Prodaja nekretnine može biti složen proces, a jedna stvar koja često izaziva glavobolju je pitanje izdavanja računa. Mnogi se pitaju je li uopće potreban, kako ga ispravno sastaviti i što će se dogoditi ako ga ne izdaju.
Račun za prodaju nekretnine obvezno je izdaje svaki prodavatelj koji nije fizička osoba ili je fizička osoba registrirana za obavljanje djelatnosti. Račun mora sadržavati sve propisane elemente uključujući podatke o stranama, opisu nekretnine, cijenu i eventualni PDV.
Prošle godine sam pomogao susjedu iz zgrade pri prodaji njegova stana, i vjerojatno nikad neću zaboraviti kako je nervozno listao internetske stranice pokušavajući shvatiti što sve mora uključiti u račun – a vremena je bilo sve manje jer je kupac već čekao papire.
Što je Račun za Prodaju Nekretnine i Zašto je Potreban
Račun za prodaju nekretnine je službeni dokument koji potvrđuje da je došlo do transakcije između prodavatelja i kupca. Možete ga zamisliti kao “potvrdu o kupnji” – samo što se umjesto kave ili kruha kupuje stan ili kuća.
Ovaj dokument nije samo formalnost… daleko od toga. On služi kao:
- Dokaz o transakciji za obje strane
- Osnovica za obračun poreza (ako je potreban)
- Potvrda za katastarsku službu pri prebacivanju vlasništva
- Zaštita kupca u slučaju sporova
Jedan kolega iz nekretnina mi je rekao: “Račun je kao osiguranje za obje strane – nitko ne želi probleme s poreznom, a posebno ne zbog nečeg što se moglo riješiti u pet minuta.”
Interesantno je da mnogi misle kako račun izdaju samo agencije za nekretnine. Ali to nije točno – svaki prodavatelj koji obavlja djelatnost ili je u PDV sustavu mora ga izdati. Čak i fizičke osobe u određenim slučajevima (npr. ako prodaju više nekretnina u kratkom razdoblju).
Najveći problem? Ljudi često shvate da trebaju račun tek kad kupac pita gdje je. A tada već možda kasno za ispravke…
Zakonski Okvir i Obveze Izdavanja Računa
Porezna Regulativa
Zakon o porezu na dodanu vrijednost (PDV) i Zakon o porezu na dobit jasno definiraju tko mora izdati račun. Nije to baš lagana literatura za čitanje nedjeljom uz kavu, ali evo što trebate znati:
Obveznici PDV-a (poduzetnici, d.o.o., obrti) uvijek moraju izdati račun – bez iznimke. Fizičke osobe koje nisu u sustavu PDV-a izdaju račun samo ako:
- Prodaju nekretninu stečenu u okviru obavljanja djelatnosti
- Redovito se bave kupoprodajom nekretnina
- Kupac to zatraži
Postoji i jedna zanimljiva situacija – ako fizička osoba prodaje stan koji je kupila kao investiciju i prodaje ga unutar dvije godine, to se može smatrati gospodarskom djelatnošću. Tu već ulazimo u sivju zonu gdje je pametno konzultirati računovođu.
Obveze Prodavatelja
Prodavatelj mora:
- Izdati račun najkasnije do kraja mjeseca u kojem je došlo do promjene vlasništva
- Dostaviti kopiju Poreznoj upravi (ako je obveznik)
- Čuvati dokumentaciju najmanje 11 godina
- Osigurati ispravnost podataka – greške mogu biti skuplje od originalne transakcije
Jedna stvar koju sam naučio kroz godine – bolje je izdati račun i nisu ga trebali, nego obrnuto. Porezna je prilično relaksirana kad vide da ste htjeli biti u redu, ali ne vole kad se praviš pametan.
Obvezni Elementi Računa za Prodaju Nekretnine
Podaci o Prodavatelju i Kupcu
Prvi dio računa mora sadržavati podatke koji identificiraju obje strane. Za prodavatelja:
- Ime i prezime / naziv tvrtke
- Adresa / sjedište
- OIB
- Status u PDV sustavu (ako je relevantan)
Za kupca:
- Ime i prezime / naziv
- Adresa
- OIB (ako je domaći kupac)
Bitno: ako je kupac strani državljanin, obavezno navedite njegovu adresu u inozemstvu i broj osobne isprave. Jedan prijatelj je imao problema jer je na brzinu napisao samo ime kupca iz Austrije – porezna je tražila dopunu mjesecima.
