sporazumni postupak nije tako gladak:

• Jedan suvlasnik živi u inozemstvu pa se sporo dopisuje

• Trebaju dodatni dokumenti (izvodi, rješenja o nasljeđivanju)

• Nekretnina se mora prodati pa se čeka kupac

• Postoje dugovi na nekretnini koje treba riješiti

• Porezna pitanja su složena

Najčešći problemi koji usporavaju:

1. Čekanje procjene – ako se suvlasnici ne slože na cijenu “na oko”
2. Prodaja nekretnine – ako su se dogovorili za prodaju, treba naći kupca
3. Financiranje – ako jedan suvlasnik kupuje druge, možda treba kredit
4. Dokumenti iz inozemstva – overavanje, prevođenje, apostiliranje

U praksi, većina sporazumnih postupaka se završi između 4 i 8 mjeseci. To je i dalje značajno brže od sudskog postupka, plus je jeftinije i manje stresno.

Trajanje Sudskog Postupka Razvrgnuća

Kad se suvlasnici ne mogu dogovoriti, sud ulazi u igru. I tu stvari postaju… komplicirane. Sudski postupci imaju svoju logiku, rokove, i formalnosti koje se ne mogu preskočiti.

Prvostupanjski Postupak

Realno vrijeme: 18-36 mjeseci

Eto kako to obično izgleda:

Faza 1: Pokretanje (2-4 mjeseca)

• Priprema i podnošenje tužbe

• Dostava tužbe svim suvlasnicima

• Podnošenje odgovora na tužbu

• Zakazivanje prvog ročišta

Faza 2: Utvrđivanje činjenica (6-12 mjeseci)

• Glavna rasprava – ko je što vlasnik, kakav je udio

• Angažiranje vještaka za procjenu nekretnine

• Čekanje vještačenja (2-6 mjeseci samo to.)

• Rasprava o vještačenju, moguće prigovori

• Eventualno novo vještačenje

Faza 3: Odlučivanje o načinu razvrgnuća (3-6 mjeseci)

• Sud odlučuje: prodaja ili podjela u naravi

• Ako je prodaja – određuje način prodaje

• Ako je podjela – određuje tko što dobiva

• Donošenje presude

Faza 4: Izvršavanje (6-18 mjeseci)

• Javni natječaj za prodaju (ako je to odlučeno)

• Prijenos vlasništva

• Podjela novca između suvlasnika

Imao sam slučaj gdje je postupak krenuo u siječnju 2019. – tužba je podnesena brzo, ali prvi termin je zakazan tek u lipnju. Vještačenje je gotovo u studenom. Žalba na vještačenje, novo vještačenje… Presuda je donesena u ožujku 2021., a konačno završetak (nakon prodaje nekretnine) je bio u rujnu 2021. Ukupno: 2 godine i 9 mjeseci.

Žalbeni Postupak

Dodatnih 6-12 mjeseci

Ako se netko ne slaže s prvostupanjskom presudom, može se žaliti. Žalbeni postupak dodaje:

• Rok za žalbu: 30 dana

• Odgovor na žalbu: 30 dana

• Razmotravanje u drugom stupnju: 3-8 mjeseci

• Moguće vraćanje na ponavljanje prvostupanjskog postupka

Ukupno vrijeme sudskog postupka: 2-4 godine

Da, čitali ste dobro. Sudski postupak razvrgnuća suvlasništva može potrajati i do četiri godine. To je razlog zašto se uvijek preporuča pokušati sporazumno rješenje prvo.

Korak Po Korak: Kako Ubrzati Postupak

Dobra vijest: možete utjecati na brzinu postupka. Evo konkretnih koraka koji će vam uštedjeti mjesece (možda i godine) čekanja.

Priprema Potrebne Dokumentacije

Prije nego što išta krenete, pripremite svu dokumentaciju. Ništa ne usporava postupak kao čekanje papira.

Osnovni dokumenti:

• Zemljišnoknjižni izvadak (ne stariji od 30 dana)

• Posjedovni list

• Dokaz o vlasništvu (kupoprodajni ugovor, rješenje o nasljeđivanju)

• Osobne iskaznice svih suvlasnika

• OIB brojevi

• Izvod iz matice rođenih i matice državljanstva

Dodatno za naslijeđenu imovinu:

• Rješenje o nasljeđivanju

• Smrt ovnica prethodnih vlasnika

• Oporuke (ako postoje)

Pro tip: Jedan od naših klijenata je počeo prikupljati dokumente čim je postao svjestan da će trebati razvrgnuće. Dok su se drugi suvlasnici svađali oko načina rješavanja, on je već imao sve papire gotove. Kad su se konačno dogovorili, postupak je krenuo odmah.

Česti problem: Suvlasnik koji živi u inozemstvu nema sve potrebne dokumente. Rješenje: počnite s njim komunicirati što prije, objasnite što točno treba, i pomozite mu da se poveže s hrvatskim konzulatom.

Angažiranje Stručnih Osoba

Odvjetnik – da ili ne?

Za sporazumno razvrgnuće: vjerojatno ne trebate. Javni bilježnik će provjeriti sve i upozoriti na moguće probleme.

Za sudski postupak: definitivno DA. Procedura je složena, rokovi su striktni, i greška može koštati mjesece dodatnog čekanja.

Vještak za procjenu

Ako sumnjate da će doći do spora oko vrijednosti, angažirajte vještaka privatno prije početka postupka. Tako ćete:

• Imati realne procjene za pregovore

• Možda uvjeriti ostale suvlasnike o tržišnoj vrijednosti

• Ubrzati sudski postupak (sud može prihvatiti vašu procjenu)

Javni bilježnik

I za sporazumni postupak, konzultirajte javnog bilježnika što prije. Oni mogu:

• Provjeriti je li vaš sporazum legalno valjan

• Upozoriti na porezne obveze

• Pripremiti sve potrebne dokumente unaprijed

Zlatno pravilo: Stručnjaci koštaju novac, ali vam mogu uštedjeti godine čekanja. Jedna konzultacija s odvjetnikom može spriječiti probleme koji bi trajali mjesecima.

