Kada se prvi put suočite s potrebom za sastavljanjem ugovora o najmu stana, osjećaj može biti prilično zastrašujući. Bilo da ste vlasnikom koji želi iznajmiti svoju nekretninu ili tražite stan za najam, važno je razumjeti sve pravne aspekte koji vas čekaju.
Ugovor o najmu stana je pravno obavezujući dokument koji detaljno definira odnos između najmodavca i najamnika, uključujući visinu najamnine, trajanje najma, prava i obveze obiju strana te uvjete korištenja nekretnine.
Ovaj vodič će vam pokazati sve što trebate znati o stvaranju ugovora koji štiti i vas i drugu stranu – od osnovnih elemenata koje morate uključiti do gotovih templejta koje možete koristiti.
Što je Ugovor o Najmu Stana i Zašto je Važan
Ugovor o najmu stana predstavlja temelj svakog uspješnog najamnog odnosa. To nije samo komad papira – to je vaša pravna zaštita koja jasno definira što možete očekivati jedni od drugih.
U Hrvatskoj, Zakon o obveznim odnosima propisuje da se ugovor o najmu stana mora sklopiti u pisanom obliku ako traje duže od godinu dana. Ali čak i za kratkoročne najmove, pisani ugovor je apsolutno neophodan (povjeriti mi na riječi – vidjeli smo previše situacija gdje je usmeni dogovor završio u sudnici).
Zašto je pisani ugovor toliko važan?
Najprije, štiti vas od nesporazuma. Kada sve stavite na papir, nema mjesta za “ali rekao si” ili “mislila sam da se podrazumijeva”. Svaka strana točno zna što može očekivati.
Drugo, daje vam pravnu sigurnost. Ako se nešto pođe po zlu, imate dokument koji možete pokazati pred sudom. Bez pisanog ugovora, vaše šanse za uspjeh u pravnom postupku su… pa, recimo da se ne biste htjeli naći u toj situaciji.
Treće, omogućuje vam da jasno definirate posebne uvjete. Možda ne želite da najamnik drži kućne ljubimce, ili pak kao najamnik želite pravo na sitne prenamjene prostora. Sve to može biti riješeno ugovorom.
I na kraju – porezni aspekt. Ako ne registrirate ugovor prema zakonu, možete se naći u nezgodnoj situaciji s poreznom upravom. O tome ćemo govoriti detaljnije kasnije, ali zapamtite: legalan najam znači miran san.
Obavezni Elementi Ugovora o Najmu Stana Prema Hrvatskom Zakonu
Svaki valjan ugovor o najmu mora sadržavati određene elemente da bi bio pravno obvezujući. Evo što apsolutno morate uključiti:
Osnovni Podaci o Ugovornim Stranama
Podaci o najmodavcu:
- Puno ime i prezime (ili naziv pravne osobe)
- OIB (obavezno.)
- Adresa prebivališta/sjedišta
- Kontakt podaci (telefon, email)
- Dokaz vlasništva nad nekretninom
Podaci o najamniku:
- Puno ime i prezime
- OIB
- Adresa prebivališta
- Kontakt podaci
Ako ugovor potpisuje više najamnika (recimo, cimeri), svi moraju biti navedeni kao solidarni dužnici. To znači da svaki od njih odgovara za cijelu najamninu – korisno za najmodavce, manje za najamnike.
Opis Nekretnine i Uvjeti Najma
Točan opis stana:
- Adresa nekretnine
- Broj kata, orijentacija
- Površina u kvadratnim metrima
- Broj soba
- Opis stanja namještaja i opreme
Uvjeti korištenja:
- Namjena korištenja (stanovanje)
- Ograničenja (broj osoba, kućni ljubimci)
- Pravo na podnajam (obično se ne dopušta)
Visina Najamnine i Način Plaćanja
Najamnina:
- Točan iznos mjesečne najamnine
- Valuta (obično kune/euri)
- Datum dospijeća (obično do 5. u mjesecu)
- Način plaćanja (žiro račun, gotovina)
Dodatni troškovi:
- Režije (struja, voda, plin, odvoz smeća)
- Kto ih plaća i u kojoj visini
- Način obračuna i plaćanja
Napomena: Nikad ne zaboravite specificirati što se događa ako najamnik kasni s plaćanjem. Zatezne kamate od 6% godišnje su uobičajene, ali to morate napisati u ugovoru.
