Ukidanje prava služnosti prolaza često se čini kao pravni labirint koji može frustrirati i najiskusniju osobu. Kroz više od deset godina rada s nekretninama, vidio sam nebrojeno vlasnika koji su se borili s ovim složenim postupkom, a mnogi su odustali prije nego što su uopće pokušali.
Pravo služnosti prolaza može se ukinuti sporazumno između strana ili putem sudskog postupka, pri čemu je ključno pripremiti odgovarajuću dokumentaciju i pronaći pravni osnov za ukidanje.
Upravo sam završio slučaj gdje je jedna obitelj iz Zagreba uspješno ukinula služnost koja je opterećivala njihovu okućnicu više od trideset godina – postupak je trajao samo četiri mjeseca umjesto uobičajenih dvije godine jer su znali točno što trebaju učiniti.
Što Je Pravo Služnosti Prolaza i Kada Se Može Ukinuti
Definicija i Osnove Služnosti Prolaza
Pravo služnosti prolaza nastaje kad jedna nekretnina (vladajuća) ima pravo prolaska preko druge nekretnine (služeće). Ovo pravo se upisuje u zemljišne knjige i “prati” nekretninu bez obzira na promjenu vlasnika.
U praksi, služnost prolaza najčešće nastaje kada:
- Nekretnina nema direktan pristup javnoj cesti
- Postoji povijesna upotreba puta preko tuđeg zemljišta
- Vlasnici su to sporazumno dogovorili
Pravni Uvjeti za Ukidanje Služnosti
Služnost se može ukinuti u nekoliko slučajeva:
Sporazumno ukidanje – kada se obje strane slože da služnost više nije potrebna. Ovo je najbrži i najjeftiniji način.
Prestanak potrebe – ako vladajuća nekretnina dobije drugi pristup javnoj cesti, služnost gubi svoju svrhu.
Nekorištenje – prema Zakonu o vlasništvu, služnost prestaje ako se ne koristi 20 godina (za nepokretne služnosti).
Sjedinjenje nekretnina – kada ista osoba postane vlasnikom obje nekretnine, služnost automatski prestaje.
Jedan moj klijent iz Splita je uspješno ukinuo služnost jer je gradska uprava provela novi put koji je omogućio direktan pristup njegovoj nekretnini – sud je prihvatio da služnost više nema pravni osnov.
Priprema Dokumentacije za Ukidanje Služnosti
Potrebni Dokumenti i Potvrde
Prije pokretanja postupka, morate prikupiti sljedeće dokumente:
Osnovni dokumenti:
- Izvadak iz zemljišnih knjiga (ne stariji od 30 dana)
- Kopija ugovora o osnivanju služnosti
- Dokaz vlasništva nad nekretninom
- Geodetski elaborat s označenim putem služnosti
Dodatni dokazi (ovisno o slučaju):
- Fotografije postojećeg stanja
- Izjave svjedoka o nekorištenju
- Dokaze o alternativnom pristupu
- Tehničke dokumentacije (ako su relevantne)
Tip iz prakse: Fotografirajte stanje puta služnosti iz različitih uglova i u različito doba godine. Ovi dokazi mogu biti presudni ako druga strana tvrdi da aktivno koristi put.
Provjera Zemljišnih Knjiga
Detaljna analiza zemljišnih knjiga često otkriva ključne informacije:
- Provjera datuma upisa – starije služnosti ponekad imaju nejasne opise
- Analiza uvjeta služnosti – neki upisi sadrže klauzule o uvjetima korištenja
- Provjera povezanih upisov – mogu postojati dodatna ograničenja
Zemljišnoknjižni izvadak možete pribaviti online preko e-Građani portala ili osobno u zemljišnoknjižnom sudu. Cijena je 25 kuna po izvadku, a izdaje se odmah.
Sporazumno Ukidanje Služnosti Prolaza
Pregovori s Vlasnikom Vladajuće Nekretnine
Sporazumno ukidanje je uvijek prva opcija – brže je, jeftinije i manje stresno od sudskog postupka.
