Svatko koji se odluči za kupnju nekretnine tijekom braka zna da se može naći u složenoj situaciji – osobito kada želi zadržati tu nekretninu kao svoju osobnu imovinu. Možda naslijeđujete kuću od roditelja ili kupujete stan iz vlastitih sredstava koja ste imali prije braka. U takvim slučajevima, izjava da nekretnina nije bračna stečevina postaje ključni dokument.
Izjava da nekretnina nije bračna stečevina službeni je dokument kojim se potvrđuje da određena nekretnina pripada samo jednom supružniku kao njegova osobna imovina, a ne zajedničkoj bračnoj stečevini. Dokument mora sadržavati osnovne podatke o nekretnini, pravni temelj stjecanja i suglasnost drugog supružnika.
Kroz godine rada s obiteljskim pravom, vidio sam nebrojene slučajeve gdje je jedan pravilno sastavljen dokument spasio obitelji od dugotrajnih sudskih sporova – a jedan pogrešan korak stajao ih je više tisuća eura i mjeseci neizvjesnosti.
Kada Je Potrebna Izjava da Nekretnina Nije Bračna Stečevina
Ova izjava postaje ključna u nekoliko specifičnih situacija. Prvo, kada jedan supružnik kupuje nekretninu iz sredstava koja je imao prije braka – to mogu biti ušteđevine, nasljeđe ili prodaja druge nekretnine. Drugo, kod nasljeđivanja nekretnine tijekom braka, gdje naslijednik želi zadržati tu imovinu kao svoju osobnu.
Također je potrebna kada se nekretnina daruje jednom supružniku, jer bez jasne dokumentacije, ona automatski postaje dio bračne stečevine. Najvažniji trenutak za sastavljanje ove izjave je upravo kupnja ili tijekom postupka naslijeđivanja – ne kada se već pojave problemi.
Praktičan primjer: Marko je naslijedio kuću od svoje bake tijekom braka s Anom. Iako je kuća naslijeđena prije dvije godine, oni su tek sada odlučili sastaviti izjavu jer planiraju razvod. Nažalost, kasni – Ana sada može polagati pravo na polovinu vrijednosti kuće jer nije pravovremeno dokumentirano da se radi o Markovoj osobnoj imovini.
Izjava je također potrebna kod prodaje nekretnine. Bez nje, kupac može imati problema s vlasništvom jer jedan supružnik može kasnije osporavati prodaju, tvrdeći da je dao suglasnost pod pritiskom ili da uopće nije bio svjestan prodaje.
Pravni Temelj za Izjavom o Nekretnini Kao Osobnoj Imovini
Hrvatski Obiteljski zakon jasno definira što spada u bračnu stečevinu, a što u osobnu imovinu svakog supružnika. Prema članku 35. Obiteljskog zakona, osobna imovina uključuje imovinu koju je supružnik imao prije braka, kao i onu stečenu tijekom braka naslijeđivanjem ili darom.
Međutim, zakon također kaže da se sva imovina stečena tijekom braka presumira bračnom stečevinom osim ako se ne dokaže drugačije. Tu dolazi do problema – teret dokazivanja leži na supružniku koji tvrdi da nekretnina nije bračna stečevina.
Ključne odredbe zakona:
- Članak 36. definira bračnu stečevinu kao imovinu stečenu tijekom braka radom ili iz rada
- Članak 39. propisuje da raspored osobne imovine i bračne stečevine može biti uređen bračnim ugovorom ili drugim sporazumom
- Članak 83. regulira upravljanje i raspolaganje bračnom stečevinom
Problem nastaje što mnogi ljudi misle da je dovoljno imati kupoprodajni ugovor ili ostavinski list. To nije točno – potrebna je eksplicitna izjava drugog supružnika da se odriče svojih prava na tu nekretninu.
Jedna stvar koju često zaboravljaju je da se radi o teretu dokazivanja. Sud neće sam pretpostavljati da je nekretnina osobna imovina – to morate dokazati dokumentima. A najbolji dokaz je upravo pravilno sastavljena i ovjerena izjava.
Što Mora Sadržavati Izjava – Ključni Elementi
Osnovni Podaci o Nekretnini
Izjava mora precizno identificirati nekretninu o kojoj se radi. To uključuje potpunu adresu, broj čestice, broj katastarske općine, površinu i vrstu nekretnine. Nikako ne smijete pisati “kuća u Zagrebu” – morate navesti “obiteljska kuća na adresi Ilica 123, Zagreb, k.č. br. 1234/1, k.o. Gornji grad, ukupne površine 150 m²”.