Korak po Korak: Kako Sastaviti Ugovor o Najmu
Sada kada znate što mora biti u ugovoru, vrijeme je za praksu. Evo kako pristupiti sastavljanju ugovora koji neće stvarati probleme:
Priprema Dokumentacije
Što trebate pripremiti prije pisanja:
- Izvadak iz zemljišnih knjiga – dokaz da ste stvarni vlasnik
- Osobne iskaznice obiju strana
- Fotografije stana – posebno oštećenja ili posebne značajke
- Popis inventara – sve što ostaje u stanu
- Zadnje račune za režije – da vidite prosječnu potrošnju
Jedan savjet iz iskustva: fotografirajte stan dan prije useljenja najamnika. Te fotografije mogu biti zlata vrijedne ako se pojave sporovi oko oštećenja.
Popunjavanje Osnovnih Podataka
Redoslijed popunjavanja:
- Počnite s datumom i mjestom sklapanja ugovora
- Upišite podatke najmodavca (uvijek prvi)
- Dodajte podatke najamnika
- Opišite nekretninu detaljno
- Definirajte trajanje najma
Pazite na detalje. Najčešća greška je nepotpun opis nekretnine. “Stan u Zagrebu” nije dovoljno – trebate točnu adresu, kat, orijentaciju, površinu.
Definiranje Prava i Obveza
Obveze najmodavca:
- Predati stan u ispravnom stanju
- Održavati strukturalne elemente
- Ne ometati mirno uživanje najma
- Obavijestiti o planiranim radovima
Obveze najamnika:
- Plaćati najamninu i režije na vrijeme
- Koristiti stan pažljivo
- Ne vršiti preinake bez dozvole
- Obavijestiti o oštećenjima
- Vratiti stan u istom stanju
Prava obiju strana:
- Najmodavac može provjeriti stanje stana (uz najavu)
- Najamnik ima pravo na miran najam
- Obje strane mogu raskinuti ugovor u određenim uvjetima
Ne zaboravite dodati klauzulu o tome što se događa ako jedna strana krši ugovor. “Materijalno kršenje ugovora daje drugoj strani pravo na otkaz u roku od 15 dana” je standardna formulacija.
Primjer Ugovora o Najmu Stana – Gotov Template
Evo praktičnog templejta koji možete koristiti kao osnovu za svoj ugovor:
UGOVOR O NAJMU STANA
Sklopljen u _________, dana _..2024. između:
NAJMODAVCA:
Ime i prezime: _________________
OIB: _________________
Adresa: _________________
Telefon/Email: _________________
NAJAMNIKA:
Ime i prezime: _________________
OIB: _________________
Adresa: _________________
Telefon/Email: _________________
PREDMET NAJMA:
Stan se nalazi na adresi: _________________
Kat: _____, Orijentacija: _____
Površina: _____ m², Broj soba: _____
Namještaj i oprema: [detaljno navesti]
TRAJANJE NAJMA:
Od ..2024. do ..2025.
Ugovor se automatski produžava za istu duljinu osim ako jedna strana ne otkaže najam 30 dana prije isteka.
NAJAMNINA I PLAĆANJE:
Mjesečna najamnina: _______ EUR
Dospijeće: do 5. u mjesecu
Žiro račun: _________________
REŽIJE:
Struja, voda, plin, internet: _____ EUR mjesečno (paušalno)
Ili prema stvarnoj potrošnji uz dostavu računa
JAMSTVO:
Najamnik polaže jamstvo u iznosu od _______ EUR prije useljenja.
Jamstvo se vraća nakon isteka najma uz odbitak eventualnih troškova.
