Solemnizacija Ugovora o Najmu – Kompletni Vodič za Cijenu i Postupak u Hrvatskoj

Kada se radi o najmu nekretnine, većina vlasnika i najmodavaca pita se je li solemnizacija ugovora stvarno potrebna ili je to samo još jedan birokratski teret koji košta novac. Solemnizacija može biti ključna za pravnu sigurnost obiju strana, no mnogi ne znaju koliko točno košta i kada je obvezna.

Solemnizacija ugovora o najmu u Hrvatskoj košta između 150 i 400 kuna ovisno o vrijednosti najma, plus administrativne pristojbe od 50-100 kuna. Postupak traje 15-30 minuta kod javnog bilježnika.

Ova tema postaje sve važnija jer sve više najmodavaca traži dodatnu sigurnost, a najmoprimci žele jasno definirana prava i obveze. Pitanje cijene i postupka solemnizacije može značajno utjecati na konačnu odluku o sklapanju ugovora.

Što Je Solemnizacija Ugovora o Najmu i Kada Je Potrebna

Solemnizacija ugovora o najmu predstavlja javnobilježnički postupak kojim se ugovor ovjerava pred javnim bilježnikom, čime dobiva posebnu pravnu snagu i vjerodostojnost. Ovaj postupak nije uvijek obvezan, već ovisi o specifičnim okolnostima i potrebama ugovornih strana.

Kada je solemnizacija obvezna:

Solemnizacija postaje obvezna u slučaju kada ugovor o najmu sadrži klauzule koje zahtijevaju posebnu pravnu formu. To se najčešće odnosi na sljedeće situacije:

• Ugovori o najmu s opcijom kupnje nekretnine
• Dugoročni ugovori najma (preko 10 godina)
• Ugovori koji uključuju značajne investicije najmoprimca u nekretninu
• Slučajevi kada jedna od strana insistira na dodatnoj pravnoj sigurnosti

Kada solemnizacija nije obvezna, ali je preporučena:

U praksi, mnogi vlasnici nekretnina odabiru solemnizaciju iz preventivnih razloga, osobito kada:

• Najmodavac želi dodatnu sigurnost u slučaju sporova
• Vrijednost mjesečne najamnine prelazi 3.000 kuna
• Ugovor sadrži složene klauzule o održavanju ili ulaganjima
• Postoje sumnje o bonitetu najmoprimca

Važno je napomenuti da solemnizacija ne mijenja sadržaj ugovora, već mu daje jači pravni status. Osolemnljen ugovor ima snagu javne isprave, što znači da se u slučaju spora ne mora dokazivati njegova autentičnost. Ova karakteristika može značajno ubrzati sudske postupke i smanjiti troškove rješavanja eventualnih nesporazuma.

Mnogi vlasnici pogrešno misle da je solemnizacija uvijek obvezna za ugovore o najmu stanova, no to nije točno. Običan ugovor o najmu potpisan između dvije strane potpuno je valjan i bez solemnizacije, sve dok poštuje osnovne zakonske odredbe.

Pregled Troškova Solemnizacije – Koliko Košta u 2025. Godini

Troškovi solemnizacije ugovora o najmu u Hrvatskoj nisu jedinstveni i ovise o nekoliko čimbenika, uključujući vrijednost najma, kompleksnost ugovora i lokaciju javnobilježničke kancelarije.

Javnobilježnička Naknada

Osnovna javnobilježnička naknada za solemnizaciju ugovora o najmu izračunava se prema Tarifi javnih bilježnika Republike Hrvatske. Minimalna naknada iznosi 150 kuna, dok se maksimalna kreće oko 400 kuna za standardne ugovore o najmu.

Izračun naknade temelji se na vrijednosti ugovora, koja se određuje kao:

• Ukupna vrijednost najma za prvu godinu ugovora
• Ili ukupna vrijednost najma za cijeli ugovorni period (ako je kraći od godinu dana)

Primjeri naknade prema vrijednosti najma:

• Najam do 30.000 kuna godišnje: 150-200 kuna
• Najam 30.000-60.000 kuna godišnje: 200-280 kuna
• Najam preko 60.000 kuna godišnje: 280-400 kuna

Administrativne Pristojbe

Osim osnovne javnobilježničke naknade, postoje i dodatne administrativne pristojbe koje se naplaćuju:

Sudska pristojba za upis u javnobilježnički protokol iznosi 50 kuna po ugovoru. Ova pristojba je fiksna i ne ovisi o vrijednosti ugovora.

