Sporazumni Raskid Ugovora o Najmu – Kompletni Vodič s Obrascem za 2025. Godinu

Raskidanje ugovora o najmu može biti stresno iskustvo, posebno kada se stvari završe na sudu ili u dugotrajnim sporovima. Ali što ako postoji način da se to riješi mirno i efikasno?

Sporazumni raskid ugovora o najmu omogućuje najmodavcu i najmopricu da se dogovore o prestanku ugovora uz uzajamnu suglasnost, izbegnuvši složene pravne postupke i dodatne troškove koji nastaju kod jednostranog raskida ugovora.

Kroz godine rada s klijentima, svjedočim tome kako dobra komunikacija i pravilno ispunjen obrazac mogu uštedjeti mjesecima glavobolje… i ponekad čak i prijateljstva.

Što Je Sporazumni Raskid Ugovora o Najmu

Sporazumni raskid ugovora o najmu predstavlja civilizovan način završetka najamnog odnosa kada obje strane – najmodavac i najmopriac – pristanu da se ugovor prekine. Za razliku od jednostranog raskida, gdje jedna strana donosi odluku (često uz pravne posljedice), sporazumni raskid zahtijeva suglasnost svih ugovornih strana.

Ovaj tip raskida se temelji na principu autonomije volje, što znači da stranke mogu slobodno ugovoriti uvjete pod kojima će njihov odnos biti završen. To nije samo pravni formalitet – to je praktično rješenje koje može uštedjeti vrijeme, novac i nerve svima uključenima.

Kada Se Koristi Sporazumni Raskid

Sporazumni raskid se najčešće koristi u sljedećim situacijama:

• Promjena životnih okolnosti: Najmopriac mora se preseliti zbog posla, obitelji ili drugih razloga
• Financijske poteškoće: Kada najmopriac više nije u mogućnosti plaćati najam
• Potreba najmodavca: Ako najmodavac treba nekretninu za vlastite potrebe ili renovaciju
• Obostruko nezadovoljstvo: Kada ni jedna strana nije zadovoljna postojećim aranžmanom
• Privremene situacije: Kratkoročni najam koji obje strane žele završiti ranije

U jednom slučaju iz prakse, najmopriac je dobio neočekivano radno mjesto u drugom gradu. Umjesto da jednostrano prekine ugovor i plati penale, dogovorio se s najmodavcem da se ugovor završi uz mjesec dana otkaznog roka. Obje strane su bile zadovoljne.

Prednosti u Odnosu na Jednostrani Raskid

Sporazumni raskid nudi nekoliko značajnih prednosti:

Fleksibilnost u uvjetima: Stranke mogu prilagoditi uvjete raskida svojim potrebama, umjesto da se drže krutih zakonskih rokova i pravila.

Izbjegavanje sporova: Kada se obje strane slažu, praktički nema prostora za kasnije pravne sporove ili nesuglasice.

Brži postupak: Nema potrebe za složene pravne procedure ili čekanje na sudske rokove.

Ekonomski opravdan: Ušteđuje troškove advokat, sudskih pristojba i mogućih penala.

Očuvanje odnosa: Omogućuje stranama da završe suradnju u dobrim odnosima, što može biti važno za buduće reference ili preporuke.

Najmoprimci često strahuju od raskida ugovora jer misle da će automatski izgubiti jamčevinu ili platiti visoke penale. Sporazumni raskid omogućuje pregovaranje o tim pitanjima na način koji odgovara svim stranama.

Pravni Okvir i Zakonske Odredbe

Sporazumni raskid ugovora o najmu u Hrvatskoj reguliran je prije svega Zakonom o obveznim odnosima, koji postavlja temelje za sve ugovorne odnose, uključujući najam.

Zakon o Obveznim Odnosima

Zakon o obveznim odnosima (ZOO) u člancima 559-611 detaljno regulira ugovor o najmu nekretnina. Što se tiče sporazumnog raskida, najvažniji je članak 334. koji govori o prestanku obveza sporazumom.

Prema tom članku, “obveze prestaju sporazumom stranaka”. To znači da ugovor o najmu može prestati kada se sve ugovorne strane o tome dogovore, bez obzira na rokove ili druge uvjete navedene u izvornom ugovoru.