Troškovi i Vremenske Procjene Za 2025. Godinu

Da budemo brutalno iskreni – razvrgnuće suvlasništva nije jeftino. Ali bolje je znati unaprijed što vas čeka nego biti iznenađen računima.

Sporazumno razvrgnuće – troškovi:

• Javni bilježnik: 2.000-5.000 kuna (ovisno o vrijednosti nekretnine)

• Zemljišnoknjižni upis: oko 200 kuna

• Vještačenje (ako je potrebno): 3.000-8.000 kuna

• Porez na promet nekretnina: 3% od tržišne vrijednosti (za dio koji se kupuje)

• Razni izvadci i dokumenti: 500-1.000 kuna

Ukupno za sporazumno: 5.000-20.000 kuna (bez poreza na promet)

Sudski postupak – troškovi:

• Sudska taksa: 0,5% od vrijednosti spora (minimum 500 kuna)

• Odvjetnički honorar: 15.000-50.000 kuna

• Sudsko vještačenje: 5.000-15.000 kuna

• Troškovi protivne strane (ako izgubite): dodatnih 10.000-30.000 kuna

• Troškovi javnog natječaja za prodaju: 2-5% od cijene nekretnine

Ukupno za sudski postupak: 30.000-100.000 kuna

Da, sudski postupak može koštati i pet puta više od sporazumnog.

Vremenske procjene za 2025.:

Sporazumno razvrgnuće:

• Optimalno: 3-6 mjeseci

• Realno: 6-12 mjeseci

• Pesimistično: 12-18 mjeseci (problemi s dokumentima, suvlasnik u inozemstvu)

Sudski postupak:

• Optimalno: 18-24 mjeseca

• Realno: 24-36 mjeseci

• Pesimistično: 36-48 mjeseci (žalbe, ponavljanja, složena imovina)

Savjet za budžetiranje: Uvijek dodajte 20-30% na procijenjene troškove. Uvijek se pojavi nešto što niste predvidjeli – dodatni dokumenti, prevođenja, nepredviđene takse…

I ne zaboravite opportunity cost – dok čekate rješenje, možda ne možete koristiti ili prodati nekretninu. Ako imate stan koji bi mogli iznajmljivati za 500 eura mjesečno, a postupak traje dvije godine, “izgubili” ste 12.000 eura prihoda.

Česti Problemi i Kako Ih Riješiti

Iz iskustva mogu reći da se isti problemi ponavljaju u 80% slučajeva. Dobra vijest: većinu ih možete predvidjeti i riješiti unaprijed.

Problem #1: “Netko se ne odaziva”

Klasična situacija: pošaljete poruke, pozove, mailove… šutnja. Možda je suvlasnik ljutit, možda se boji troškova, možda je jednostavno zatrpan obvezama.

Rješenje:

• Pošaljite formalno pismo preporučeno (stvara papirnati trag)

• Objasnite benefite – što oni dobivaju razvrgnućem

• Ponudite da pokriju troškove

• Zadnji resort: sudski postupak

Problem #2: “Ne slažemo se oko cijene”

Jedan kaže stan vrijedi 100.000 eura, drugi kaže 150.000 eura. Oboje gledaju različite oglase i “znaju” da su u pravu.

Rješenje:

• Angažirajte neutralnog vještaka

• Pogledajte zajedno barem 3 slične nekretnine koje su se nedavno prodavale

• Sporazumite se na “raspon” cijena i idite na sredinu

Problem #3: “Netko želi zadržati nekretninu za sebe”

Najgori scenarij: jedan suvlasnik blokira sve što drugi predlože jer želi zadržati nekretninu, ali nema novca da isplati ostale.

Rješenje:

• Predložite obroci plaćanja

• Razmotriti zamjenski posao (da vrati dio novca ili druge usluge)

• Ultimatum s datumom – ili nađi način da isplatiš ili idemo na sud

Problem #4: “Dokumenti su nestali/uništeni”

Požar, poplava, ili jednostavno – baka je držala sve u kutiji koja se “nekako” izgubila.

Rješenje:

• Zemljišna knjiga ima kopije svih važnih dokumenata

• Matični uredi mogu izdati duplikate

• Za stare oporuke – kontaktirajte javne bilježnike koji su ih mogli sačuvati

Problem #5: “Jedna strana angažira ‘skupljeg’ odvjetnika”

Kad jedna strana ima boljeg/skupljeg odvjetnika, ostali se mogu osjetiti u nepovoljnom položaju.

Rješenje:

• Ne nasjedajte na psihološke igre

• Skup ne znači uvijek i bolji

• Fokusirajte se na činjenice, ne na”predstave” u sudnici

Problem #6: “Porezne zavrzlame”

Svaki put kad se vlasništvo mijenja, Porezna uprava želi svoj dio. I njihove kalkulacije nisu uvijek jasne.

Rješenje:

• Konzultirajte poreznog savjetnika PRIJE početka postupka

• Predvidjeti porezne obveze u sporazumu

• Imajte plan tko plaća koje poreze

Zlatna formula za izbjegavanje problema:

1. Komunicirajte otvoreno od prvog dana
2. Budite transparentni oko troškova
3. Postavite jasne rokove
4. Dokumentirajte sve sporazume
5. Pripremite se za najgori scenarij, nadjete za najbolji