Kupnja nekretnine može biti jedan od najstresnijih procesa u životu, a kada se radi o nekretninama pod ovrhom banke, situacija postaje još složenija. Mnogi potencijalni kupci čuju za ove prilike, ali ne znaju gdje početi ili se plaše komplikacija.
Nekretnine pod ovrhom banke su nekretnine koje banke prodaju putem javnih dražbi kako bi namirile dugove svojih klijenata. Proces uključuje javni natječaj gdje najviša ponuda osvaja nekretninu, često po cijenama nižim od tržišnih.
Kroz godine rada s klijentima koji su uspješno kupili nekretnine na ovaj način, vidio sam kako se mogu ostvariti značajne uštede, ali i kako jedan pogrešan korak može koštati skupo.
Što Su Nekretnine Pod Ovrhom Banke i Kako Funkcionira Postupak
Kada netko ne može plaćati kredit osiguran nekretninom, banka pokreće postupak ovrhe. To je pravni mehanizam koji omogućava banci da proda nekretninu i namiri svoj dug.
Postupak funkcionira ovako:
Korak 1: Pokretanje ovrhe
Banka podnosi zahtjev sudu za ovrhu kad klijent ne plaća rate duže vrijeme (obično nakon 90+ dana kašnjenja).
Korak 2: Sudska procjena
Sud određuje ovršitelja koji procjenjuje tržišnu vrijednost nekretnine. Ova procjena služi kao osnova za početnu cijenu na dražbi.
Korak 3: Objava dražbe
Dražba se objavljuje javno – na stranicama suda, u novinama ili specijaliziranim portalima. Kupci imaju obično 30-60 dana da se pripreme.
Korak 4: Provedba dražbe
Dražba se održava javno, najčešće u sudnici. Pobjednik mora odmah položiti određeni postotak kupovne cijene.
Važno je razumjeti da se radi o konačnoj prodaji – nema vraćanja novca ako se kasnije otkriju nedostaci. Banka prodaje nekretninu “kakva jest”, bez ikakvih garancija.
Cijeli proces može potrajati od 6 mjeseci do nekoliko godina, ovisno o složenosti slučaja i broju zainteresiranih kupaca.
Prednosti i Rizici Kupnje Nekretnina na Bancima Dražbama
Prednosti Kupnje Nekretnina Pod Ovrhom
Niže cijene od tržišnih
Najvећji magnet su cijene koje mogu biti 20-40% niže od tržišnih. Jedan moj klijent je 2023. godine kupio stan u Zagrebu za 85.000 eura koji se na tržištu prodavao za 120.000 eura.
Transparentan postupak
Sve se odvija pred sudom prema jasnim pravilima. Nema skrivenih dogovora ili neočekivanih promjena uvjeta.
Čista pravna situacija
Nakon kupnje, kupac dobiva nekretninu oslobođenu svih dugova i tereta (osim onih koji imaju prioritet nad hipotekom).
Različit izbor lokacija
Možete naći nekretnine u atraktivnim lokacijama gdje inače nema puno ponude na tržištu.
Glavni Rizici i Zamke Kojih Se Trebate Čuvati
Nemoguć obilazak prije kupnje
U većini slučajeva ne možete ući u nekretninu prije dražbe. Jedan kupac je otkrio da je stan kojeg je kupio bio potpuno devastiran – popravci su koštali dodatnih 30.000 eura.
Stanari koji neće izići
Prethodnji vlasnici ili stanari mogu odbiti napustiti nekretninu. Postupak deložacije može potrajati mjesecima i stajati dodatne tisuće eura.
Skriveni troškovi
Uz kupovnu cijenu dolaze: sudski troškovi (2-5% cijene), porez na promet (3%), odvjetnički troškovi, geodetsko očitavanje… Ukupno može biti dodatnih 8-12% cijene.