Važno je napomenuti da sporazum o raskidu mora biti sklopljen u istoj formi kao i osnovni ugovor. Ako je ugovor o najmu bio sklopljen u pisanoj formi (što je uobičajeno), i sporazum o raskidu mora biti pismen.

Prava i Obveze Najmodavca i Najmoprimca

Kod sporazumnog raskida, obje strane zadržavaju određena prava i obveze:

Prava najmodavca:

• Pravo na povrat nekretnine u ugovorenom stanju
• Pravo na nadoknadu štete ako je nekretnina oštećena
• Pravo zadržati dio jamčevine za pokrivanje dugovanja
• Pravo naplatiti najam do dana predaje nekretnine

Obveze najmodavca:

• Obveza vraćanja jamčevine (ako nema dugovanja)
• Poštovanje dogovorenih rokova za predaju
• Izdavanje potvrde o predaji nekretnine

Prava najmoprimca:

• Pravo na povrat jamčevine
• Pravo na razuman rok za iseljavanje
• Pravo zadržati nekretninu do isteka dogovorenog roka

Obveze najmoprimca:

• Obveza predaje nekretnine u ugovorenom stanju
• Plaćanje najma do dana predaje
• Podmirenje svih dugovanja (režije, oštećenja)

U praksi sam često vidio situacije gdje stranke misle da sporazumni raskid znači da mogu “zaboraviti” na svoje obveze. To nije točno – sporazum samo mijenja način kako će se obveze ispuniti, ali ne briše ih automatski.

Primjer: ako najmopriac duguje tri mjeseca najma, sporazumni raskid neće obrisati taj dug. Međutim, stranke se mogu dogovoriti da će se dug podmiriti na rate ili da će se odgoditi povrat jamčevine do podmirenja dugovanja.

Korak po Korak: Postupak Sporazumnog Raskida

Procedura sporazumnog raskida može se činiti jednostavna, ali pravilno provedeni koraci mogu značiti razliku između glatke tranzicije i mjeseci glavobolje.

Inicijalne Pregovore i Dogovaranje Uvjeta

Prvi korak uvijek počinje razgovorom. Bez obzira koja strana inicira raskid, važno je pristupiti situaciji otvoreno i konstruktivno.

Priprema za razgovor:

• Pregledajte osnovni ugovor o najmu
• Izračunajte trenutno stanje dugovanja (najam, režije)
• Procijenite stanje nekretnine
• Razmislite o realnim rokovima za iseljavanje

Ključne teme za dogovaranje:

1. Datum prestanka najma – koliko vremena treba najmopricu za iseljavanje
2. Jamčevina – će li se vratiti u cijelosti i kada
3. Podmirenje dugovanja – kako će se riješiti neplaćeni računi
4. Stanje nekretnine – ko je odgovoran za popravke i čišćenje
5. Inventar – povrat ili nadoknada za dijelove inventara

U jednom slučaju, najmodavac je htio da se najmopriac iseli u roku od tjedan dana. Najmopriac je objasnio da treba mjesec dana za pronalaženje novog smještaja. Na kraju su se dogovorili na tri tjedna, što je bilo razumno za obje strane.

Priprema Dokumentacije

Kada se stranke dogovore o uvjetima, vrijeme je za pripremu dokumenata. Ova faza zahtijeva pažnju jer svaki detalj koji se prethodno ne ugovori može postati problem kasnije.

Potrebni dokumenti:

• Originalni ugovor o najmu
• Obrazac za sporazumni raskid
• Popis stanja nekretnine (ako postoji iz početka najma)
• Računi za režije
• Dokumentacija o jamčevini

Tipična greška je zanemarivanje sitnih detalja. Na primjer, ako ugovor sadrži klauzulu o vraćanju ključeva, to se mora spomenuti i u sporazumu o raskidu.

Potpisivanje Sporazuma

Gdje i kada potpisati:

Najbolje je organizirati potpisivanje na mirnom mjestu gdje obje strane mogu pažljivo pročitati dokument. Neki preferiraju kancelariju odvjetnika, drugi svoj dom ili ured.