Također morate navesti podatke iz zemljišnih knjiga – list nepokretnosti i uložni broj. Ovi podaci osiguravaju da se izjava odnosi točno na tu nekretninu, a ne na neku drugu.
Pravni Temelj Stjecanja
Ovdje morate jasno objasniti kako je nekretnina stečena. Ako je kupljena, navedite da je kupljena iz sredstava osobne imovine i priložite dokaze (izvod iz banke, dokaz o prodaji druge nekretnine). Kod naslijeđivanja, navedite ostavinski postupak i broj predmeta.
Važno: Ne pišite općenito “stečena je prije braka”. Budite konkretni – “kupljena je 15. svibnja 2019. iz sredstava naslijeđenih od oca prema ostavinskom rješenju Općinskog suda u Zagrebu, broj P-123/2018”.
Izjava o Suglasnosti Supružnika
Ovo je srce cijele izjave. Drugi supružnik mora jasno izjaviti da se odriče svojih prava na tu nekretninu i da je svjestan da ona neće biti dio bračne stečevine. Također mora potvrditi da daje izjavu dobrovoljno, bez prisile.
Tekst mora biti nedvosmislen: “Ja, [ime], izjavljujem da se odričem svojih prava na navedenu nekretninu i da prihvaćam da ona pripada isključivo mom supružniku/supruzi kao njegova/njena osobna imovina.”
Primjer Izjave da Nekretnina Nije Bračna Stečevina – Obrazac
Evo konkretnog primjera koji možete koristiti kao predložak:
IZJAVA DA NEKRETNINA NIJE BRAČNA STEČEVINA
Ja, PETAR PETRIĆ, OIB: 12345678901, rođen 01.01.1980. u Zagrebu, državljanin Republike Hrvatske, sa stalnim prebivalištem Zagreb, Ilica 45,
i ja, MARIJA PETRIĆ (rođ. Marić), OIB: 10987654321, rođena 15.05.1985. u Zagrebu, državljanin Republike Hrvatske, sa stalnim prebivalištem Zagreb, Ilica 45,
supružnici od 20.06.2010. godine (Matični ured Grada Zagreba, Matična knjiga vjenčanih br. 123/2010),
IZJAVLJUJEMO:
- Da je nekretnina opisana kao obiteljska kuća na adresi Maksimir 67, Zagreb, k.č. br. 5678/1, k.o. Maksimir, ukupne powierzchine 200 m², upisana u z.k. ul. 9876, list nepokretnosti 543 stečena isključivo kao osobna imovina supružnika PETRA PETRIĆA.
- Navedena nekretnina je stečena naslijeđivanjem od oca Ive Petrića prema pravomoćnom ostavinskom rješenju Općinskog građanskog suda u Zagrebu, broj P-456/2021 od 10.10.2021. godine.
- Ja, Marija Petrić, izjavljujem da se odričem svojih prava na navedenu nekretninu i da pristaam da ona pripada isključivo mom supružniku kao njegova osobna imovina koja neće biti dio bračne stečevine.
- Ovu izjavu dajem dobrovoljno, bez ikakve prisile ili prijetnje.
U Zagrebu, 15. ožujka 2024.
Petar Petrić Marija Petrić
Ovjereno kod javnog bilježnika [ime] u Zagrebu dne ___________
Ovaj primjer pokriva sve ključne elemente – preciznu identifikaciju nekretnine, jasno navođenje pravnog temelja stjecanja, eksplicitno odricanje drugog supružnika i potvrdu dobrovoljnosti.
Korak po Korak: Kako Sastaviti Vlastitu Izjavu
1. korak – Prikupljanje Potrebne Dokumentacije
Prije nego što počnete pisati, trebate imati sve dokumente na stolu. To uključuje osobne iskaznice oba supružnika, vjenčani list, dokumente o nekretnini (kupoprodajni ugovor, ostavinski list ili ugovor o darovanju), te izvod iz zemljišnih knjiga.
Pro tip: Idite u FINA centar i zatražite službeni izvod iz zemljišnih knjiga – košta samo 25 kuna, a bit će vam potreban za javnog bilježnika. Također, ako ste kupili nekretninu iz naslijeđenih sredstava, pokušajte naći i dokumentaciju o tome naslijeđu.
Jedan moj klijent je tri mjeseca tražio ostavinski list svog djeda jer nije znao u kojem je sudu vođen postupak. Kasnije se ispostavilo da je trebao samo nazvati HZMO i dobiti informaciju u dvije minute.