Komunalni dugovi
Ponekad nekretnina ima dugovanja za komunalije, održavanje zgrade ili druge troškove koji “putuju” s nekretninom.
Realnost? Nije za svakoga. Trebate jak želudac, dovoljno gotovine i dozu adrenaline.
Kako Pronaći Nekretnine Pod Ovrhom Banke – Korak Po Korak
Službene Stranice Banaka i Financijskih Institucija
Addiko Bank redovito objavljuje svoje dražbe na službenoj stranici pod sekcijom “Ovrhe i dražbe”. Njihove nekretnine su obično u dobrom stanju jer brže reagiraju na neplaćanje.
Zagrebačka banka ima poseban portal gdje možete filtrirati po lokaciji i vrsti nekretnine. Često nude stambene jedinice u novijim zgradama.
Erste Bank objavljuje detaljne opise s fotografijama kad god je to moguće. Njihov postupak je najorganiziranije vođen.
PBZ ima najveći broj dražbi, ali i najkompetitivniju konkurenciju među kupcima.
Tip: Pretplatite se na newsletter banaka – tako ćete biti među prvima koji saznaju za nove dražbe.
Specijalizirane Web Stranice i Portali
Oglasnik.hr ima sekciju posvećenu dražbama gdje se prikupljaju objave iz različitih izvora. Praktično, ali ponekad informacije kasne za tjedan-dva.
Drazbe.hr je specijaliziran portal koji prati sve vrste dražbi u Hrvatskoj. Interface je malo zastario, ali sadržaj je ažuran.
Njuškalo.hr u kategoriji “Nekretnine > Dražbe” često objavljuje privatne oglase o nadolazećim dražbama.
Pametan potez? Postavite Google alerts za termine poput “dražba nekretnine [vaš grad]” – tako ćete uhvatiti objave čim se pojave.
Ovršni Sud i Javni Natječaji
Sudski oglasi u lokalnim novinama još uvijek su službeni način objave. Čitajte “Narodne novine” i lokalne dnevnike.
Oglasne ploče sudova – old school, ali ponekad jedini način da saznate za manje poznate dražbe. Vrijedni je prošetnja do općinskog ili županijskog suda.
Uredski dani sudova – možete nazvati ovršni odjel suda i pitati za nadolazeće dražbe. Službenik će vam reći što je u pripremi.
Profi tip: Povežite se s odvjetnicima koji se bave ovrhama – oni često znaju za dražbe prije nego što se javno objave.
Priprema za Sudjelovanje u Dražbi: Što Morate Znati
Provjera Pravnog Statusa Nekretnine
Zemljišne knjige su vaš najbolji prijatelj. Ovdje ćete vidjeti:
- Tko je stvarni vlasnik
- Postoje li hipoteke osim one banke koja prodaje
- Ima li nekretnina drugih tereta (služnosti, založno pravo…)
- Je li pokrenuto još postupaka protiv nekretnine
Troškovi uvida? Oko 25 kuna po stranici – sitniš u odnosu na rizik.
Provjera kod komunalnih službi
Nazovite komunalno poduzeće i upravitelja zgrade. Pitajte za:
- Dugovanja za struju, plin, vodu
- Rezervni fond zgrade
- Planiraju li se veći radovi na zgradi
- Postoje li suglasnost za nadgradnju ili adaptaciju
Jedna moja klijentica je tako otkrila da se zgrada priprema za energetsku obnovu – troškovi bi ju izašli dodatnih 15.000 eura.
Urbanistička provjera
Odite u gradski ured za prostorno uređenje. Provjerite je li nekretnina legalno izgrađena i ima li sve potrebne dozvole. Ilegalne dogradnje mogu biti razlog za odbijanje hipoteke u budućnosti.
Procjena Tržišne Vrijednosti i Dodatnih Troškova
Usporedba s tržištem
Prouči oglase za slične nekretnine u tom kvartu. Pogledaj što se prodalo u zadnjih 6 mjeseci. Ako je početna cijena na dražbi 30% niža od prosjeka – odlična prilika. Ako je samo 10% niža, možda nije vrijedno stresa.