Što prije potpisivanja provjeriti:

• Jesu li svi dogovoreni uvjeti zapisani
• Je li datum prestanka najma jasan
• Jesu li navedeni svi troškovi i dugovanja
• Je li definirano kad i kako će se jamčevina vratiti
• Jesu li navedena imena svih stranaka i njihovi potpisi potrebni

Broj primjeraka: Pripremite dovoljno primjeraka da svaka strana ima svoj (obično 2, ponekad 3 ako je potreban i za treću stranu).

Jedan odvjetnik mi je rekao: “Pametan čovjek se na papiru dogovara, a mudar čovjek na papiru zapisuje dogovor.” To savršeno opisuje važnost ovog koraka.

Obrazac za Sporazumni Raskid Ugovora o Najmu

Pravilno sastavljeni obrazac je temelj uspješnog sporazumnog raskida. Nije dovoljno samo napisati “slažemo se da prekidamo ugovor” – obrazac mora sadržavati sve ključne elemente da bude pravno valjan.

Obvezni Elementi Obrasca

Svaki obrazac za sporazumni raskid mora sadržavati sljedeće elemente:

Osnovne informacije:

• Naslov dokumenta (“Sporazum o raskidu ugovora o najmu”)
• Mjesto i datum sastavljanja
• Puni nazivi i adrese svih stranaka
• Referenca na osnovni ugovor o najmu (datum sklapanja, eventualno broj)

Suštinske odredbe:

• Jasna izjava o sporazumnom raskidu
• Datum prestanka najma
• Uvjeti povrata jamčevine
• Način podmirenja dugovanja
• Obveze vezane uz predaju nekretnine

Završne odredbe:

• Izjava da stranke nemaju međusobnih zahtjeva
• Datum stupanja na snagu
• Potpisi svih stranaka

Evo osnovnog predloška:

SPORAZUM O RASKIDU UGOVORA O NAJMU


U [mjesto], dana [datum]


Najmodavac: [ime i prezime/tvrtka]

Adresa: [adresa]

OIB: [OIB]


Najmoprimac: [ime i prezime]

Adresa: [adresa]

OIB: [OIB]


Pozivajući se na Ugovor o najmu sklopljen dana [datum] za nekretninu na adresi [adresa], stranke sporazumno prekidaju navedeni ugovor pod sljedećim uvjetima:

1. Ugovor o najmu prestaje [datum]
2. Jamčevina u iznosu od [iznos] kuna će se vratiti [uvjeti]
3. Dugovanja do dana prestanka najma [kako će se riješiti]
4. Nekretnina će se predati u stanju [opis stanja]


[Potpisi stranaka]

Pravilno Ispunjavanje Obrasca

Kada ispunjavate obrazac, pazite na sljedeće:

Preciznost datuma: Sve datume pišite u formatu dan.mjesec.godina. Izbjegavajte nejasnoće poput “krajem mjeseca” ili “uskoro”.

Jasnoća iznosa: Novčane iznose pišite i riječima i brojevima (npr. “5.000,00 (pet tisuća) kuna”).

Potpune adrese: Uključite poštanski broj i naziv mjesta.

Specifične uvjete: Umjesto općih fraza koristite konkretne opise. Umjesto “u dobrom stanju” napišite “očišćeno i bez oštećenja osim uobičajene istrošenosti”.

Tipične Greške Kod Ispunjavanja

Na temelju iskustva, evo najčešćih grešaka:

Nedefinirani datumi: “Prestanak do kraja mjeseca” može značiti 28., 30. ili 31. dan, ovisno o mjesecu.

Nedorečeni uvjeti jamčevine: “Jamčevina će se vratiti ako nema dugovanja” – ali što ako je sporno koliko ima dugovanja?

Zanemarene sitnice: Zaboravljanje spomenuti inventar, ključove ili dodatnu opremu.

Nepotpuni potpisi: Ako je najmopriac bračni par, trebaju potpisati oba supružnika ako su oba potpisala osnovni ugovor.

Jedan par je jednom zaboravio ukljuiti datum kada se jamčevina treba vratiti. Najmodavac je mislio da može čekati mjesecima da provjeri sve računi, a najmopriac je htio jamčevinu odmah. Tri mjeseca pregovaranja zbog jedne rečenice koja je nedostajala.