Pristojba za izdavanje preslika ugovora iznosi 20 kuna po primjerku. Standardno se izdaju dva primjerka (jedan za najmodavca, jedan za najmoprimca), što znači dodatnih 40 kuna.

Porez na dodanu vrijednost (PDV) od 25% naplaćuje se na javnobilježničku naknadu, što ukupni trošak povećava za dodatnih 37-100 kuna ovisno o osnovnoj naknadi.

Dodatni Troškovi

Osim obveznih naknada, mogu se pojaviti i dodatni troškovi:

Prijevod dokumenta (ako je potreban): 200-500 kuna ovisno o duljini ugovora

Izrada ugovora od strane javnog bilježnika: 300-800 kuna (ako strane nisu pripremile vlastiti nacrt)

Pravni savjet i konzultacije: 200-600 kuna po satu

Putni troškovi (ako javni bilježnik dolazi na lokaciju): 100-300 kuna

Ukupni trošak solemnizacije standardnog ugovora o najmu kreće se između 250 i 650 kuna, ovisno o složenosti ugovora i potrebnim dodatnim uslugama. Ove troškove obično snosi najmodavac, no ugovornim stranama je ostavljena mogućnost da se drugačije dogovore o podjeli troškova.

Kako Pripremiti Dokumentaciju za Solemnizaciju

Pravilna priprema dokumentacije ključna je za glatko odvijanje postupka solemnizacije. Nepotpuna ili neispravna dokumentacija može dovesti do odgađanja termina i dodatnih troškova.

Potrebni Dokumenti za Najmodavca

Osnovni identifikacijski dokumenti:

• Valjana osobna iskaznica ili putovnica
• OIB (osobni identifikacijski broj)
• Potvrda o prebivalištu (ne starija od 30 dana)

Dokumenti o vlasništvu nekretnine:

• Izvadak iz zemljišnih knjiga (ne stariji od 30 dana)
• Kupoprodajni ugovor ili drugi dokument kojim se dokazuje vlasništvo
• Rješenje o nasljeđivanju (ako je nekretnina nasljeđena)
• Odobrenje suvlasnika (ako se radi o suvlasništvu)

Dokumenti o nekretnini:

• Uporabna dozvola ili drugi dokument o legalnosti objekta
• Energetski certifikat (obvezan za najam)
• Katastrski plan ili situacijski plan

Dodatni dokumenti (prema potrebi):

• Suglasnost bračnog partnera (ako je nekretnina bračna tečevina)
• Potvrda o podmirenim komunalnim obvezama
• Dokumenti o provedenim renovacijama ili adaptacijama

Potrebni Dokumenti za Najmoprimca

Identifikacijski dokumenti:

• Valjana osobna iskaznica ili putovnica
• OIB (osobni identifikacijski broj)
• Potvrda o prebivalištu ili boravištu

Financijski dokumenti:

• Potvrda o prihodima (radni odnos, mirovina, itd.)
• Izjava o kreditnoj sposobnosti
• Kopija radne knjižice ili ugovora o radu

Dodatni dokumenti (ako se traže):

• Jamstvo ili žirantska izjava
• Potvrda od prethodnog najmodavca (preporuka)
• Izjava o broju članova kućanstva

Pripreme prije dolaska kod javnog bilježnika:

1. Provjera svih dokumenata – provjerite valjanost i ažurnost svih potrebnih dokumenata
2. Priprema nacrta ugovora – možete pripremiti vlastiti nacrt ili zatražiti od javnog bilježnika
3. Dogovor o terminima – usuglasiti sve stavke ugovora prije dolaska
4. Priprema novca – ponesite dovoljno gotovine za plaćanje svih naknada

Korisni savjeti:

Za ubrzanje postupka preporučuje se da najmodavac prethodno kontaktira javnog bilježnika i provjeri sve specifične zahtjeve. Neki javni bilježnici nude uslugu pregleda dokumentacije prije službenog termina, što može uštedjeti vrijeme i novac.

Ako su dokumenti na stranom jeziku, moraju biti službeno prevedeni i ovjereni. Ovaj postupak može potrajati nekoliko dana, pa ga planirajte unaprijed.