Kalkulacija renovation troškova
Bez mogućnosti obilaska, morate nagađati. Za starije stanove računajte:
- Osnovno osvježavanje: 200-300 €/m²
- Potpuna renovacija: 500-800 €/m²
- Strukturni radovi: dodatnih 300-500 €/m²
Popis svih troškova:
- Sudski troškovi: 2-5% kupovne cijene
- PDV/porez na promet: 3%
- Geodetska izmjera: 1.000-3.000 kn
- Odvjetnik: 2.000-5.000 kn
- Uknjižba: oko 500 kn
- Osiguranje: prva rata
Ukupno dodajte 10-15% na kupovnu cijenu za “skrivene” troškove.
Postupak Sudjelovanja u Dražbi Nekretnina
Registracija i Polaganje Jamčevine
Blagovremena prijava
Prijavu morate dostaviti 8-15 dana prije dražbe (ovisi o sudu). Kasne prijave se ne primaju – nema milosti.
Potrebni dokumenti:
- Osobna iskaznica ili putovnica
- Dokaz o jamčevini (obično 10% procijenjene vrijednosti)
- Izjava da prihvaćate uvjete dražbe
- Za firme: izvadak iz sudskog registra
Jamčevina – pazite na detalje
Jamčevina mora biti na računu suda PRIJE roka za prijavu. Bankovni prenos može potrajati 1-2 dana, a ako kasni jedan dan – ostajete bez prilike. Jedan kupac je propustio dražbu stana snova jer mu se jamčevina knjižila dan nakon roka.
Što se događa s jamčevinom:
- Pobjednik: uračunava se u kupovnu cijenu
- Ostali sudionici: vraća se u roku 8-30 dana
- Pobjednik koji ne plati ostatak: gubi jamčevinu
Profi tip: Ako se dražba odgađa (što se često događa), jamčevina ostaje “blokirana” na sudskom računu do novog termina.
Dan Dražbe: Što Očekivati i Kako Se Ponašati
Atmosfera u sudnici
Dražbe počinju obično u 10 ili 11 sati. Dođite 30 minuta ranije – tako ćete “očitati” konkurenciju i možda čuti korisne informacije.
Sudac čita osnovne podatke o nekretnini, pokreće dražbu s početnom cijenom (obično 70% procijenjene vrijednosti). Povećanja su u koracima od 1.000-5.000 kn.
Psihologija dražbe
Nemojte se dati povući emocijama. Jedan moj klijent je htio kupiti stan za maksimalno 90.000 €, a završio je s 110.000 € jer se “zahuktao” protiv drugog kupca.
Taktika licitiranja:
- Ne pokazujte previše interesa na početku
- Pazite na “profesionalne” kupce (često nose fascikle)
- Ako ima puno kandidata, možda odustanite ranije
- Zadnji krug licitiranja je najskuplji – tu se odlučuje
Što nakon pobjede?
Morate odmah potpisati zapisnik o dražbi i dogovoriti rok za plaćanje ostatka kupovne cijene (obično 8-15 dana). Nema razmišljanja – kupovina je konačna.
Nakon Uspješne Kupnje: Formalizacija Vlasništva
Plaćanje ostatka kupovne cijene
Imate kratki rok – obično 8 do 15 dana od dana dražbe. Kašnjenje znači gubitak jamčevine i poništenje kupovine. Nema “molim još nekoliko dana”.
Sud izdaje rješenje o dosudi
Ovo je vaš “privremeni” vlasniški list. Postupak može potrajati 2-4 tjedna nakon plaćanja. Dok ga nema, tehnički niste vlasnik.