Ključne Stavke Koje Morate Ugovoriti

Neki detalji mogu se činiti nevažnima u trenutku pregovaranja, ali često postaju uzrok budućih sporova. Evo stavki na koje morate obratiti posebnu pozornost.

Datum Prestanka Najma

Datum prestanka najma nije samo administrativni detalj – to je trenutak kada se prebacuju sve obveze i prava.

Što definirati:

• Točan datum (dan, mjesec, godina)
• Satnica do kada najmopriac mora napustiti nekretninu
• Je li to datum predaje ključeva ili datum konačnog iseljenja

Na primjer: “Ugovor prestaje 15. lipnja 2025. godine, pri čemu je najmopriac obvezan predati ključeve najmodavcu do 12:00 sati istoga dana.”

Praktični savjet: Izbjegavajte vikende i blagdane kao datume prestanka. Ako nešto pođe po zlu, neće biti moguće riješiti administrativne stvari.

Povrat Jamčevine i Podmirenje Dugovanja

Ovo je najčešći izvor sporova. Jasno definirajte:

Uvjeti povrata jamčevine:

• Kad će se jamčevina vratiti (broj dana nakon predaje)
• Što može biti oduzeto od jamčevine
• Kako će se izračunavati eventualna oštećenja
• Tko određuje je li oštećenje “normalna istrošenost” ili šteta

Podmirenje dugovanja:

• Svi neplaćeni računi za najam
• Režije (struja, plin, voda, internet)
• Eventualni troškovi popravaka
• Način plaćanja (odmah, na rate, prebijanjem s jamčevinom)

Primjer formulacije:

“Jamčevina od 8.000 kuna će se vratiti najmopricu u roku od 15 dana nakon predaje nekretnine, umanjena za:

• Neplaćene račune za najam
• Neplaćene računi za režije do dana prestanka
• Troškove popravaka oštećenja koja prelaze uobičajenu istrošenost”

Stanje Nekretnine i Inventar

Definirajte u kakvom stanju se nekretnina treba predati:

Čišćenje: Je li najmopriac obvezan profesionalno očistiti nekretninu ili je dovoljno “kućno” čišćenje?

Sitni popravci: Tko je odgovoran za sitne kvarove nastale tijekom najma?

Inventar:

• Što se vraća, a što se zadržava
• Kako se rješavaju nedostajući ili oštećeni dijelovi
• Tko procjenjuje vrijednost oštećenja

U jednom slučaju, najmopriac je ostavio frižider koji nije bio dio originalnog inventara. Sporazum nije precizirao što s “dodatnom” opremom, pa je nastao spor – najmopriac je htio da mu se vrati, najmodavac je smatrao da mu pripada jer je uložio novac u kuhinja popravke.

Dokumentiranje: Dogovorite hoćete li napraviti zapisnik stanja prije predaje ili će se osloniti na početni zapisnik.

Savjet: Fotografirajte stanje nekretnine na dan potpisivanja sporazuma, ne samo na dan predaje.

Česti Problemi i Kako Ih Riješiti

Unatoč najboljim namjerama, sporovi mogu nastati. Evo najčešćih problema s kojima se susrećem i praktičnih načina kako ih riješiti.

Sporovi Oko Jamčevine

Problem: Nejasna procjena oštećenja

Najčešći spor nastaje kad najmodavac smatra da su oštećenja veća od “uobičajene istrošenosti”, a najmopriac se ne slaže.

Rješenje:

• Ugovorite da će procjenu raditi nezavisan stručnjak
• Definirajte u sporazumu što se smatra “uobičajenom istrošenost”
• Dogovorite gornju granicu troškova koji se mogu oduzeti od jamčevine

Primjer formulacije: “Za oštećenja koja prelaze uobičajenu istrošenost, troškovi se mogu oduzeti od jamčevine samo uz pisani troškovnik ovlaštenog obrtnika.”

Problem: Sporni računi za režije

Najmopriac tvrdi da je platio sve račune, najmodavac ima račune koji pokazuju dugovanje.