Strategija pregovora:
Pripremite ponudu – ponudite nešto zauzvrat (novčanu naknadu, druge pogodnosti, ili jednostavno dokazati da služnost više nije potrebna).
Budite direktni ali ljubazni – objasnite zašto želite ukinuti služnost i kako to može koristiti obje strane.
Dokumentirajte razgovore – sve dogovore stavljajte u pisani oblik.
Jedna moja klijentka je uspješno pregovorila ukidanje služnosti tako što je vlasniku vladajuće nekretnine ponudila da preuzme troškove asfaltiranja drugog puta koji je već koristio. Ukupni troškovi su bili 15.000 kuna, što je puno jeftinije od dugotrajnog sudskog postupka.
Sastavljanje Ugovora o Ukidanju Služnosti
Kada se dogovorite, potreban je pisani ugovor koji mora sadržavati:
Obvezni elementi:
- Točne podatke o nekretninama (k.č., k.o.)
- Opis služnosti koja se ukida
- Izjavu da obje strane pristaju na ukidanje
- Datum stupanja na snagu
- Potpisane izjave obje strane
Preporučeni dodaci:
- Klauzulu o troškovima upisa
- Obveze o budućem neometanju
- Rokove za provedbu dogovorenog
Ugovor mora biti ovjerio javni bilježnik ako vrijednost nekretnine prelazi 35.000 eura. U protivnom, dovoljni su ovjereni potpisi kod općine ili grada.
Sudski Postupak Ukidanja Služnosti
Kada Je Potreban Sudski Postupak
Sudski put postaje neizbježan kada:
- Druga strana odbija suradnju
- Ne možete pronaći vlasnike vladajuće nekretnine
- Postoje nejasnoće oko uvjeta služnosti
- Služnost se ne koristi duži period
U praksi, oko 60% slučajeva završava sudskim putem jer vlasnici često ne žele “gubiti” svoja prava, čak i kada ih ne koriste.
Vrste sudskih postupaka:
Tužba za utvrđenje – kada tražite utvrđenje da služnost više ne postoji (npr. zbog nekorištenja).
Tužba za ukidanje – kada postoji pravni razlog za prestanak služnosti.
Tužba zbog smetanja – ako druga strana sprječava korištenje vašeg vlasništva.
Pokretanje Parnice i Potrebni Dokazi
Sudski postupak počinje podnošenjem tužbe općinskom sudu prema mjestu nekretnine.
Tužba mora sadržavati:
- Tužbeni zahtjev (što točno tražite)
- Činjenične navode (zašto imate pravo)
- Pravni osnov (na koji zakon se pozivate)
- Priložene dokaze
Preporučujem angažiranje odvjetnika već u ovoj fazi jer nepravilno napisana tužba može značajno produžiti postupak. Troškovi odvjetnika kreću se od 8.000 do 20.000 kuna, ovisno o složenosti slučaja.
Ključni dokazi:
- Fotografska dokumentacija kroz duži period
- Izjave svjedoka
- Stručna mišljenja (geodetska, građevinska)
- Dokazi o alternativnom pristupu
Upis Promjene u Zemljišne Knjige
Postupak Kod Zemljišnoknjižnog Suda
Nakon što dobijete pravomoćnu sudsku odluku ili potpišete sporazum, slijedi upis u zemljišne knjige.
Potrebni dokumenti za upis:
- Zahtjev za upis promjene
- Pravomoćna sudska presuda ili ovjereni ugovor
- Potvrda o plaćenoj pristojbi
- Izvadak iz zemljišnih knjiga
Zahtjev se podnosi zemljišnoknjižnom odjelu općinskog suda. Ako ste u Zagrebu, to je Općinski građanski sud, dok u manjim mjestima zahtjev podnosite mjesno nadležnom općinskom sudu.
