Raskid ugovora o najmu često izaziva glavobolju i najmodavcima i najmoprimcima – ali ne mora biti tako. Kroz godine rada s nekretninama, uočio sam da većina problema nastaje zbog nepoznavanja osnovnih pravila i postupaka.
Raskid ugovora o najmu moguć je iz opravdanih razloga uz poštovanje zakonskih rokova i postupaka, a uspješan raskid ovisi o pravilnoj dokumentaciji i komunikaciji između strana.
Možda mislite da je dovoljno samo reći “prekidamo suradnju”, ali stvarnost je složenija – i puno zanimljivija nego što na prvi pogled izgleda.
Kada Možete Raskinuti Ugovor o Najmu
Evo istine koju mnogi ne znaju: ugovor o najmu nije kao pretplata na Netflix – ne možete ga otkazati kad vam se hoće. Postojanje opravdanih razloga ključno je za legitimni raskid.
Razlozi za Raskid od Strane Najmodavca
Najmodavac može raskinuti ugovor u nekoliko jasno definiranih situacija. Neplaćanje najamnine najčešći je razlog – ako najmoprimac kasni s plaćanjem duže od 8 dana, najmodavac može pokrenuti postupak.
Oštetila je jedan moj kolega nekretninu toliko da je popravka koštala više od tri mjesečne najamnine. To spada pod znatno oštećenje imovine, drugi valjan razlog za raskid.
Narušavanje kućnog reda također opravdava raskid. Ovo uključuje buku, neprikladno ponašanje prema susjedima ili korištenje prostora protivno ugovoru. Jedan slučaj koji pamtim: najmoprimac je u stanu organizirao tjedne zabave do 3 ujutro, a susjedi su se žalili.
Potreba najmodavca za prostorom legitimni je razlog samo u određenim okolnostima – ako najmodavac ili članovi njegove obitelji trebaju stan za stanovanje, ali mora to dokazati.
Razlozi za Raskid od Strane Najmoprimca
Najmoprimci imaju širu paletu razloga za raskid. Promjena radnog mjesta koja zahtijeva preseljenje u drugi grad jedna je od najčešćih situacija.
Neispunjavanje obveza najmodavca ozbiljan je razlog. Ako najmodavac ne održava nekretninu, ne popravlja kvarove ili ne osigurava osnovne uvjete stanovanja, najmoprimac može raskinuti ugovor.
Vidjela sam slučaj gdje je najmodavac mjesecima odbijao popraviti grijanje u zgradi tokom zime. Najmoprimac je dokumentirao sve probleme i uspješno raskinuo ugovor bez penalties.
Osobni razlogi poput smrti u obitelji, gubitka posla ili zdravstvenih problema često su prihvatljivi, ovisno o formulaciji ugovora i dobroj volji druge strane.
Postupak Raskida Ugovora o Najmu
Postupak raskida ima svoju logiku – poput recepta za tortu, preskočite korak i rezultat neće biti isti. Evo kako to funkcionira u praksi.
Korak 1: Provjera Uvjeta u Ugovoru
Prvo pravilo: pročitajte ugovor (znam, dosadno je, ali nužno). Većina ugovora sadrži klauzule o raskidu koje mogu biti strože od zakonskih minimuma.
Obratite pozornost na:
- Definirane razloge za raskid
- Otkazne rokove (mogu biti duži od zakonskih)
- Posebne uvjete ili kazne
- Postupak obavještavanja
Imao sam klijenta koji je htio raskinuti ugovor zbog preseljenja u inozemstvo, ali ugovor je predviđao raskid zbog preseljenja samo unutar Hrvatske. Detalji čine razliku.
Korak 2: Dostavljanje Pisane Obavijesti o Raskidu
Usmena obavijest ne vrijedi – to je prva stvar koju naučite u ovom poslu. Obavijest mora biti pisana i sadržavati:
- Datum obavijesti
- Razlog raskida (detaljno objašnjen)
- Datum kada raskid stupa na snagu
- Potpis osobe koja daje obavijest
Najefikasniji način dostave je preporučena pošta s povratnicom ili osobna dostava uz potvrdu primitka. WhatsApp poruke i emailovi mogu biti pomoćni, ali nisu dovoljni kao glavni oblik obavještavanja.
Jedan savjet iz iskustva: fotografirajte ili kopirajte sve što šaljete. Čuvajte originale.