Opis Nekretnine i Transakcije
Ovdje ne možete biti šturi. Morate navesti:
- Točan opis nekretnine (stan, kuća, zemljište, garaža…)
- Adresu nekretnine (ulica, broj, mjesto, poštanski broj)
- Katastarsku oznaku (ovo je ključno – bez ovoga račun nije valjan)
- Površinu u četvornim metrima
- Datum promjene vlasništva (obično datum upisa u zemljišnu knjigu)
Financijski Podaci i PDV
Najosjetljiviji dio računa:
- Ukupna cijena prodaje
- Osnovica za PDV (ako se primjenjuje)
- Stopa PDV-a (trenutno 25%)
- Iznos PDV-a
- Ukupno za naplatu
PDV se naplaćuje u slučajevima:
- Prodaje nove nekretnine (prva predaja)
- Prodaje od strane pravnih osoba
- Prodaje nekretnina stečenih u okviru djelatnosti
Jedan savjet iz prakse – ako niste sigurni trebate li naplatiti PDV, bolje je pitati računovođu nego riskirati. Greška u PDV-u može koštati puno više od konzultacije.
Korak po Korak: Izrada Računa za Prodaju Nekretnine
Priprema Dokumentacije
Prije nego što sjednem za računalo, uvijek pripremim sve potrebne dokumente. Ovo štedi vrijeme i živce:
- Kupoprodajni ugovor (tu su svi osnovni podaci)
- Izvadak iz zemljišne knjige (katastarska oznaka, površina)
- Potvrda o upisu promjene vlasništva
- OIB-ovi obiju strana
- Podaci o PDV statusu (ako je relevantan)
Malo je to papirologije, ali vjerujte mi – kad sve imate pred sobom, posao je gotov za 15-ak minuta.
Popunjavanje Računa
Korak 1: Zaglavlje računa
Počnite s osnovnim podacima – broj računa, datum izdavanja, vaš OIB. Broj računa možete kreirati prema vlastitom sustavu (npr. RN-001/2025).
Korak 2: Podaci o stranama
Unesite sve podatke o sebi i kupcu. Dvostruko provjerite OIB-ove – greška u OIB-u može značiti da morate izdati novi račun.
Korak 3: Opis nekretnine
Budite precizni. “Stan u Zagrebu” nije dovoljno – trebate “Stan, 65 m², II. kat, Ilica 15, Zagreb, k.o. Zagreb-Donji grad, k.č. 1234/1”.
Korak 4: Financijski dio
Ako ne morate naplatiti PDV, jednostavno navedite ukupnu cijenu. Ako morate, razdvojite osnovicu i PDV.
Korak 5: Potpis i pečat
Potpišite račun i stavite pečat (ako ga imate). Datum potpisa važan je za rokove predaje.
Mala tajna – uvijek napravim kopiju prije predaje kupcu. Jednom sam morao rekonstruirati račun jer je originalni “nestao” kod kupca.
Praktični Primjer Računa za Prodaju Stana
Osnovni Podaci
Hajde da prođemo kroz konkretan primjer. Recimo da Marko Marić (OIB: 12345678901) iz Zagreba prodaje stan Ani Anić (OIB: 10987654321) iz Splita. Stan se nalazi na adresi Trg bana Jelačića 5, Zagreb, površine je 50 m², a cijena je 150.000 €. Marko nije obveznik PDV-a.
Obrazac Računa s Konkretnim Vrijednostima
RAČUN BR. RN-001/2025
PRODAVATELJ:
Marko Marić
Ilica 10, 10000 Zagreb
OIB: 12345678901
KUPAC:
Ana Anić
Dioklecijanova 15, 21000 Split
OIB: 10987654321
PREDMET PRODAJE:
Stan, 50 m²
Trg bana Jelačića 5, 10000 Zagreb
Katastarska oznaka: k.o. Zagreb-Donji grad, k.č. 5678/12
FINANCIJSKI PODACI:
Ukupna cijena: 150.000,00 EUR
PDV: ne primjenjuje se
UKUPNO ZA NAPLATU: 150.000,00 EUR
Datum promjene vlasništva: 15.1.2025.