Korak po Korak: Postupak Solemnizacije Ugovora

Postupak solemnizacije ugovora o najmu relativno je jednostavan, no zahtijeva precizan slijed radnji i pravilnu pripremu. Evo detaljnog vodiča kroz svaki korak.

Zakazivanje Termina kod Javnog Bilježnika

Korak 1: Odabir javnobilježničke kancelarije

Možete odabrati bilo koju javnobilježničku kancelariju u Hrvatskoj, ne mora biti u mjestu gdje se nalazi nekretnina. Mnogi odabiru kancelariju prema lokaciji, dostupnosti termina ili preporuci.

Korak 2: Prvi kontakt

Kontaktirajte odabranu kancelariju telefonom ili e-mailom. Pri prvom kontaktu trebate navesti:

• Tip ugovora (ugovor o najmu nekretnine)
• Vrijednost mjesečne najamnine
• Trajanje ugovora
• Jesu li svi dokumenti pripremljeni

Korak 3: Zakazivanje termina

Termini su obično dostupni unutar 3-7 dana. Za hitne slučajeve neki javni bilježnici omogućavaju termine u roku od 24 sata uz doplatak od 50-100 kuna.

Korak 4: Potvrda termina

Dobićete potvrdu termina s točnim vremenom, adresom i popisom potrebnih dokumenata. Obavezno sačuvajte ovu potvrdu.

Potpisivanje i Ovjeravanje Ugovora

Priprema za sastanak:

• Dođite 10-15 minuta prije zakazanog vremena
• Ponesite sve potrebne dokumente u originalima
• Pripremite gotovinu za plaćanje naknada
• Ako imate vlastiti nacrt ugovora, donesite ga u tri primjerka

Tijek postupka kod javnog bilježnika:

1. Provjera identiteta i dokumenata (5-10 minuta)

Javni bilježnik će provjeriti identitet svih prisutnih strana i pregledati dostavljene dokumente. Ako neki dokument nedostaje ili nije ispravan, postupak će se odgoditi.

2. Pregled sadržaja ugovora (10-15 minuta)

Javni bilježnik će pročitati ugovor i objasniti njegova ključna određenja. Ima pravo (i obvezu) upozoriti strane na moguće problematične klauzule ili nejasnoće.

3. Sastavljanje ili dorađivanje ugovora (0-20 minuta)

Ako nemate pripremljen ugovor, javni bilježnik će ga sastaviti. Ako imate vlastiti nacrt, provjerit će ga i predložiti potrebne izmjene.

4. Čitanje ugovora na glas (5 minuta)

Javni bilježnik je obvezan pročitati cijeli ugovor na glas svim strankama. Ovo je zakonska obveza koja se ne može preskočiti.

5. Potpisivanje ugovora (2-3 minute)

Nakon što su sve strane potvrdile da razumiju sadržaj ugovora, slijedi potpisivanje. Svatko potpisuje u prisutnosti javnog bilježnika.

6. Stavljanje pečata i ovjeravanje (2-3 minute)

Javni bilježnik stavlja službeni pečat i potpisuje ovjerovnu klauzulu, čime ugovor dobiva snagu javne isprave.

7. Izdavanje primjeraka i naplata (5 minuta)

Svaka strana dobiva svoj ovjereni primjerak ugovora. Naplaćuju se sve propisane naknade.

Važne napomene tijekom postupka:

• Sve strane moraju biti fizički prisutne (osim u slučaju punomoći)
• Ako stranka ne govori hrvatski jezik, potreban je ovlašteni tumač
• Postupak se može prekinuti ako javni bilježnik uoči kršenje zakona
• Svi prisutni moraju biti poslovno sposobni

Što raditi nakon solemnizacije:

Nakon završetka postupka preporučuje se:

1. Čuvanje originalnog primjerka na sigurnom mjestu
2. Izrađivanje kopija za vlastite potrebe
3. Obavještavanje osiguravajućeg društva (ako je potrebno)
4. Ažuriranje podataka u kućnoj administraciji ili upraviteljstvu

Prednosti i Nedostaci Solemnizacije Ugovora o Najmu

Odluka o solemnizaciji ugovora o najmu ne bi se trebala donositi olako. Važno je razmotriti sve prednosti i nedostatke ovog postupka kako bi se donijela informirana odluka.