Korak 3: Poštovanje Otkaznog Roka
Otkazni rok počinje teći od dana kada druga strana službeno primi obavijest – ne od dana kada ste je poslali.
Tokom otkaznog roka:
- Najmoprimac još uvijek mora plaćati najamninu
- Najmodavac mora omogućiti korištenje nekretnine
- Obje strane trebaju poštovati sve ugovorne obveze
Ne činite grešku koju je napravio jedan moj poznanik – prestao je plaćati najamninu čim je poslao obavijest o raskidu. Na kraju je morao platiti kaznu i sudske troškove.
Potrebna Dokumentacija i Obrasci
Papirologiji se ne možete izvući – ali barem možete je napraviti ispravno prvi put. Evo što trebate pripremiti.
Obrazac za Raskid Ugovora
Nema službenog obrasca koji morate koristiti, ali postoje elementi koji moraju biti uključeni:
Osnovni podaci:
- Puno ime i adresa najmodavca
- Puno ime i adresa najmoprimca
- Adresa nekretnine koja se iznajmljuje
- Datum početka najma
- Broj ugovora (ako postoji)
Sadržaj obavijesti:
- Jasno naveden razlog raskida
- Datum kada raskid stupa na snagu
- Poziv na zakonske odredbe (ako je primjenjivo)
- Zahtjev za vraćanje jamčevine (kod raskida od strane najmoprimca)
Evo praktičnog primjera formulacije: “Obavještavam Vas da raskidam ugovor o najmu stana na adresi… sklopljen dana… iz razloga dugotrajnog neplaćanja najamnine. Raskid stupa na snagu dana… u skladu s člankom… ugovora.”
Dokazi o Dostavi Obavijesti
Ova dokumentacija često odlučuje o uspjehu u slučaju spora:
Za preporučenu poštu:
- Povratnica s potpisom primaoca
- Račun o pošiljci
- Kopija poslane obavijesti
Za osobnu dostavu:
- Potvrda o primitku (potpisana od strane primaoca)
- Fotografije dostave (ako je moguće)
- Svjedok dostave
Jedan trik koji rijetko tko zna: ako druga strana odbije primiti pošiljku, Hrvatska pošta će je ostaviti u uredu i poslati obavijest o nepreuzimanju. Tu obavijest čuvajte – dokazuje da ste učinili sve potrebno za dostavu.
Otkazni Rokovi i Pravne Obveze
Vrijeme je novac, ali u slučaju raskida ugovora vrijeme je… pa, također novac. Evo kako se snalaziti s rokovima.
Standardni Otkazni Rokovi
Zakon o obveznim odnosima propisuje minimalne otkazne rokove koje morate poštovati:
Za ugovore na neodređeno vrijeme:
- Najmanje 30 dana za raskid bez posebnog razloga
- Odmah ili kraći rok za teške povrede ugovora
Za ugovore na određeno vrijeme:
- Općenito se ne mogu raskinuti prije isteka
- Iznimno zbog težih povreda ugovora
- Sporazumni raskid uvijek moguć
Praktični savjet: ako je u ugovoru naveden duži otkazni rok (npr. 60 dana), taj rok vrijedi. Ugovor može propisati strože uvjete od zakona, ali ne i blaže.
Jedan je najmodavac htio raskinuti ugovor na neodređeno zbog renoviranja… u roku od 15 dana. Nije prošlo – morao je čekati puna 30 dana ili se dogovoriti s najmoprimcem.
Iznimke i Hitni Slučajevi
Postoje situacije kada se standardni rokovi ne primjenjuju:
Trenutni raskid moguć je kod:
- Znatnog oštećenja imovine
- Ugroze sigurnosti ili zdravlja
- Korištenja prostora za nezakonite aktivnosti
- Kontinuiranog narušavanja kućnog reda unatoč upozorenjima
Raskinuo je jedan moj klijent ugovor odmah nakon što je otkrio da najmoprimac uzgaja marihuanu u stanu. To definitivno spada pod nezakonite aktivnosti.
Skraćeni rokovi (8-15 dana) mogu se primjenjivati kod:
- Neplaćanja najamnine
- Poduznajma bez odobrenja
- Korištenja prostora protivno ugovoru
Važno je napomenuti da morate dokumentirati razlog za skraćeni ili trenutni raskid. Same optužbe nisu dovoljne.
Financijske Obveze Pri Raskidu
Novac komplicira sve – i raskid ugovora o najmu nije iznimka. Evo kako se nositi s financijskim pitanjima.