POSEBNE ODREDBE:
- Kućni ljubimci: [dopušteni/nisu dopušteni]
- Pušenje: [dopušteno/nije dopušteno]
- Podnajam: nije dopušten bez pisane suglasnosti
- Broj osoba: maksimalno _____ osoba
RASKID UGOVORA:
Svaka strana može raskinuti ugovor uz otkazni rok od 30 dana.
Materijalnim kršenjem ugovora druga strana može raskinuti ugovor uz 15 dana otkaznog roka.
POTPISI:
Najmodavac: _________________
Najamnik: _________________
Datum: ..2024.
Ovaj template pokriva osnovne potrebe, ali svaki slučaj je poseban. Možda trebate dodati klauzule o održavanju vrta, korištenju garaže ili posebnim pravilima zgrade.
Važne Klauzule Koje Morate Uključiti
Određene klauzule mogu spasiti puno glavobolje u budućnosti. Evo onih koje nikako ne smijete preskočiti:
Jamstvo i Depozit
Visina jamstva:
U Hrvatskoj je uobičajeno jamstvo u visini 1-2 mjesečne najamnine. Za stanove s luksuznim namještajem može biti i veće.
Uvjeti vraćanja:
“Jamstvo se vraća u roku od 30 dana nakon završetka najma, uz odbitak opravdanih troškova za popravke oštećenja nastalih krivnjom najamnika. Lista oštećenja mora biti dostavljena najamniku uz račune/procjene troškova.”
Što jamstvo pokriva:
- Oštećenja namještaja i opreme
- Neplaćene račune za režije
- Troškove čišćenja (ako stan nije vraćen u pristojnom stanju)
- Neplaćenu najamninu
Što jamstvo NE pokriva:
- Normalno trošenje stvari
- Popravke koji bi bili potrebni bez obzira na korištenje
- Osiguranje od šteta
Održavanje i Popravci
Najmodavčeve obveze:
- Krov, zidovi, instalacije (struktura zgrade)
- Veliki kućni aparati (bojler, perilica ako je ugovorom određena)
- Popravci zbog starosti ili kvarova
Najamnikove obveze:
- Sitni popravci (mijenjanje žarulja, čišćenje odvoda)
- Održavanje čistoće
- Oštećenja nastala nepažnjom
Praktičan savjet: Definirajte granicu. “Popravci do 200 EUR su obveza najamnika, iznad toga plaća najmodavac” je jasna i fer formula.
Uvjeti Raskida Ugovora
Redoviti otkaz:
- 30 dana otkazni rok za ugovore na određeno
- 3 mjeseca za ugovore na neodređeno
- Mora biti u pisanom obliku
Izvanredni otkaz (kada jedna strana krši ugovor):
- Neplaćanje najamnine duže od 15 dana
- Korištenje stana protivno ugovoru
- Oštećivanje imovine
- Ometanje drugih stanara
- 15 dana otkazni rok
Posebne situacije:
“Ako najamnik mora hitno napustiti stan zbog posla ili zdravstvenih razloga, može raskinuti ugovor uz otkazni rok od 15 dana i plaćanje jedne mjesečne najamnine kao odšteta.”
Nikad ne zaboravite – ugovor je tu da štiti obje strane. Fer uvjeti znače manje problema za sve.
Česte Greške i Kako ih Izbjeći
Nakon godina rada s ugovorima o najmu, evo najčešćih grešaka koje vidimo i kako ih možete izbjeći:
Greška #1: Nejasan opis stanja stana
Problem: “Stan se predaje u dobrom stanju” – što to točno znači?
Rješenje: Napravite detaljnu listu stanja sa fotografijama. “Stan se predaje s vidljivim tragovima korištenja na parketuopreme iz priloženog popisa i fotografija.”
Greška #2: Nedogovorene režije
Problem: “Najamnik plaća režije” – koje točno i koliko?
Rješenje: Specifirajte sve: “Najamnik plaća struju prema potrošnji, vodu paušalno 25 EUR mjesečno, plin prema potrošnji, internet 30 EUR mjesečno, održavanje zgrade 50 EUR mjesečno.”