Uknjižba u zemljišne knjige
S rješenjem idete u Državnu geodetsku upravu. Tamo predajete:
- Rješenje suda o dosudi nekretnine
- Dokaz o plaćenoj kupovnoj cijeni
- Zahtjev za uknjižbu vlasništva
- Potvrdu o plaćenom porezu
Postupak traje 15-30 dana i košta oko 500 kn.
Preuzimanje ključeva
Ovdje može biti komplikacija. Ako u nekretnini još uvijek žive prethodni vlasnici ili stanari, potreban je postupak deložacije.
Deložacija kroz sud može potrajati 6-12 mjeseci i koštati dodatnih 3.000-8.000 kn. Neki kupci pokušavaju “dogovoriti” izlazak, nudi se novčana naknada za dobrovoljno napuštanje.
Osiguranje i komunalije
Čim postanete vlasnik, odgovorni ste za:
- Osiguranje nekretnine
- Komunalne troškove
- Održavanje (kod stanova – mjesečni doprinosi)
Jedan praktičan savjet: Odite u upravni ured zgrade i predstavite se. Dobar odnos s upraviteljem može vam uštediti glavobolje u budućnosti.
Porezne obveze
Za kupnju nekretnine na dražbi plaćate porez na promet nekretnina (3% kupovne cijene). Ako kupljenu nekretninu prodajete u roku od 3 godine, plaćate i porez na kapitalni dobitak.
Win ili lose? Ovisi kako gledate na to – neki moji klijenti su zaradili 40-50 tisuća eura preprodajom nakon renovacije.
Najčešće Greške Koje Kupci Prave i Kako Ih Izbjeći
Greška #1: Nedovoljna priprema
Najklasiničnija greška – doći na dražbu bez istrage. Jedan kupac je kupio stan koji se pokazao kao dio spora o nasljeđivanju. Tri godine kasnije još uvijek se suđi.
Kako izbjeći: Odvojite tjedan dana za istraživanje svake nekretnine koja vas zanima. Bolje propustiti priliku nego se petljati godinama.
Greška #2: Precjenjivanje svojih financijskih mogućnosti
Mnogi zaborave na dodatne troškove. Kupna cijena od 80.000 € na kraju košta 95.000 € s troškovima, porezima i renovacijom.
Kako izbjeći: Postavite budget koji je 20% niži od onoga što možete priuštiti. Ostavite prostor za neočekivano.
Greška #3: Emotivno licitiranje
“Moral na dražbi ne postoji” – tako mi je jednom rekao iskusni kupac. Ljudi se zanesu, pa licitiraju preko svojih mogućnosti.
Kako izbjeći: Napišite maksimalnu cijenu na papir prije dražbe. Kad dosegnete tu cifru – odlazite. Nema razmišljanja.
Greška #4: Ignoriranje stanara
Nekretnina je jeftina jer u njoj žive stanari koji neće izići. Deložacija košta i vremena i novaca.
Kako izbjeći: Prije dražbe prošetajte oko zgrade. Pitajte susjede o situaciji. Ponekad možete i direktno razgovarati s trenutnim “stanarima”.
Greška #5: Zanemarivanje lokacije
Niska cijena ponekad nije “prilika” već odraz realnih problema lokacije – buka, zagađenje, planirana rušenja…
Kako izbjeći: Posjetite lokaciju u različito doba dana. Proverite prostorne planove grada – možda se planira gradnja autoceste ili tvornice.
Greška #6: Previše optimizma oko renovacije
“Ma, samo ću prebojati i zamijeniti podove” – najčešća iluzija. Renovacije uvijek koštaju duplo više nego što planirate.
Kako izbjeći: Zatražite procjenu od nekoliko izvođača. Dodajte 50% na procijenjenu cijenu – realniji budžet.
Greška #7: Zaboravljanje na vrijeme
Procedura kupnje traje mjesecima. Ako vam hitno treba nekretnina, dražba nije opcija.
Kako izbjeći: Budite strpljivi. Od prve dražbe do useljenja može proći 6-12 mjeseci.