Prednosti za Najmodavca

Pravna sigurnost i dokaz autentičnosti

Osolemnljen ugovor ima status javne isprave, što znači da se u slučaju spora ne mora dokazivati njegova autentičnost. Ova prednost može značajno ubrzati sudske postupke i smanjiti troškove.

Olakšano ovrhovođenje

Ako ugovor sadrži izvršnu klauzulu, najmodavac može izravno pokrenuti ovrhu bez dugotrajnog sudskog postupka. Ovo je osobito korisno za naplatu dugovanja po najmu.

Zaštita od poricanja

Najmoprimac ne može poreći da je potpisao ugovor ili tvrditi da je potpisan pod prisilom, jer je postupak potpisivanja dokumentiran pred javnim bilježnikom.

Stručni pregled ugovora

Javni bilježnik će pregledati ugovor i upozoriti na moguće problematične klauzule, što može spriječiti buduće sporove.

Prednosti za Najmoprimca

Pravna zaštita i jasnoća

Solemnizacija osigurava da su svi uvjeti ugovora jasno definirani i pravno valjani. Najmoprimac može biti siguran da ugovor ne sadrži skrivene zamke.

Zaštita od promjena

Najmodavac ne može jednostrano mijenjati uvjete ugovora koji je solemniziran, što najmoprimcu pruža stabilnost i predvidljivost.

Dokaz o uvjetima najma

U slučaju sporova ili nesporazuma, najmoprimac ima neoboriv dokaz o uvjetima pod kojima je sklopljen najam.

Stručni savjet

Tokom postupka solemnizacije, javni bilježnik može objasniti nejasne klauzule i osigurati da najmoprimac potpuno razumije svoja prava i obveze.

Mogući Nedostaci

Dodatni troškovi

Solemnizacija košta između 250 i 650 kuna, što predstavlja značajan dodatni trošak, osobito za kratkoročne najmove ili najmove manjih iznosa.

Produljeno vrijeme sklapanja

Postupak solemnizacije može produljiti vrijeme potrebno za sklapanje ugovora za nekoliko dana ili tjedana, ovisno o dostupnosti termina.

Manja fleksibilnost

Osolemnjeni ugovori teže se mijenjaju. Svaka izmjena zahtijeva novi postupak solemnizacije ili sporazum stranaka, što može biti problematično za prilagodbe tijekom najma.

Birokratski teret

Potrebno je pripremiti veći broj dokumenata i proći kroz formalni postupak, što može biti opterećujuće za strane koje preferiraju jednostavnost.

Mogućnost otkaza postupka

Javni bilježnik može odbiti solemnizaciju ako uoči nezakonite klauzule u ugovoru, što može dovesti do nepredviđenih odgoda.

Kada se solemnizacija isplati:

• Dugoročni najmovi (preko 2 godine)
• Visoke mjesečne najamnine (preko 3.000 kuna)
• Složeni ugovori s posebnim uvjetima
• Slučajevi kada postoje sumnje o bonitetu druge strane
• Kada se želi maksimalna pravna sigurnost

Kada solemnizacija možda nije potrebna:

• Kratkoročni najmovi (do 6 mjeseci)
• Niske mjesečne najamnine (do 1.500 kuna)
• Standardni ugovori bez posebnih uvjeta
• Situacije gdje obje strane imaju potpuno povjerenje jedna u drugu
• Kada su troškovi solemnizacije neproporcionalni vrijednosti najma

Tipične Greške i Kako Ih Izbjeći

Tijekom procesa solemnizacije ugovora o najmu česte su određene greške koje mogu dovesti do nepotrebnih komplikacija, odgoda ili dodatnih troškova. Evo najčešćih grešaka i načina kako ih izbjeći.

Greška 1: Nepotpuna ili zastarjela dokumentacija

Mnogi najmodavci dođu na solemnizaciju s izvadcima iz zemljišnih knjiga starijima od 30 dana ili bez energetskog certifikata. Ova greška može dovesti do otkazivanja termina.

Kako izbjeći: Prije zakazivanja termina provjerite valjanost svih dokumenata. Izvadak iz zemljišnih knjiga nabavite maksimalno tjedan dana prije termina, a energetski certifikat pripremite unaprijed jer njegova izrada može potrajati 7-14 dana.