Datum izdavanja računa: 20.1.2025.
Potpis prodavatelja: ________________
E, to je to. Jednostavan, jasan račun koji sadrži sve potrebne elemente. Ovaj primjer možete koristiti kao predložak – samo zamijenite podatke svojima.
Jedan savjet – uvijek navedite valutu. Ako se cijena dogovarala u eurima, nemojte je pretvarati u kune bez dogovora s kupcem.
Najčešće Greške i Kako ih Izbjeći
Greške u Podacima
Najčešća greška? Pogrešan OIB. Zvuči banalno, ali vidio sam račune gdje je netko “pobrkao” znamenke i onda se mjesecima rješavalo s poreznom. Uvijek dvaput provjerite OIB – i svoj i kupčev.
Druga česta greška – nepreciznost u opisu nekretnine. “Kuća u Splitu” jednostavno nije dovoljno. Trebate točnu adresu, katastarsku oznaku i površinu. Jedan poznanik je morao ići na sud jer je napisao pogrešnu katastarsku česticu.
Greška s datumom: mnogi stavljaju datum potpisa ugovora umjesto datuma upisa u zemljišnu knjigu. Bitno je znati – račun se odnosi na datum kada je kupac stvarno postao vlasnik, a to je datum upisa.
Porezne Greške
PDV konfuzija – najveći problem koji vidim. Ljudi nisu sigurni trebaju li naplatiti PDV pa… ne naplačuju. Ili obrnuto. Ovo može biti skupo – ako ste trebali naplatiti PDV, a niste, porezna će tražiti da ga platite iz svoje putanje.
Kašnjenje s predajom – račun morate predati najkasnije do kraja mjeseca u kojem je došlo do promjene vlasništva. Zakašnjenja se kažnjavaju, a kazne nisu simbolične.
Nedostaje potpis ili pečat – račun mora biti potpisan. Ako ste obveznik PDV-a, trebate i pečat (ili digitalni potpis).
Moj savjet: kad završite s računom, ostavite ga preko noći pa ga ujutro još jednom pročitajte. Čini čuda za uočavanje grešaka.
I još nešto – ako naiđete na grešku nakon što ste već predali račun, bolje je odmah izdati ispravak nego čekati da porezna primijeti. Oni to cijene.
Predaja Računa Poreznoj Upravi i Rokovi
Način Predaje
Danes se račun može predati na tri načina:
- ePorezna (najbrža opcija) – ulogirate se na portal i učitate PDF računa
- Elektronička pošta – šaljete skeniran račun na adresu regionalnog ureda
- Osobno ili poštom – stari način, ali još uvijek valjan
Iskustvo kaže da je ePorezna najbrža i najpraktičnija opcija. Imate odmah potvrdu o prijemu, a nema gužvi ni čekanja. Plus, sve se automatski arhivira u vašem korisničkom računu.
Jedna stvar koju ljudi često zaborave – ako šaljete poštom, obavezno pošaljite preporučeno s povratnicom. Inače nema dokaza da ste uopće poslali.
Važni Rokovi
Osnovni rok: račun morate predati najkasnije do kraja mjeseca u kojem je došlo do upisa promjene vlasništva u zemljišnu knjigu.
Primjer: ako je promjena vlasništva upisana 15. veljače, račun morate predati do 28. veljače (ili 29. ako je prestupna godina).
Što ako zakasnim?
Kazne nisu za šalu:
- Fizičke osobe: 100-5.000 kuna
- Pravne osobe: 1.000-50.000 kuna
Ali evo jedne dobre vijesti – ako predati račun s malim kašnjenjem (nekoliko dana), a prvi put vam se to događa, porezna je obično razumna. Napisujte kratko objašnjenje zašto ste zakasnili.
Pro tip: ja uvijek stavim podsjetnike u kalendar – jedan tjedan prije roka i jedan dan prije. Zvuči paranoidno, ali spašava od glavobolje.
I još nešto – ako prodaju muž i žena zajednički, svaki mora predati svoj račun za svoj dio. To je česta zabuna.