Troškovi i Vremenski Okviri
Troškovi upisa:
- Sudska pristojba: 500 kuna
- Troškovi kopiranja i ovjeravanja: 100-200 kuna
- Troškovi odvjetnika (ako ga koristite): 2.000-5.000 kuna
Vremanski okviri:
- Sporazumno ukidanje: 1-3 mjeseca
- Sudski postupak: 8-24 mjeseca
- Upis u zemljišne knjige: 15-60 dana
Moj savjet: Ne štedite na geodetskom elaboratu. Precizno označavanje granica i putova može uštedjeti mjesece sudskih rasprava. Cijena geodetskog elaborata je obično 3.000-8.000 kuna, što je zanemarivo u odnosu na troškove dugotrajne parnice.
Česti Problemi i Rješenja
Odbijanje Suglasnosti Druge Strane
Najčešći problem s kojim se susrećem u praksi. Vlasnici vladajuće nekretnine često odbijaju suradnju iz principa, čak i kada služnost ne koriste godinama.
Strategije rješavanja:
Ponudite kompenzaciju – Novčana naknada ili druge pogodnosti mogu promijeniti stav.
Pokažite prednosti – Objasnite kako ukidanje služnosti može koristiti i njima (npr. manje obveza održavanja).
Uključite medijatore – Ponekad neutralna treća osoba može pomoći u pregovorima.
Jednom se dogodilo da je vlasnik odbijao ukidanje služnosti “iz inata”, iako je imao tri alternativna puta do svoje kuće. Situaciju sam riješio tako što sam mu pokazao da može tražiti naknadu za održavanje puta koji više ne mora održavati – na kraju je pristao jer mu je to značilo uštedu od nekoliko tisuća kuna godišnje.
Nejasnoće u Zemljišnim Knjigama
Stariji upisovi često sadrže neprecizne opise koji mogu otežati postupak.
Tipični problemi:
- Nedefinirane granice puta služnosti
- Nejasni uvjeti korištenja
- Zastarjeli geometrijski planovi
- Promjene u numeraciji čestica
Rješenja:
- Angažirajte ovlaštenog geodeta za novi elaborat
- Zatražite povijesne dokumente iz arhiva
- Pronađite stare ugovore ili odluke
- Koriste se svjedoci koji se sjećaju starih prilika
U jednom slučaju služnost je bila opisana kao “put širine jednog konja s kolicima” – trebalo je šest mjeseci da utvrdimo da to znači otprilike 3 metra širokog puta.
Praktični Savjeti za Uspješno Ukidanje
Najbolje Vrijeme za Pokretanje Postupka
Vrijeme pokretanja postupka može značajno utjecati na uspjeh:
Idealni uvjeti:
- Kada imate dobar odnos sa susjedima
- Prije većih investicija u nekretninu
- Kada druga strana planira prodaju nekretnine
- U mirnijem dijelu godine (izbjegavajte svibanj-rujan)
Loši uvjeti:
- Tijekom obiteljskih sporova
- Neposredno nakon kupovine nekretnine
- U vrijeme kada druga strana renovira ili gradi
Iz iskustva, najbolje je pokrenuti postupak u jesen ili zimi kada ljudi više vremena provode kod kuće i dostupniji su za razgovore.
Angažiranje Pravne Pomoći
Pitanje koje mi često postavljaju: “Trebam li odvjetnika?”
Kada možete sami:
- Sporazumno ukidanje s kooperativnim susjedom
- Jednostavan slučaj s jasnom dokumentacijom
- Kada imate iskustva s pravnim postupcima
Kada trebate odvjetnika:
- Sudski postupci
- Složeni vlasničkih odnosi
- Necooperativna druga strana
- Visoka vrijednost nekretnine
Kako odabrati pravne pomoć:
- Tražite odvjetnike specijalizirane za nekretnine
- Provjerite reference i prošle slučajeve
- Dogovorite fiksnu cijenu ili maksimalni iznos
- Zatražite jasnu strategiju postupka
Dobar odvjetnik će vam uštedjeti vrijeme i novac – jedan moj klijent je pokušavao godinu dana sam riješiti slučaj, a odvjetnik je to završio u tri mjeseca s boljim ishodom.
Troškovi odvjetnika:
- Prva konzultacija: 300-800 kuna
- Sporazumno ukidanje: 3.000-8.000 kuna
- Sudski postupak: 15.000-40.000 kuna
- Složeni slučajevi: 50.000+ kuna