Greška #3: Zaboravljeni otkazni rokovi
Problem: Nije definirano koliko unaprijed se mora obavijestiti o otkazu.
Rješenje: Jasno definirajte: “Redovni otkaz se daje 30 dana unaprijed preporučenom poštom ili osobno uz potpis.”
Greška #4: Nejasno jamstvo
Problem: “Jamstvo se vraća ako nema oštećenja” – tko određuje što je oštećenje?
Rješenje: “Jamstvo se vraća uz odbitak troškova za popravke oštećenja koja prelaze uobičajeno trošenje, prema procjeni ovlaštenog obrtnika.”
Greška #5: Zaboravljen potpis svjedoka
Za ugovore na duže od godine dana, dobra je praksa imati svjedoke potpisa. Nije obavezno, ali može pomoći u slučaju spora.
Greška #6: Neregistracija ugovora
Ovo je velika greška – ugovor morate registrirati u poreznoj upravi u roku od 8 dana od sklapanja.
Pro tip: Koristite pravni jezik, ali ne pretjerujte. Ugovor treba razumjeti i najamnik koji možda nije pravnik. “Ugovorni odnos se smatra okončanim” zvuči impresivno, ali “najam završava” je jasnije.
Greška #7: Zaboravljena klauzula o vremenskim okvirima
Uvijek definirajte rokove: “Najmodavac će popraviti prijavljena oštećenja u roku od 7 dana” ili “Najamnik mora obavijestiti o kvarovima u roku od 24 sata.”
Zapamtite – svaka nejasnoća u ugovoru može postati problem. Kad ste u nedoumici, radije budite detaljniji nego nedovoljno precizni.
Pravni Aspekti i Registracija Ugovora
Ovdje dolazimo do ozbiljnog dijela – pravnih obveza koje ne možete ignorirati:
Porezne Obveze za Najmodavce
Porez na dohodak:
Dohodak od najma oporezuje se kao dohodak od imovine prema stopi od 12%. Da, to znači da od svake 1000 EUR najamnine morate platiti 120 EUR poreza.
Prirez:
Ovisno o mjestu gdje se stan nalazi, možete platiti i prirez – dodatni postotak na porez na dohodak. U Zagrebu je prirez 18%, što znači ukupno 14.16% na dohodak.
Kako se prijavljuje:
- Godišnja porezna prijava do 31. ožujka
- Ili mjesečno prijavljiwanje ako ste u sustavu PDV-a
- Koristite obrazac PD-ISPO
Olakšice:
Možete oduzeti troškove održavanja, popravaka, osiguranja stana i kamata na kredit (ako imate) – ali morate čuvati račune.
Registracija u Nadležnim Institucijama
Porezna uprava:
Ugovor morate registrirati u poreznoj upravi u roku od 8 dana od potpisivanja. To možete učiniti:
- Online na stranici Porezne uprave
- Osobno u najbližoj ispostavi
- Poštom
Što trebate za registraciju:
- Izvornik ugovora ili ovjerenu kopiju
- Dokaz o vlasništvu nad nekretninom
- Ispunjenu prijavu (obrazac PR-PO)
Kazne za neregistraciju:
Ako ne registrirate ugovor, kazna je između 5.000 i 20.000 HRK za fizičke osobe. To je prilično skupo za propust od 8 dana…
Turistička renta (ako je primjenjivo):
Ako iznajmljujete turistima, trebate registraciju za bavljenje turističkom djelatnošću i plaćanje turističke rente.
Komunalna naknada:
U nekim gradovima morate prijaviti promjenu broja stanovnika u stanu.
Praktičan savjet: Najbolje je angažirati knjigovođu koji će voditi brigu o svim obvezama. Košta nekoliko stotina EUR godišnje, ali štedi puno glavobolje.
Što ako vas “uhvate” bez registracije?
Pored novčane kazne, možete imati problema s:
- Povratom troškova vezanih uz najam
- Deložacijom najamnika
- Poreznom kontrolom
Jednom riječi – registrirajte ugovor. To nije preporuka, to je zakonska obveza.