Rješenje:

• Zahtijevajte da obje strane dostave kopije svih plaćenih računa
• Definirajte rokove za dostavu dokumenata
• Ugovorite da će se sporne stavke riješiti izravno s pružateljima usluga

Nesuglasice Oko Stanja Nekretnine

Problem: Različito tumačenje “pristojnog stanja”

Najmodavac očekuje profesionalno čišćenje, najmopriac smatra da je dovoljno osnovno uređenje.

Rješenje:

Budite konkretni u sporazumu:

• “Nekretnina će se predati očišćena, uključujući pranje podova, prozora i sanitarija”
• “Smeće i osobne stvari moraju biti uklonjeni”
• “Inventar mora biti na svojim mjestima i funkcionalan”

Problem: Novi kvarovi nakon potpisivanja sporazuma

Nekretnina je bila u redu kad je potpisan sporazum, ali se do predaje nešto pokvarilo.

Rješenje:

Uključite klauzulu: “Najmopriac je odgovoran za održavanje nekretnine i inventara do dana predaje. Novi kvarovi ili oštećenja nastala nakon potpisivanja ovog sporazuma na teret su najmoprimca.”

Jedan konkretni slučaj: Najmopriac je potpisao sporazum u utorak, a nekretninu trebao predati u subotu. U četvrtak mu je eksplodirala cijev za vodu. Sreći, sporazum je sadržavao klauzulu o odgovornosti, pa je jasno bilo da je najmopriac odgovoran za popravak.

Savjeti za prevenciju sporova:

1. Fotografirajte sve: Napravite fotografije stanja nekretnine na dan potpisivanja sporazuma
2. Budite detaljni: Bolje je previše preciznosti nego premalo
3. Postavite rokove: Za svaku obvezu odredite konkretan rok
4. Predvidite alternativna rješenja: “Ako se stranke ne mogu dogovoriti, spor će riješiti…”
5. Održavajte komunikaciju: Dogovorite kako će se komunicirati do dana predaje

Najvažnija pouka: Većina sporova nastaje jer ljudi različito razumiju iste riječi. Ono što jednom zvuči jasno, drugome može biti nejasno.

Praktični Savjeti za Uspješan Raskid

Teorija je jedna stvar, praksa je druga. Evo konkretnih savjeta koji će vam pomoći da proces prođe glatko.

Dokumentiranje Stanja Nekretnine

Dokumentacija je vaš najbolji prijatelj. Bez obzira koliko se dobro slažete s drugom stranom, memorije mogu biti selektivne.

Što fotografirati:

• Sve prostorije iz najmanje dva kuta
• Detalje koji su važni: slavine, prekidače, oštećenja na zidovima
• Inventar (posebno bijelu tehniku i elektroniku)
• Čist i neuredan prostor – pokazuje se razlika

Kako fotografirati:

• Koristite mobitel s uključenim GPS-om i datumom
• Napravite fotografije u dnevnom svijetlu
• Ukljućite nečiji prst ili predmet poznate veličine za razmjer oštećenja

Pisani opis:

Uz fotografije, napravite pisan zapisnik:

“Kuhinja: plocice iza štednjaka umjereno zaprljane, jedna pločica naknađena (lijevo od štednjaka), slavina kapa ali funkcionalna, svi aparati rade.”

Jedan najmopriac mi je rekao da je proveo sat vremena fotografirajući nekretninu. Na kraju se pokazalo da je to bila najmudrija investicija vremena – spriječilo je tri potencijalna spora.

Komunikacija s Drugom Stranom

Način kako komunicirate može odrediti cijeli proces.

Ton razgovora:

• Budite direktni, ali pristojni
• Izbjegavajte optuživanje ili negative
• Fokusirajte se na rješenja, ne na probleme
• Slušajte drugu stranu – možda imaju valjane razloge za svoje zahtjeve

Dokumentirajte dogovore:

• Po svakom razgovoru pošaljite SMS ili e-mail s rezimeom dogovora
• “Kako smo se dogovorili, predaja je u nedjelju u 10 sati. Molim potvrdi.”
• Čuvajte sve poruke do konca postupka

Postavljanje granica:

Budite jasni oko svojih mogućnosti:

“Mogu se iselliti do 20. mjeseca, ali ranije neću moći zbog posla.”

“Jamčevina se može vratiti tek kad vidim sve račune za režije.”