2. korak – Sastavljanje Teksta Izjave
Krenite s osnovnim podacima – puna imena, OIB-ovi, adrese, podatak o vjenčanju. Zatim precizno opišite nekretninu koristeći podatke iz zemljišnih knjiga. Ne oslanjajte se na memoriju – prepisujte točno kako piše u služnim dokumentima.
Kod objašnjenja načina stjecanja, budite konkretni. Umjesto “naslijedio od oca”, napišite “naslijedio od oca Ive Petrovića prema ostavinskom rješenju broj P-123/2020 Općinskog suda u Splitu od 15.06.2020.”.
Česta greška: Ljudi često zaborave navesti da je supružnik svjestan da daje izjavu dobrovoljno. To može kasnije biti razlog za osporavanje izjave.
3. korak – Ovjeravanje i Potpisivanje
Obavezno idite kod javnog bilježnika – ova vrsta izjave mora biti ovjerena da bi imala pravnu snagu. Javni bilježnik će provjeriti identitete, pročitati izjavu i pojasniti pravne posljedice.
Cijena ovjeravanja je obično oko 200-300 kuna, ovisno o bilježniku. Neki bilježnici nude i uslugu sastavljanja izjave, što može koštati dodatnih 500-1000 kuna, ali osigurava da je sve pravno ispravno.
Važno: Oba supružnika moraju biti prisutna kod ovjeravanja. Javni bilježnik neće ovjeriti ako jedan supružnik pošalje punomoć.
Najčešće Greške pri Sastavljanju Izjave i Kako Ih Izbjeći
Greška broj 1: Nejednak opis nekretnine
Mnogi ljudi opišu nekretninu drugačije nego što piše u zemljišnim knjigama. To može stvoriti konfuziju – da li se izjava odnosi na istu nekretninu? Uvijek koristite točno iste podatke kao u službenej dokumentaciji.
Greška broj 2: Preopćenito objašnjenje stjecanja
Ne pišite samo “kupljeno prije braka”. Navedite kada točno, iz kojih sredstava, i priložite dokaze. Jedan moj klijent je napisao da je kuću “kupio iz naslijeđenih sredstava”, ali nije mogao dokazati da je naslijedió novac prije braka. Sud mu nije priznao da je riječ o osoboj imovini.
Greška broj 3: Zaboravljena klauzula o dobrovoljnosti
Supružnik koji se odriče mora eksplicitno reći da to čini dobrovoljno. Bez te klauzule, može kasnije tvrditi da je bio prisiljen ili da nije razumio što potpisuje.
Greška broj 4: Pogrešno datiranje
Nekad ljudi datiraju izjavu prije nego što je stvarno potpisana ili ovjerena. To može biti problem jer se postavlja pitanje kada je stvarno nastala obveza.
Greška broj 5: Neoovjerena izjava
Najgora greška je misliti da privatno potpisana izjava ima istu snagu kao ovjerena. Nema. Bez ovjeravanja kod javnog bilježnika, dokument je praktički bezvrijedan u slučaju spora.
Kako izbjeći greške: Najbolji je savjet da sve još jednom proverite przed odlaskom kod bilježnika. Imajte sve dokumente pri ruci i ne žurite s potpisivanjem.
Kada Potražiti Pravnu Pomoć
Postoje situacije kada definitivno trebate odvjetnika, bez obzira na to koliko vam se čini da je stvar jednostavna.
Komplicirane situacije vlasništva: Ako je nekretnina kupljena dijelom iz sredstava prije braka, a dijelom tijekom braka, ili ako postoji više suvlasnika, definitivno trebate pravnu pomoć. Takve situacije zahtjevaju detaljnu analizu i često dodatne sporazume.
Postojanje dugova: Ako na nekretnini postoje hipoteke ili drugi dugovi, situacija postaje kompliciranija. Možda će trebati posebno regulirati tko je odgovoran za dugove nakon odricanja.
Supružnik ne želi potpisati: Ako drugi supružnik odbija potpisati izjavu, to može biti signal dubljih problema. Možda će biti potreban bračni ugovor ili čak sudski postupak.
Planiranje razvoda: Ako već planirate razvod, izjava može biti dio šireg sporazuma o podjeli imovine. Tu je bolje imati sveobuhvatan pristup nego rješavati stvari po dijelovima.
Vrijedna nekretnina: Kad se radi o nekretninama vrijednim više od 500.000 kuna, cijena greške je prevelika da biste riskovali. Par stotina kuna za odvjetnika može vam uštedjeti desetine tisuća.
Jedan moj kolega je jednom rekao: “Pametni ljudi plaćaju odvjetnike da ih zaštite od pametnih, a pametniji plaćaju da ih zaštite od sebe samih.” To je posebno istinito kod obiteljske imovine.