Greška 2: Neusklađenost sadržaja ugovora s realnom situacijom

Javni bilježnik može odbiti solemnizaciju ako uoči da podaci u ugovoru ne odgovaraju stanju u zemljišnim knjigama ili drugim dokumentima.

Kako izbjeći: Prije sastavljanja ugovora pažljivo provjerite sve podatke o nekretnini, uključujući točnu adresu, kvadraturu i opis prostorije. Usporedite ih s podacima u zemljišnim knjigama.

Greška 3: Nedostaje suglasnost suvlasnika ili bračnog partnera

Ako se nekretnina nalazi u suvlasništvu ili je bračna tečevina, potrebna je pisana suglasnost drugih osoba. Bez nje solemnizacija nije moguća.

Kako izbjeći: Unaprijed provjerite vlasničke odnose u zemljišnim knjigama. Ako je potrebna suglasnost, nabavite ju u ovjerenom obliku prije termina solemnizacije.

Greška 4: Nepravilno definirane klauzule o otkazu i jamstvu

Mnogi ugovori sadrže nejasne ili pravno neispravne klauzule o uvjetima otkaza, visini jamstva ili načinu vraćanja jamstva.

Kako izbjeći: Konzultirajte se s javnim bilježnikom ili odvjetnikom pri sastavljanju ovih klauzula. Koristite standardizirane formulacije koje su potvrđeno pravno ispravne.

Greška 5: Nepoznavanje troškova i način plaćanja

Mnogi dolaze na solemnizaciju ne znajući točne troškove ili donose nedovoljan iznos gotovine. Neke kancelarije ne primaju kartična plaćanja.

Kako izbjeći: Unaprijed se informirajte o ukupnim troškovima i načinima plaćanja. Ponesite 10-15% više gotovine nego što je procijenjeni trošak za slučaj nepredviđenih naknada.

Greška 6: Nedolazak svih ugovornih strana

Solemnizacija nije moguća ako nisu prisutne sve strane koje potpisuju ugovor, osim ako nemaju ovlaštene punomoći.

Kako izbjeći: Potvrdite dolazak svih strana den prije termina. Ako netko ne može doći, pripremite ovjerenu punomoć unaprijed.

Greška 7: Nerazumijevanje postupka i brzopletost

Mnogi se žure kroz postupak ne slušajući objašnjenja javnog bilježnika ili ne čitajući pažljivo ugovor prije potpisivanja.

Kako izbjeći: Rezervirajte dovoljno vremena za postupak. Ne ustručavajte se postaviti pitanja javnom bilježniku o nejasnim klauzulama.

Greška 8: Zanemarivanje izvršne klauzule

Mnogi najmodavci ne traže uključivanje izvršne klauzule u ugovor, što može kasnije otežati naplatu potraživanja.

Kako izbjeći: Ako želite mogućnost direktne ovre u slučaju neplaćanja najma, eksplicitno zatražite uključivanje izvršne klauzule u ugovor.

Greška 9: Neprilagođavanje ugovora specifičnoj situaciji

Korištenje općenitih obrazaca ugovora koji ne odražavaju specifičnosti konkretne situacije.

Kako izbjeći: Prilagodite ugovor svojoj specifičnoj situaciji. Ako najam uključuje parking mjesto, podrum ili dodatne sadržaje, sve to mora biti jasno navedeno u ugovoru.

Greška 10: Zanemarivanje rokova i obveza

Nepravilno definirani rokovi za plaćanje najma, održavanje prostorije ili druge obveze mogu dovesti do sporova.

Kako izbjeći: Jasno definirajte sve rokove i obveze obje strane. Koristite konkretne datume umjesto općenitih formulacija poput “u razumnom roku”.

Preventivni savjeti:

1. Konzultite se s pravnikom prije prvog susreta s javnim bilježnikom
2. Pripremite popis svih pitanja koja želite postaviti
3. Zatražite pregled nacrta ugovora nekoliko dana prije solemnizacije
4. Napravite kopije svih dokumenata prije odlaska na solemnizaciju
5. Ponesite kontakt podatke za slučaj potrebe za dodatnim informacijama

Alternativni Načini Osiguranja Ugovora o Najmu

Solemnizacija nije jedini način povećanja pravne sigurnosti ugovora o najmu. Postoji nekoliko alternativnih metoda koje mogu pružiti dodatnu zaštitu uz manje troškove ili birokratije.