Rješavanje nesuglasica:

Ako se ne možete dogovoriti:

1. Predložite kompromis: “Što kažete da se dogovorimo na pola puta?”
2. Tražite objašnjenje: “Možete li mi objasniti zašto smatrate da to nije u redu?”
3. Predložite treću stranu: “Možda bi trebalo pitati neki neutralnu osobu?”

Čuvanje profesionalnosti:

Ne dozvolite da emocije preuzmu kontrolu. Jedna loše rečenica može pokvariti mjesece dobrih odnosa.

Primjer dobre komunikacije:

“Razumijem da trebate jamčevinu za popravke. Možemo li se dogovoriti da mi pošaljete troškovnik u roku od tjedan dana, pa ću onda znati koliko će se oduzeti?”

Primjer loše komunikacije:

“Vi uvijek izmišljate troškove da ne morate vratiti jamčevinu.”

Dobra komunikacija često znači razliku između prijatelja i neprijatelja nakon završetka najma.

Slanje Obrasca i Pravna Valjanost

Kada je obrazac popunjen i potpisan, važno je osigurati da bude i pravno valjan. To nije samo formalnost – pravilno obrađen dokument može spriječiti buduće probleme.

Potreba za Ovjerom

U većini slučajeva, sporazum o raskidu ne mora biti ovjerien kod javnog bilježnika. Međutim, postoje situacije kada je to preporučljivo:

Kada tražiti overu:

• Ako su uključeni veliki novčani iznosi (jamčevina preko 20.000 kuna)
• Kad jedna strana sumnja u identitet druge strane
• Ako je sporazum složen ili sadrži neobične klauzule
• Za dodatnu sigurnost u slučaju budućih sporova

Proces ovjeravanja:

1. Oba potpisa moraju biti stavljeni u prisutnosti javnog bilježnika
2. Potrebni su osobni dokumenti svih stranaka
3. Troškovi ovjeravanja obično iznose između 200-500 kuna
4. Postupak traje 15-30 minuta

Alternativa ovjeravanju:

Ako ne želite ići kod bilježnika, možete:

• Potpisati u prisutnosti dvaju svjedoka (koji također potpisuju dokument)
• Snimiti proces potpisivanja (uz suglasnost obje strane)
• Koristiti elektroničke potpise (ako obje strane imaju elektroničke certifikate)

Čuvanje Dokumentacije

Pravilno čuvanje dokumentacije je jednako važno kao i njezino sastavljanje.

Što čuvati:

• Originalni sporazum o raskidu (svaka strana svoj primjerak)
• Kopije osnovnog ugovora o najmu
• Svu komunikaciju između stranaka (SMS-ovi, e-mailovi)
• Fotografije stanja nekretnine
• Račune za podmirena dugovanja
• Potvrde o vraćenoj jamčevini

Kako čuvati:

• Fizički dokumenti: u mapi ili ormariću, zaštićeno od vlage
• Digitalne kopije: na nekoliko lokacija (računalo, cloud, USB)
• Organizirano: s jasnim oznakama i datumima

Koliko dugo čuvati:

Pravni stručnjaci preporučuju čuvanje dokumentacije najmanje 6 godina nakon prestanka najma. To je zakonski rok zastare za većinu potencialnih zahtjeva.

U jednom slučaju, najmodavac je nakon dvije godine tvrdio da najmopriac nije vratio ključe od podruma. Sreći, najmopriac je sačuvao SMS poruku u kojoj najmodavac potvrđuje da su svi ključevi vraćeni. Bez tog SMS-a, mogao je plaćati izmjenu brave.

Digitalizacija dokumenata:

Preporučujem da skenirate ili fotografirate sve dokumenti i čuvate ih digitalno:

• Koristite aplikacije kao što je CamScanner za kvalitetno skeniranje mobilnim telefonom
• Kreirajte mapu s nazivom “Najam [adresa] [godina]”
• Backup na Google Drive ili iCloud

Savjeti za organizaciju:

1. Brojite stranice svih dokumenata
2. Napravite popis svih dokumenata s datumima
3. Kopirajte važne dokumente prije davanaj drugoj strani
4. Označite svoj primjerak sporazuma kao “ORIGINÁL”