Povrat Jamčevine
Jamčevina je često najveći kamen spoticanja. Najmodavac ima 15 dana od predaje nekretnine za vraćanje jamčevine ili obrazloženje zašto je zadržava.
Opravdani razlozi za zadržavanje jamčevine:
- Neplaćena najamnina ili troškovi
- Oštećenja veća od uobičajene istrošenosti
- Troškovi čišćenja ako je stan predan u neprihvatljivom stanju
- Troškovi popravaka zbog nemara najmoprimca
Ali pazite – normalna istrošenost se ne naplaćuje. Izbljedjelе zidovi nakon dvije godine najma ili habanje parketa od normalnog korištenja nisu razlog za zadržavanje jamčevine.
Imala sam slučaj gdje je najmodavac htio zadržati jamčevinu zbog “oštećenih” zidova – ispostavilo se da se radilo o rupicama od pribadača za slike. To nije opravdan razlog.
Savjeti za povrat jamčevine:
- Dokumentirajte stanje nekretnine pri preuzimanju I predaji
- Čuvajte račune za sve popravke koje napravite
- Inzistirajte na detaljnom popisu oštećenja
- Zahtijevajte pisano obrazloženje svih zadržanih iznosa
Podmiravanje Dugovanja
Svi dugovi se moraju podmiriti bez obzira na to tko raskida ugovor:
Obveze najmoprimca:
- Neplaćena najamnina do dana raskida
- Režije i komunalne usluge
- Troškovi oštećenja
- Eventualne ugovorne kazne
Obveze najmodavca:
- Povrat jamčevine (umanjen za opravdane troškove)
- Povrat proporcionalno plaćene najamnine (kod prijevremenog raskida od strane najmodavca)
- Troškovi selidbe (u iznimnim slučajevima)
Praktičan savjet: napravite konačni obračun u pisanom obliku i potražite potpise obiju strana. To sprečava buduće sporove.
Česti Problemi i Rješenja
Svaki raskid ugovora ima potencijal za drama – ali ne mora se završiti kao sapunica. Evo najčešćih problema i kako ih riješiti.
Odbijanje Raskida od Druge Strane
“Ne, ne pristajemo na raskid.” – čuli ste to? Nije im baš do odabira.
Što raditi kad druga strana ne prihvaća raskid:
- Provjerite zakonitost svojeg zahtjeva – imate li stvarno opravdan razlog?
- Pošaljite formalnu opomenu s jasno definiranim zakonskim osnovama
- Postavite konačni rok za odgovor (obično 8-15 dana)
- Dokumentirajte sve komunikacije – svaki email, svaki poziv
Jedan najmodavac htio je raskinuti ugovor “jer mu je došlo ljeto pa može dobiti više najma”. To nije opravdan razlog i najmoprimac je imao pravo odbiti.
Ako druga strana i dalje odbija:
- Potražite besplatno pravno savjetovanje
- Razmislite o mirenju preko centra za socijalnu skrb
- Kao krajnji izlaz: tužba pred sudom
Sporovi Oko Jamčevine
Jamčevina je kao bivša veza – svatko misli da je njegov dio veći.
Najčešći uzroci sporova:
- Subjektivna procjena “oštećenja”
- Nejasan razlog zadržavanja
- Previsoki troškovi popravaka
- Ignoriranje normalnog trošenja
Strategija za rješavanje:
- Zatražite detaljnu specifikaciju svih zadržanih iznosa
- Provjerite tržišne cijene popravaka i radova
- Angažirajte neovisnog procjenitelja ako su iznosi značajni
- Pregovarajte korak po korak – rijetko je prva ponuda finalna
Imala sam klijenticu čiji je najmodavac zadržao cijelu jamčevinu od 6.000 kuna zbog “potrebe za kompletnim prekrečenjem”. Nakon što smo zatražili ponude, ispostavilo se da krečenje koštа 1.200 kuna – i stan uopće nije trebao novo krečenje.
Kada kontaktirati odvjetnika:
- Zadržano je više od 50% jamčevine bez objašnjenja
- Druga strana ne odgovara na komunikaciju
- Sumnjate na zlonamjerno zadržavanje novca
- Radi se o značajnim iznosima (preko 10.000 kuna)
Pamtite: većina sporova se riješi pregovaranjem, ne sudovanjem. Ali znanje svojih prava daje vam jaču poziciju za pregovaranje.