1. Ovjeravanje potpisa kod javnog bilježnika

Umjesto pune solemnizacije, možete zatražiti samo ovjeravanje potpisa na ugovoru. Ovaj postupak košta oko 50-80 kuna po potpisu i potvrđuje autentičnost potpisivanja, ali ugovor ne dobiva status javne isprave.

Prednosti: Niži troškovi, brži postupak, manje dokumentacije
Nedostaci: Manja pravna snaga od solemnizacije, nema mogućnost direktne ovre

2. Registracija ugovora u sustavu e-Građani

Hrvatski sustav e-Građani omogućava elektroničku registraciju ugovornih odnosa, što može pružiti određenu razinu dokumentacije i transparentnosti.

Prednosti: Besplatno, dostupno 24/7, elektronička evidencija
Nedostaci: Ograničena pravna snaga, nije dostupno za sve tipove ugovora

3. Korištenje jamstva i garancije treće strane

Umjesto solemnizacije, možete zatražiti bankarsko jamstvo ili jamstvo kreditne institucije od najmoprimca.

Prednosti: Financijska sigurnost za najmodavca, mogućnost brzog namirenja potraživanja
Nedostaci: Troškovi za najmoprimca, ograničen rok valjanosti

4. Osiguranje najma od rizika

Specijalizirane osiguravajuće kuće nude policu osiguranja koja pokriva rizike povezane s najmom nekretnine.

Prednosti: Sveobuhvatna zaštita, profesionalna obrada šteta
Nedostaci: Godišnji troškovi, ograničenja pokrića

5. Medijacija i arbitraža klauzule

U ugovor možete uključiti klauzule koje predviđaju obveznu medijaciju ili arbitražu u slučaju sporova.

Prednosti: Brže rješavanje sporova od sudskih postupaka, manji troškovi
Nedostaci: Potrebno je usuglasiti odabir medijatora/arbitra

6. Detaljnije ugovaranje jamstva i depozita

Umjesto solemnizacije, možete povećati iznos jamstva i detaljnije definirati uvjete njegova korištenja.

Prednosti: Jednostavno provedljivo, direktna financijska sigurnost
Nedostaci: Veće financijsko opterećenje za najmoprimca na početku

7. Redovito ažuriranje i pregled ugovora

Uspostavljanje sustava redovitog pregleda i ažuriranja uvjeta ugovora može spriječiti mnoge potencijalne probleme.

Prednosti: Fleksibilnost, mogućnost prilagodbe promjenjivim okolnostima
Nedostaci: Potrebno je ulaganje vremena obje strane

8. Korištenje stručnih agencija za najam

Profesionalne agencije za najam često nude dodatne usluge osiguranja i administracije.

Prednosti: Stručno upravljanje, pravna podrška, administrativno rasterećenje
Nedostaci: Provizija za agenciju, manja direktna kontrola

9. Elektroničko potpisivanje s kvalificiranim certifikatima

Hrvatski sustav elektroničkih potpisa omogućava potpisivanje ugovora s pravnom valjanošću jednakom vlasnořručnom potpisu.

Prednosti: Brzo, digitalno čuvanje, efikasno
Nedostaci: Potrebni kvalificirani certifikati, tehnička složenost

10. Kombiniranje više metoda zaštite

Najbolja praksa često uključuje kombiniranje nekoliko navedenih metoda za maksimalnu zaštitu.

Primjer kombinacije:

• Povećano jamstvo (3 mjesečne najamnine)
• Ovjeravanje potpisa
• Polica osiguranja najma
• Klauzula obvezne medijacije

Komparacija troškova i efikasnosti:

Preporuke za odabir:

• Za kratkoročne najmove: ovjeravanje potpisa + povećano jamstvo
• Za dugoročne najmove: solemnizacija ili kombinacija nekoliko metoda
• Za visoke najamnine: solemnizacija + osiguranje najma
• Za standardne situacije: ovjeravanje potpisa + detaljni ugovor

Odabir najprikladnije metode ovisi o specifičnostima svake situacije, rizičnoj procjeni i preferencijama ugovornih strana.